論物權(quán)法的統(tǒng)一登記制度-閱讀頁
2025-04-28 01:51本頁面
【正文】 規(guī)則進(jìn)行規(guī)范，有待在實(shí)踐中完善。預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。其本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，對(duì)后來發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物的處分行為，具有對(duì)抗力。異議登記的作用并不是涂消或變更不動(dòng)產(chǎn)記載的事項(xiàng)，也不發(fā)生變更不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，而只是將有關(guān)利害關(guān)系人的異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，從而使不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性受到質(zhì)疑，進(jìn)而對(duì)想交易該不動(dòng)產(chǎn)的人予以警示。通過不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記和異議登記制度可以一定程度理順相對(duì)混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，減少一些不必要的糾紛，防止不動(dòng)產(chǎn)交易中的出賣人“一物兩賣”，保護(hù)買受人的合理期待權(quán)利?！ 。ㄎ澹?、盡快建立登記錯(cuò)誤的賠償機(jī)制 在農(nóng)村的山林權(quán)屬糾紛中，甲具有林權(quán)證，乙也有林權(quán)證。乙將兩個(gè)林權(quán)證上所交叉的范圍中的一些竹樹砍伐，甲以侵權(quán)之訴起訴法院，要求乙賠償。而這兩個(gè)問題的核心是涉及一個(gè)對(duì)登記錯(cuò)誤的應(yīng)如何處理的問題。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。[11] 筆者認(rèn)為，對(duì)于物權(quán)登記損害賠償?shù)呢?zé)任定性及法律適用，應(yīng)當(dāng)視具體的錯(cuò)誤情況區(qū)別對(duì)待。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)及時(shí)地糾正錯(cuò)誤，并承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤先行承擔(dān)責(zé)任后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人提起民事訴訟進(jìn)行追償。由于當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，登記機(jī)關(guān)根據(jù)審查制度的要求盡了謹(jǐn)慎審查義務(wù)也無法查明，給他人造成損害后果的，受害人可以向人民法院提起民事侵權(quán)訴訟，請(qǐng)求承擔(dān)民事賠償責(zé)任。[12] 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度來說, 如不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)限分別是什么，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)有哪些情況需要登記機(jī)構(gòu)進(jìn)一步進(jìn)行證明，不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)要記載哪些內(nèi)容，登記機(jī)構(gòu)在什么情況不予登記，預(yù)告登記的適用范圍是什么，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書如何進(jìn)行換發(fā)和補(bǔ)發(fā)等等。三、政府應(yīng)對(duì)物權(quán)統(tǒng)一登記制度的措施 物權(quán)的統(tǒng)一登記制度不僅是保護(hù)人民群眾財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律制度，也是規(guī)范行政機(jī)關(guān)公權(quán)力行使的重要法律制度。在新的形勢(shì)和條件下，政府應(yīng)當(dāng)采取一些的應(yīng)對(duì)措施，提高依法行政的效率?！ ?首先調(diào)整機(jī)構(gòu)設(shè)置，進(jìn)行機(jī)構(gòu)改革。這就意味著一方面某些登記機(jī)構(gòu)被撤消，另一方面履行登記職能的機(jī)構(gòu)任務(wù)加重，規(guī)模擴(kuò)大，人員增加。要求樹立大局觀念，提高認(rèn)識(shí)，充分協(xié)調(diào)，密切配合，確保物權(quán)統(tǒng)一登記制度改革的順利進(jìn)行。相對(duì)統(tǒng)一的物權(quán)登記機(jī)關(guān)建立以后，在機(jī)關(guān)內(nèi)部，仍然存在管理職能與登記服務(wù)職能的區(qū)分和行使的問題。第三是完善登記設(shè)施，確保信息暢通。充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，保證信息的暢通，提高效率和減少失誤?！ ∥餀?quán)法確立有限的實(shí)質(zhì)審查主義，對(duì)政府的法制工作帶來的挑戰(zhàn)，其表現(xiàn)為：一方面要求談化物權(quán)登記行為的行政色彩，以《物權(quán)法》確定的形式審查為主，要求登記機(jī)構(gòu)對(duì)自己的管理者和登記者的身份加以明確區(qū)分，不能混同。這一切就要求登記機(jī)構(gòu)及人員進(jìn)行比較深入系統(tǒng)的物權(quán)法理論和業(yè)務(wù)科知識(shí)的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，保證在實(shí)踐中正確、靈活適用。 物權(quán)登記機(jī)構(gòu)對(duì)錯(cuò)誤的登記行為要承擔(dān)賠償責(zé)任。其次是加強(qiáng)登記隊(duì)伍的培訓(xùn)，提高登記人員的素質(zhì)和登記質(zhì)量。第四是建立錯(cuò)誤登記的賠償基金，增加投保登記責(zé)任險(xiǎn)?！? 四、結(jié)語 《物權(quán)法》的頒布施行，是具有里程碑意義的。有利于維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，促使行政職能部門的轉(zhuǎn)變工作觀念，樹立服務(wù)理念，促進(jìn)依法行政，提高行政效率，推動(dòng)物權(quán)事業(yè)的健康有序發(fā)展。[3]《起草成員來瓊釋法 坦言物權(quán)法有缺陷》、南海網(wǎng)、[4]《物權(quán)法一本通》、中國(guó)法制出版社、2007年版第14頁。 [6]孫睿昕：《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記若干問題探究》、人民網(wǎng) [7]陳龍業(yè)：《物權(quán)法常見問題》、中國(guó)法律出版社、2007年版第68頁。[9]《物權(quán)法一本通》、中國(guó)法制出版社、2007年版第43頁。[11]孫如林、季秀平等著：《物權(quán)法與依法行政》、中國(guó)人事出版社、2007年版第422頁。雷俊、余顯財(cái)：《完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律思考》。侯水平、黃果天等著：《物權(quán)法爭(zhēng)點(diǎn)詳析》、法律出版社、2007年版。徐莉：《試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立和完善》、法律圖書館網(wǎng)。常鵬翱：《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記程序的法律構(gòu)造》、哈工大法學(xué)網(wǎng)。1楊立新：《論落實(shí)物權(quán)法的具體路徑》、中國(guó)人大網(wǎng)。1《起草成員來瓊釋法 坦言《物權(quán)法》有缺陷》、南海網(wǎng)、1楊玉明：《物權(quán)法對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)建》、
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