【文章內(nèi)容簡介】 押權(quán)設(shè)立之前的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)范圍，實際上就相當于變更一般抵押權(quán)擔保的債權(quán)數(shù)額，此時，必然影響后順位抵押權(quán)人的利益。因此，依據(jù)《辦法》第46條第3 款，房屋登記機構(gòu)還應(yīng)當要求當事人提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件?！　∮纱丝芍?，對于第一種情形下，當事人要求將最高額抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍時，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當在設(shè)立登記程序中一并辦理，將該債權(quán)記入最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)范圍。對于第二種情形，房屋登記機構(gòu)辦理的應(yīng)當是最高額抵押權(quán)的變更登記。而第三種情形，房屋登記機構(gòu)辦理的是一般抵押權(quán)的變更登記。　　3. 當事人應(yīng)當提交的材料　　依據(jù)《辦法》之規(guī)定，當事人應(yīng)當提交下列材料：　　(1)已經(jīng)存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料。所謂已經(jīng)存在債權(quán)的合同”是指能夠證明要納入最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)范圍的某一債權(quán)實際存在的合同文書， 如買賣合同書、借款合同書等。其他登記原因證明材料”是指能夠證明該債權(quán)已經(jīng)存在的有關(guān)文件，如經(jīng)公證機構(gòu)依法公證的債權(quán)文書等。如果當事人不能提供這些證明材料，登記機構(gòu)將無法判斷要納入到最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)范圍的某一債權(quán)是否存在?！　?2)抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔保范圍的書面材料。依據(jù)《物權(quán)法》第203條第2 款，只有經(jīng)過當事人同意，才能將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍。登記機構(gòu)在辦理將已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)范圍的登記時，必須要認真審查抵押人與抵押權(quán)人之間是否對此已經(jīng)達成合意。為了使登記機構(gòu)能夠有效的判斷當事人之間存在此種合意，本條第2 項規(guī)定，抵押人與抵押權(quán)人必須向登記機構(gòu)提交同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔保范圍的書面材料。　　四、最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時在登記簿上的記載事項　　《辦法》第53 條規(guī)定：對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，除本辦法第四十四條所列事項外，登記機構(gòu)還應(yīng)當將最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)”。這一條是對最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當在房屋登記簿上特別記載的事項做出的規(guī)定。　　依據(jù)《辦法》第44 條的規(guī)定，一般抵押權(quán)設(shè)立登記時，房屋登記機構(gòu)只是需要在房屋登記簿上記載以下三項內(nèi)容：其一，抵押當事人、債務(wù)人的姓名或者名稱。其二，被擔保債權(quán)的數(shù)額。其三，登記時間。但是，如前所述，最高額抵押權(quán)是一種比較特殊的抵押權(quán)，其特殊之處就在于該抵押權(quán)擔保的不是特定的某個債權(quán)，而是在最高債權(quán)額限度內(nèi)擔保一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)。因此，最高債權(quán)額和債權(quán)的確定期間是最高額抵押合同中獨有的條款，如果當事人合同中沒有約定最高債權(quán)額或者對之約定不明，那么該抵押權(quán)不可能是最高額抵押權(quán)。因此，房屋登記機構(gòu)在辦理最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時，一定要注意合同中是否有最高債權(quán)額的約定，如果沒有約定或者約定不明，絕對不能為其辦理最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記。但是，債權(quán)確定的期間卻并不是最高額抵押合同中的必要條款，欠缺這一條款，無關(guān)緊要。因為，《物權(quán)法》第206 條第2 項已經(jīng)明確規(guī)定了，沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)。但是，如果當事人在最高額抵押合同中對于債權(quán)確定的期間已經(jīng)有明確的約定，那么登記機構(gòu)應(yīng)當將其記載于房屋登記簿，理由在于：首先，通過在登記簿上記載債權(quán)確定的期間，可以有效的維護同一房屋上后順位抵押權(quán)人的利益，使之據(jù)此權(quán)衡自己的利益。其次，房屋登記簿上記載債權(quán)確定的期間，也為登記機構(gòu)后面辦理最高額抵押權(quán)確定登記提供了判斷標準。　　此外，《辦法》本條還要求登記機構(gòu)在房屋登記簿上明確記載該抵押權(quán)是最高額抵押權(quán)，這一規(guī)定對于貫徹落實《物權(quán)法》確定的公示公信原則也是非常必要的?！　∥?、最高額抵押權(quán)設(shè)立登記應(yīng)當注意的一個問題　　關(guān)于最高額抵押權(quán)登記，房屋登記機構(gòu)特別需要注意的是：最高額抵押權(quán)登記只需要辦理一次，房屋登記機構(gòu)不能要求當事人在每一次新的債權(quán)產(chǎn)生后到登記機構(gòu)辦理一次登記。據(jù)了解在以往的房屋登記實踐中，一些登記機構(gòu)沒有正確理解最高額抵押權(quán)，要求當事人在辦理最高額抵押權(quán)設(shè)立登記后，每發(fā)生一次新的債權(quán)，就應(yīng)當?shù)降怯洐C構(gòu)進行一次登記。有的登記機構(gòu)甚至要求企業(yè)重復(fù)評估、重復(fù)收費。我們認為，這些做法都是錯誤的。最高額抵押權(quán)設(shè)立的目的就是為了避免因每一次新債權(quán)的產(chǎn)生需要辦理一次抵押權(quán)登記，從而節(jié)省成本、提高效率。如果要求每一次新產(chǎn)生的債權(quán)都要辦理一次抵押權(quán)登記，就根本沒有必要設(shè)立最高額抵押權(quán)了。當事人在抵押期間內(nèi)，新產(chǎn)生的債權(quán)只要沒有超過最高債權(quán)額限度，且有借據(jù)證明或者在產(chǎn)生該債權(quán)的借款中注明了對應(yīng)的最高額抵押權(quán)，就自動納入了最高額抵押權(quán)，無須重復(fù)辦理登記。但是，如果當事人要將超出最高債權(quán)額限度的債權(quán)納入最高額抵押權(quán)中，則屬于變更最高額債權(quán)額限度，登記機構(gòu)應(yīng)當依據(jù)《物權(quán)法》第205條和本辦法第52 條辦理最高額抵押權(quán)變更登記。 什么是集合投資類信托 消費者投訴存在哪些誤區(qū)范圍 如何理解姓名權(quán)所包含的內(nèi)容 人身傷害糾紛案件認證難的原因是什么