論物權(quán)法的統(tǒng)一登記制度-文庫吧資料
2025-04-19 01:51本頁面
【正文】 議而向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，并將其異議在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中加以記載的過程。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型。 《物權(quán)法》確立了預(yù)告登記、異議登記制度。這時(shí)，盡管你與開發(fā)商的這份合同是有效的，你可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，比如要求開發(fā)商賠償損失，但是你對(duì)于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了?！ ?現(xiàn)在的房屋交易多出現(xiàn)這樣的糾紛：甲預(yù)購了一套期房，簽訂了合同并預(yù)付首期款，沒有辦理登記手續(xù)。這樣可以改變和防止目前權(quán)屬文書中的混亂局面，從而保障不動(dòng)產(chǎn)交易順利、安全、高效地進(jìn)行。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)由統(tǒng)一的機(jī)關(guān)制作、頒發(fā)，并且具有統(tǒng)一的格式?！ 。ㄈ?、統(tǒng)一物權(quán)登記權(quán)屬的證書 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，是在我國實(shí)行統(tǒng)一登記制度后保證交易安全的不可或缺的重要配套制度。實(shí)質(zhì)審查更能使登記的內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利相一致，排除欺詐現(xiàn)象發(fā)生的可能，也有利于保護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益、強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感和登記的公示、公信功能。在什么情況下采用實(shí)質(zhì)審查的方式，就要視具體的情況而定。[8] 在什么情況下采用形式審查，筆者認(rèn)為，只要申請(qǐng)文件的表達(dá)沒有沖突，并與物權(quán)的真實(shí)性和合法性相互符合，則登記申請(qǐng)就能夠真實(shí)地反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，或?qū)τ诮?jīng)過公證的物權(quán)登記申請(qǐng)文件，就可以審查通過登記。物權(quán)法的第十二條對(duì)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)作出了規(guī)定，也是對(duì)審查制度作出了規(guī)定。由于目前不動(dòng)產(chǎn)的登記沒有統(tǒng)一制度，所以申請(qǐng)文件也是沒有規(guī)范，格式不一，這有待于制定不動(dòng)產(chǎn)登記法進(jìn)行完善。綜合現(xiàn)在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)，申請(qǐng)文件主要有：首先是申請(qǐng)書，申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)說明申請(qǐng)人身份、登記類型、登記原因、標(biāo)的等；申請(qǐng)書宜由登記機(jī)關(guān)提供標(biāo)準(zhǔn)樣式，明晰表明當(dāng)事人應(yīng)該填寫的事項(xiàng)和提供的證據(jù)，由當(dāng)事人按照提示進(jìn)行填寫和準(zhǔn)備?！ 〔粍?dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的材料?！ 。ǘ?、完善不動(dòng)產(chǎn)的登記程序 不動(dòng)產(chǎn)登記是一種程序要求很高的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，《物權(quán)法》堅(jiān)持以人為本的立法精神，從便民、利民、為民的理念出發(fā)，確立了科學(xué)合理、方便規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。單獨(dú)設(shè)立房地產(chǎn)登記局，其優(yōu)點(diǎn)是和行政管理權(quán)脫鉤，有助于理順政府職能，有利于為將來統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行準(zhǔn)備。由政府兩個(gè)不同部門分別進(jìn)行管理，有競(jìng)爭(zhēng)才有比較，可以為完全實(shí)現(xiàn)物權(quán)的統(tǒng)一登記制度建立基礎(chǔ)?！ ⒊鞘幸?guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門，將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到國土資源管理部門。這個(gè)模式，上海、重慶、廣州、深圳等地已先行一步了，實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合一、權(quán)屬證書合一的制度，但并未為全國性基本法律所承認(rèn)。根據(jù)我國目前物權(quán)登記的現(xiàn)狀，短期內(nèi)完全實(shí)現(xiàn)包括城市房地產(chǎn)、農(nóng)村集體土地及村鎮(zhèn)房屋、林地等在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，確實(shí)有相當(dāng)?shù)碾y度。該機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)符合登記的本質(zhì)要求，充分發(fā)揮登記的功能，既能體現(xiàn)行政高效，又要便民、利民。綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的選擇應(yīng)綜合登記的性質(zhì)、效力和法律責(zé)任三個(gè)方面的情況進(jìn)行考慮。如果由于登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)登記發(fā)生錯(cuò)誤，給當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損害時(shí)，當(dāng)事人有權(quán)獲得賠償，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。[7]對(duì)于法律責(zé)任的問題。主張登記要件的認(rèn)為既便于實(shí)行又有利于明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系；主張對(duì)抗要件的認(rèn)為不影響物權(quán)的公示、公信的原則，與社會(huì)現(xiàn)實(shí)生活的相一致，有利于保護(hù)買受人的利益和降低交易成本，鼓勵(lì)交易。[6] 對(duì)于登記的效力的問題。 所以，登記制度不僅有平等主體間的私權(quán)關(guān)系，而且還有國家管理的公權(quán)關(guān)系，其中貫穿著個(gè)人目標(biāo)與國家目標(biāo)的雙重價(jià)值。首先，從登記行為過程來看，由當(dāng)事人參與的僅是登記請(qǐng)求及登記申請(qǐng)兩部分，其次，從登記所產(chǎn)生的效力來看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，其首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。對(duì)于由哪個(gè)部門作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)，筆者同意孫艷輝的觀點(diǎn)：應(yīng)當(dāng)從登記的性質(zhì)、效力和法律責(zé)任三方面來考慮。[3] 不動(dòng)產(chǎn)是指土地和土地上的定著物；所謂的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，就是指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)國家專門登記機(jī)關(guān)將物權(quán)的變動(dòng)的事實(shí)記載在國家設(shè)計(jì)的專門簿冊(cè)上的事實(shí)或行為?！边@是一條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度的原則性規(guī)定。 國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。 從對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀的分析，現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是有許多弊端的：⑴不利于當(dāng)事人對(duì)物權(quán)事項(xiàng)的登記，不利于當(dāng)事人和利害關(guān)系人查閱登記信息，不利于提高交易效率；⑵容易造
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