對(duì)房屋登記辦法中房屋最高額抵押權(quán)設(shè)立登記的理解(編輯修改稿)
2025-08-31 15:30 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 押權(quán)設(shè)立之前的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍，實(shí)際上就相當(dāng)于變更一般抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，此時(shí)，必然影響后順位抵押權(quán)人的利益。因此，依據(jù)《辦法》第46條第3 款，房屋登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人提交其他抵押權(quán)人的書(shū)面同意文件?！ ∮纱丝芍瑢?duì)于第一種情形下，當(dāng)事人要求將最高額抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立登記程序中一并辦理，將該債權(quán)記入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍。對(duì)于第二種情形，房屋登記機(jī)構(gòu)辦理的應(yīng)當(dāng)是最高額抵押權(quán)的變更登記。而第三種情形，房屋登記機(jī)構(gòu)辦理的是一般抵押權(quán)的變更登記?！ ?. 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的材料 依據(jù)《辦法》之規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料： (1)已經(jīng)存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料。所謂已經(jīng)存在債權(quán)的合同”是指能夠證明要納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍的某一債權(quán)實(shí)際存在的合同文書(shū)， 如買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)、借款合同書(shū)等。其他登記原因證明材料”是指能夠證明該債權(quán)已經(jīng)存在的有關(guān)文件，如經(jīng)公證機(jī)構(gòu)依法公證的債權(quán)文書(shū)等。如果當(dāng)事人不能提供這些證明材料，登記機(jī)構(gòu)將無(wú)法判斷要納入到最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍的某一債權(quán)是否存在?！ ?2)抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書(shū)面材料。依據(jù)《物權(quán)法》第203條第2 款，只有經(jīng)過(guò)當(dāng)事人同意，才能將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。登記機(jī)構(gòu)在辦理將已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍的登記時(shí)，必須要認(rèn)真審查抵押人與抵押權(quán)人之間是否對(duì)此已經(jīng)達(dá)成合意。為了使登記機(jī)構(gòu)能夠有效的判斷當(dāng)事人之間存在此種合意，本條第2 項(xiàng)規(guī)定，抵押人與抵押權(quán)人必須向登記機(jī)構(gòu)提交同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書(shū)面材料。 四、最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)在登記簿上的記載事項(xiàng) 《辦法》第53 條規(guī)定：對(duì)符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，除本辦法第四十四條所列事項(xiàng)外，登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)將最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)”。這一條是對(duì)最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上特別記載的事項(xiàng)做出的規(guī)定?！ ∫罁?jù)《辦法》第44 條的規(guī)定，一般抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)只是需要在房屋登記簿上記載以下三項(xiàng)內(nèi)容：其一，抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱(chēng)。其二，被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額。其三，登記時(shí)間。但是，如前所述，最高額抵押權(quán)是一種比較特殊的抵押權(quán)，其特殊之處就在于該抵押權(quán)擔(dān)保的不是特定的某個(gè)債權(quán)，而是在最高債權(quán)額限度內(nèi)擔(dān)保一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)。因此，最高債權(quán)額和債權(quán)的確定期間是最高額抵押合同中獨(dú)有的條款，如果當(dāng)事人合同中沒(méi)有約定最高債權(quán)額或者對(duì)之約定不明，那么該抵押權(quán)不可能是最高額抵押權(quán)。因此，房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)，一定要注意合同中是否有最高債權(quán)額的約定，如果沒(méi)有約定或者約定不明，絕對(duì)不能為其辦理最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記。但是，債權(quán)確定的期間卻并不是最高額抵押合同中的必要條款，欠缺這一條款，無(wú)關(guān)緊要。因?yàn)椋段餀?quán)法》第206 條第2 項(xiàng)已經(jīng)明確規(guī)定了，沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿(mǎn)二年后請(qǐng)求確定債權(quán)。但是，如果當(dāng)事人在最高額抵押合同中對(duì)于債權(quán)確定的期間已經(jīng)有明確的約定，那么登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將其記載于房屋登記簿，理由在于：首先，通過(guò)在登記簿上記載債權(quán)確定的期間，可以有效的維護(hù)同一房屋上后順位抵押權(quán)人的利益，使之據(jù)此權(quán)衡自己的利益。其次，房屋登記簿上記載債權(quán)確定的期間，也為登記機(jī)構(gòu)后面辦理最高額抵押權(quán)確定登記提供了判斷標(biāo)準(zhǔn)?！ 〈送?，《辦法》本條還要求登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上明確記載該抵押權(quán)是最高額抵押權(quán)，這一規(guī)定對(duì)于貫徹落實(shí)《物權(quán)法》確定的公示公信原則也是非常必要的?！ ∥濉⒆罡哳~抵押權(quán)設(shè)立登記應(yīng)當(dāng)注意的一個(gè)問(wèn)題 關(guān)于最高額抵押權(quán)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)特別需要注意的是：最高額抵押權(quán)登記只需要辦理一次，房屋登記機(jī)構(gòu)不能要求當(dāng)事人在每一次新的債權(quán)產(chǎn)生后到登記機(jī)構(gòu)辦理一次登記。據(jù)了解在以往的房屋登記實(shí)踐中，一些登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有正確理解最高額抵押權(quán)，要求當(dāng)事人在辦理最高額抵押權(quán)設(shè)立登記后，每發(fā)生一次新的債權(quán)，就應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)構(gòu)進(jìn)行一次登記。有的登記機(jī)構(gòu)甚至要求企業(yè)重復(fù)評(píng)估、重復(fù)收費(fèi)。我們認(rèn)為，這些做法都是錯(cuò)誤的。最高額抵押權(quán)設(shè)立的目的就是為了避免因每一次新債權(quán)的產(chǎn)生需要辦理一次抵押權(quán)登記，從而節(jié)省成本、提高效率。如果要求每一次新產(chǎn)生的債權(quán)都要辦理一次抵押權(quán)登記，就根本沒(méi)有必要設(shè)立最高額抵押權(quán)了。當(dāng)事人在抵押期間內(nèi)，新產(chǎn)生的債權(quán)只要沒(méi)有超過(guò)最高債權(quán)額限度，且有借據(jù)證明或者在產(chǎn)生該債權(quán)的借款中注明了對(duì)應(yīng)的最高額抵押權(quán)，就自動(dòng)納入了最高額抵押權(quán)，無(wú)須重復(fù)辦理登記。但是，如果當(dāng)事人要將超出最高債權(quán)額限度的債權(quán)納入最高額抵押權(quán)中，則屬于變更最高額債權(quán)額限度，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第205條和本辦法第52 條辦理最高額抵押權(quán)變更登記。 什么是集合投資類(lèi)信托 消費(fèi)者投訴存在哪些誤區(qū)范圍 如何理解姓名權(quán)所包含的內(nèi)容 人身傷害糾紛案件認(rèn)證難的原因是什么
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