論物權法之不動產(chǎn)善意取得制度(編輯修改稿)
2025-05-10 01:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 編部分修文草案》，與原有條文210條，增訂75條，刪除15條，修正127條，變動幅度甚大。在物權變動方面，為確保善意第三人的權益，以維護交易安全，明定不動產(chǎn)善意取得，于第759條第二項規(guī)定：“因信賴不動產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。”可見，各國關于不動產(chǎn)善意取得的立法規(guī)定，并非如有的學者所斷言。（二）國內(nèi)立法的基礎我國民法通則沒有不動產(chǎn)善意取得的規(guī)定，但司法解釋實際上已間接承認不動產(chǎn)的善意取得制度。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定，“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！?該條中未將“共有財產(chǎn)”限定為動產(chǎn)，故可以理解為既包括動產(chǎn)也包括不動產(chǎn)，從該司法解釋演變生成來看，實際上就是源于共同共有房屋的買賣糾紛。據(jù)此，司法解釋實際上已間接承認不動產(chǎn)的善意取得制度。 三、不動產(chǎn)善意取得的理論基礎不動產(chǎn)物權善意取得制度建立的法理基礎是物權公示原則與不動產(chǎn)登記的公信力，由于信賴不動產(chǎn)登記而取得的物權受法律保護。物權公示原則是物權法的基本原則之一。不動產(chǎn)物權善意取得制度的法理基礎正是物權公示原則，而物權公示，其最根本的作用是給物權的各種變動提供有公信力的法律基礎。（一）物權公示原則因為物權的本來屬性就是對物的支配權。物權作為支配權的這種屬性使得物權公示原則成為必要。而這種支配權必須也應當依一種公開可見的方式表現(xiàn)出來，使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某物上物權的存在。所謂物權公示原則，指的是物權的各種變動必須以一種可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權變動的方式予以展示，并進而決定物權的變動效力的原則。物權公示原則在適用上有一定的限制，其僅適用于依法律行為發(fā)生的物權變動，而因法律的直接規(guī)定（如繼承）、事實行為、取得時效而發(fā)生的物權變動，則不適用公示原則。物權公示的效力有：（1）物權轉讓效力。在依法律行為發(fā)生的物權變動中，即不登記物權變動不生效，物權公示對物權變動起決定性作用。同時，除登記外，尚需要有物權合意，即要求物權出讓人與物權受讓人之間就直接設立、變更或廢止該項物權的意思表示達成一致。（2）權利正確性推定效力。法律以登記的權利人為正確的權利人，以登記的權利為正確的權利。此即為不動產(chǎn)登記的法律推定，這種做法使得土地登記更可信賴。本條正是為那些出于對土地登記的信賴而決定自己行為的人提供了保護。（3）善意取得效力。該效力即為善意取得制度，也稱其為“從無權利人處取得”制度。物權法確定了從無權利人處善意取得的可能性和有效性，但此種取得必須依據(jù)一個外部的標記，這個標記在動產(chǎn)物權中是占有，在不動產(chǎn)物權中就是土地登記簿之登記狀態(tài)。如果這種外部標記所反映的與真實的法律關系不一致時，則事態(tài)的發(fā)展就不應不利于那些信賴占有以及不動產(chǎn)登記狀態(tài)的人。不動產(chǎn)登記是以國家信譽作擔保，第三人因信賴登記而能發(fā)生不動產(chǎn)物權的善意取得。物權法以物權公示原則為基礎確立了不動產(chǎn)登記的公信力及登記權利的正確性推定的法律規(guī)則，使得第三人能通過法律行為從無權利人處善意取得不動產(chǎn)物權。（二）不動產(chǎn)登記的公信力 所謂公信力，即法律對第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動產(chǎn)物權的內(nèi)容而取得的該項權利予以強制保護，使其免受任何人追奪的強制力。物權法第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記” ，第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！钡谑邨l規(guī)定：“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。”依據(jù)《城市房地產(chǎn)管
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