房屋登記辦法論壇異議登記申請四論-文庫吧在線文庫
【正文】 有必要通過異議登記來保護自己的權(quán)利?！ ∫虼?，在登記實踐中，對《物權(quán)法》第19條第2款所稱的利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)做廣義理解，凡是認(rèn)為自己的權(quán)利未登記或者未充分登記，或者因登記了不存在的負擔(dān)或者限制而受損害的人，均屬于這里所說的利害關(guān)系人?！爱愖h登記實際上是一種暫時的保全登記，可以作為更正登記的前置輔助手段?！段餀?quán)法》起草過程中，不少學(xué)者主張應(yīng)當(dāng)要求異議登記申請人提供擔(dān)保，但最終立法者拒絕了這一做法，就鮮明的表達了這一態(tài)度。要么，允許申請人在申請更正登記的同時或之前申請異議登記。這實際上就是要求真正的權(quán)利人提示登記簿錯誤記載的權(quán)利人抓緊時間轉(zhuǎn)讓、抵押房屋，以使真正的權(quán)利人無法取回房屋的所有權(quán)。按照折中說，即便真正的權(quán)利人沒有證據(jù)，也要先去申請更正登記，在登記機構(gòu)拒絕其更正登記申請之后才能再申請異議登記，顯然枉費其時間、精力、登記費用，而且可能打草驚蛇，提示登記簿上錯誤記載的權(quán)利人對房屋進行處分?！ ?二)關(guān)于房屋登記簿記載錯誤的證明文件 我們認(rèn)為，對房屋登記簿記載錯誤的證明文件，應(yīng)當(dāng)從寬把握。而這一公信力來自于登記的權(quán)利推定效力，即《物權(quán)法》第16條“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。例如，甲公司將某棟房屋預(yù)售給某乙，并辦理了預(yù)購商品房登記?！ ∵€有同志提出，在特定情況下，應(yīng)當(dāng)允許對預(yù)告登記申請異議登記。某丙也完全可以等待完成轉(zhuǎn)移登記之后，再要求某乙辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記。第三，《物權(quán)法》對申請人濫用異議登記，已經(jīng)規(guī)定了比較完善的控制措施，一方面，其強調(diào)申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效?！ ?二)關(guān)于重復(fù)異議登記 如果就同一房屋，不同的申請人就同一事項申請異議登記，是否應(yīng)當(dāng)予以辦理? 我們認(rèn)為，一方面，《辦法》本條明確強調(diào)只要受理異議登記，就應(yīng)當(dāng)記載于登記簿，而沒有要求登記機構(gòu)按照《辦法》第20條的要求對登記申請予以審核?！ 〈送?，在異議登記的效力問題上，我國《物權(quán)法》雖然未予規(guī)定，但德國法上認(rèn)為，異議登記的效力僅僅及于提出異議并意欲通過異議登記獲得保護的人 [3]?！ ∽⑨? [1] 參見崔建遠主編：《我國物權(quán)立法難點問題研究》，清華大學(xué)出版社2005年版，第421頁。雖然《辦法》第77條排除了異議登記之后辦理處分登記的可能性，但如果某丁申請異議登記時，登記機構(gòu)因存在某甲的異議登記而拒絕了某丁的異議登記，事后某甲的異議登記被撤銷而某丁不知，導(dǎo)致某乙的房屋轉(zhuǎn)移登記到某丙名下，仍然可能引發(fā)登記機構(gòu)的賠償責(zé)任。如果登記機構(gòu)拒絕某丙的要求，則在法院判決某甲的異議不成立之后，某乙可以請求注銷異議登記。在此情況下，沒有必要通過限制申請人反復(fù)申請來遏制其濫用異議登記?！薄稛o錫市城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第47條也規(guī)定：“異議登記記載于房屋權(quán)屬登記冊期滿失效后，原申請人就同一事項再次提出登記異議的，登記機構(gòu)不予登記。理由在于，一方面，如前所述，某乙此時沒有取得房屋所有權(quán)，也沒有另行處分、第三人善意取得的可能性。因此，某丙的異議顯然是沒有必要的。例如房屋買受人認(rèn)為房屋上的查封登記系登記機構(gòu)筆誤，該房屋并未被法院查封，利害關(guān)系人可以請求更正但不能請求異議?！ ∪?、申請內(nèi)容 如前所述，登記簿記載的權(quán)利人提出異議登記時，其內(nèi)容或者異議事項應(yīng)當(dāng)限于登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容，而且僅限于登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容較之于真實權(quán)利內(nèi)容不足
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