房屋登記辦法論壇異議登記申請(qǐng)四論(完整版)
【正文】 的情形。換言之，異議登記并不要求申請(qǐng)人提交“權(quán)利人不同意更正的證明材料”。如果一律要求更正前置，顯然沒有上位法依據(jù)。但是其不同意的話，申請(qǐng)人恐怕很難要求其出具書面意見表明自己不同意更正，登記機(jī)構(gòu)也無法強(qiáng)制其提供。”這就是說，在申請(qǐng)更正登記之后，可能需要十個(gè)工作日登記機(jī)構(gòu)才能最終做出判斷。只是在無法進(jìn)行更正登記的情況下才能提出異議登記，因?yàn)楫愖h登記的目的最終還是為了辦理更正登記?！笨梢?，其將“利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正”作為異議登記的前置條件。再如，抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額本為1000萬元，而誤登記為1億元。因此，通常情況下，登記簿記載的權(quán)利人不會(huì)對(duì)登記簿記載的權(quán)利歸屬狀況提出異議。 在《辦法》起草過程中，異議登記的申請(qǐng)人究竟應(yīng)當(dāng)限于利害關(guān)系人還是還包括登記簿記載的權(quán)利人，存在較大爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，異議登記的申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)限于利害關(guān)系人。即便其有不同認(rèn)識(shí)，也完全可以由其告知真正的權(quán)利人并出具書面同意，而直接進(jìn)行更正登記。如果不能及時(shí)更正，作為抵押人的所有權(quán)人也有必要申請(qǐng)異議登記?！ ?duì)于異議登記是否應(yīng)當(dāng)以更正登記未獲同意為前提，對(duì)此存在爭議。如果能夠直接辦理更正登記，自然就沒有必要申請(qǐng)異議登記。如果在此期間，登記簿記載的權(quán)利人對(duì)房屋權(quán)利加以處分，登記機(jī)構(gòu)可能無法拒絕其處分登記的請(qǐng)求。因此，我們很難想象異議登記的申請(qǐng)人如何提供證明權(quán)利人不同意更正的證據(jù)。而且，異議登記制度設(shè)立的目的就在于給真正的權(quán)利人提供一種臨時(shí)性的救濟(jì)，給予其一段時(shí)間去搜集證據(jù)。另一方面，《辦法》第18條規(guī)定：房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就“房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正”詢問申請(qǐng)人。對(duì)于登記簿上的其他事項(xiàng)，也不能申請(qǐng)異議登記。主要原因在于，查封、異議等都屬于限制處分的情形。另一方面，按照合同法原理，合同債權(quán)具有平等性，即便某丙簽訂預(yù)售合同在先，其合同債權(quán)也并不優(yōu)先于某乙，反而某乙辦理預(yù)告登記在先，其債權(quán)因預(yù)告登記而具有優(yōu)先效力，法律優(yōu)先保護(hù)某乙的債權(quán)。因此，某丙沒有必要申請(qǐng)異議登記?！薄 掇k法》最終沒有借鑒這一實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，主要理由在于：第一，反復(fù)申請(qǐng)異議登記的情況復(fù)雜多樣，如在異議登記失效前，申請(qǐng)人無法取得足夠的證據(jù)等等，不宜一律認(rèn)為主觀上有惡意。尤其是，如果登記機(jī)構(gòu)拒絕登記，而法院最終確認(rèn)異議成立，且登記簿記載的權(quán)利人在此期間將房屋另行轉(zhuǎn)讓，則第三人將善意取得房屋所有權(quán)，由此造成的損失可能由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)。而某丙并非該房屋的登記權(quán)利人，某乙注銷異議登記某丙并不知情，登記機(jī)構(gòu)也不會(huì)通知某丙。故而，為謹(jǐn)慎起見，應(yīng)當(dāng)允許重復(fù)異議登記。另一方面，查封只是對(duì)權(quán)利人處分權(quán)的限制，而異議登記系第三人對(duì)登記簿記載的權(quán)利狀況的異議，并非處分，故而二者可以并存。因此，允許重復(fù)辦理異議登記，顯然更為審慎。在此情況下，登記機(jī)構(gòu)辦理異議登記，顯然更有利于避免登記不當(dāng)造成的索賠風(fēng)險(xiǎn)。而且，《物權(quán)法》也未要求異議登記的申請(qǐng)人就其申請(qǐng)的事實(shí)和理由加以說明。某丙如果對(duì)其配偶單方以其自己的名義購房不滿，其完全可以與某乙協(xié)商，更改預(yù)售合同，再與甲公司一同辦理更正登記。在此情況下，某丙只能對(duì)甲公司主張違約責(zé)任，而不能通過異議登記來解決問題?！ 〈送猓瑢?duì)于預(yù)告登記，也不能請(qǐng)求異議登記。這是因?yàn)?，異議登記的目的旨在打破登記的公信力，避免房屋權(quán)利為第三人善意取得。這種做法，既維護(hù)了《物權(quán)法》的規(guī)定，又避免了
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