對房屋登記辦法中房屋最高額抵押權設立登記的理解(已修改)
2025-08-16 15:30 本頁面
【正文】 遇到擔保法問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問 對《房屋登記辦法》中房屋最高額抵押權設立登記的理解 一、最高額抵押權設立登記與一般抵押權設立登記的異同 《房屋登記辦法》(下稱《辦法》)第50 條與第51條對房屋最高額抵押權的設立登記做出了規(guī)定。盡管在《擔保法》中就對最高額抵押權做出了規(guī)定，但是由于其規(guī)定過于簡單，因此在以往的房屋登記實務中，以房屋設立最高額抵押權登記的情形相對較少，一些房屋登記機構人員對此了解較少，甚至存在錯誤的認識，因此有必要將最高額抵押權設立登記與一般抵押權設立登記做一比較，以便登記機構工作人員能夠正確辦理最高額抵押權設立登記業(yè)務?！ ∽罡哳~抵押權與一般抵押權都屬于廣義的抵押權范疇，二者在登記上存在很多共同的地方，正因如此，《物權法》第207 條才規(guī)定：最高額抵押權除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權的規(guī)定”。這就意味著，除非法律、法規(guī)對于最高額抵押權有特別規(guī)定，否則最高額抵押權的很多內容可以適用《物權法》關于一般抵押權的規(guī)定。例如，依據(jù)《物權法》第185 條第1 款的規(guī)定：設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同”。所以，當事人在以房屋設定最高額抵押權時，也應當采取書面形式訂立最高額抵押合同。再如，《物權法》第186 條規(guī)定：抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有”。這是對流押契約的禁止性規(guī)定，該規(guī)定顯然也適用于最高額抵押。同樣，《辦法》中對于一般抵押權設立登記的規(guī)定，在該辦法沒有另行規(guī)定的時候，也適用于最高額抵押權的設立登記。例如，《辦法》第43 條規(guī)定：申請抵押權登記，應當提交下列文件：(一)登記申請書。(二)申請人的身份證明。(三)房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書。(四)抵押合同。(五)主債權合同。(六)其他必要材料”。這是對一般抵押權設立登記時應當提交材料的規(guī)定，將其與《辦法》第51 條的規(guī)定相比較可知，就登記申請書、申請人的身份證明、房屋所有權證書或房地產(chǎn)權證書等文件的規(guī)定都是相同的?！ 〉?，最高額抵押權畢竟是一種比較特殊的抵押權，因此在其設立登記上與一般抵押權的設立登記也存在不少值得重視的差異，歸納起來有以下幾點： 1. 抵押合同上的差異 最高額抵押權設定登記時應當提交的是最高額抵押合同，而一般抵押權設立登記時提交的是抵押合同。依據(jù)《擔保法》第93 條的規(guī)定，最高額抵押合同與設定一般抵押權的抵押合同，都可以是單獨訂立的書面合同，包括當事人之間具有抵押擔保性質的信函、傳真等，也可以是主合同中的抵押擔保條款。然而，要判斷一個合同究竟是設立一般抵押權的合同，還是設立最高額抵押權的合同，重要的是看其中是否存在以下兩項比較特殊的條款： (1)最高債權額限度條款。最高額抵押權與一般抵押權一項最大的區(qū)別就在于存在最高債權額限度。這是因為最高額抵押權擔保的是一定期間內將要發(fā)生的債權，如果沒有最高債權額限度，則意味著抵押權人與抵押人之間設定的是一般抵押權，而該抵押權擔保的債權又屬于將要發(fā)生的不確定的債權，故此因違反從屬性，該一般抵押權亦不成立。所以，房屋登記機構在辦理最高額抵押權登記時，一定要認真審查最高額抵押合同中是否有對最高債權額限度的明確約定，如果沒有約定或者約定不明確，登記機構不應核準登記?！ ?2)債權確定期間條款。所謂債權確定期間也稱決算期”，它是使得最高額抵押權所擔保的不特定債權得以特定的日期。但需要注意的是，債權確定期間條款并非最高額抵押合同的必備條款，它可由當事人自行約定。如果沒有約定或約定不明，則依據(jù)《物權法》第206 條第2 項，抵押權人或者抵押人可以自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權。正是由于最高額抵押合同中具有上述兩項特殊條款，《辦法》第53 條才明確規(guī)定：對符合規(guī)定條件的最高額抵押權設立登記，除本辦法第四十四條所列事項外，登記機構還應當將最高債權額、債權確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權”?！ ?. 主合同上的差異 依據(jù)《擔保法》第44 條的規(guī)定，無論是在房屋上設立一般抵押權，還是設立最高額抵押權，當事人都應當向登記部門提供主合同。但是，設立一般抵押權與設立最高額抵押權時當事人提交的主合同是不同的。在房屋上設立一般抵押權時，當事人提交的主合同都是產(chǎn)生特定債權的合同，也就是說，無論當事人之間的債權合同是借款合同、買賣合同，還是其他合同，該合同產(chǎn)生的債權數(shù)額都是已經(jīng)特定的。例如，甲銀行與乙企業(yè)之間簽訂一份抵押借款合同，約定甲銀行向乙企業(yè)貸款1000 萬元，用于設備改造，乙企業(yè)以其廠房一棟向甲銀行設定一般抵押權。在申請一般抵押權登記時，所謂主合同就是這個貸款合同。當然，主合同的表現(xiàn)形式也可以是多種多樣的，如單獨訂立的借款合同書，也可以與抵押合同條款混合在一起。但是，無論如何一般抵押權設立登記中主合同發(fā)生的債權都是特定的?？墒牵罡哳~抵押權設立登記中的主合同卻非常特殊，它是一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權的合同或其他登記原因證明材料”。所謂一
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