論物權(quán)法之不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度(編輯修改稿)
2025-05-10 01:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 編部分修文草案》，與原有條文210條，增訂75條，刪除15條，修正127條，變動(dòng)幅度甚大。在物權(quán)變動(dòng)方面，為確保善意第三人的權(quán)益，以維護(hù)交易安全，明定不動(dòng)產(chǎn)善意取得，于第759條第二項(xiàng)規(guī)定：“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記有無(wú)效或撤銷之原因而受影響。”可見(jiàn)，各國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的立法規(guī)定，并非如有的學(xué)者所斷言。（二）國(guó)內(nèi)立法的基礎(chǔ)我國(guó)民法通則沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，但司法解釋實(shí)際上已間接承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條規(guī)定，“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！?該條中未將“共有財(cái)產(chǎn)”限定為動(dòng)產(chǎn)，故可以理解為既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，從該司法解釋演變生成來(lái)看，實(shí)際上就是源于共同共有房屋的買(mǎi)賣糾紛。據(jù)此，司法解釋實(shí)際上已間接承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。 三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度建立的法理基礎(chǔ)是物權(quán)公示原則與不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，由于信賴不動(dòng)產(chǎn)登記而取得的物權(quán)受法律保護(hù)。物權(quán)公示原則是物權(quán)法的基本原則之一。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的法理基礎(chǔ)正是物權(quán)公示原則，而物權(quán)公示，其最根本的作用是給物權(quán)的各種變動(dòng)提供有公信力的法律基礎(chǔ)。（一）物權(quán)公示原則因?yàn)槲餀?quán)的本來(lái)屬性就是對(duì)物的支配權(quán)。物權(quán)作為支配權(quán)的這種屬性使得物權(quán)公示原則成為必要。而這種支配權(quán)必須也應(yīng)當(dāng)依一種公開(kāi)可見(jiàn)的方式表現(xiàn)出來(lái)，使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某物上物權(quán)的存在。所謂物權(quán)公示原則，指的是物權(quán)的各種變動(dòng)必須以一種可以公開(kāi)的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動(dòng)的方式予以展示，并進(jìn)而決定物權(quán)的變動(dòng)效力的原則。物權(quán)公示原則在適用上有一定的限制，其僅適用于依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，而因法律的直接規(guī)定（如繼承）、事實(shí)行為、取得時(shí)效而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，則不適用公示原則。物權(quán)公示的效力有：（1）物權(quán)轉(zhuǎn)讓效力。在依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)中，即不登記物權(quán)變動(dòng)不生效，物權(quán)公示對(duì)物權(quán)變動(dòng)起決定性作用。同時(shí)，除登記外，尚需要有物權(quán)合意，即要求物權(quán)出讓人與物權(quán)受讓人之間就直接設(shè)立、變更或廢止該項(xiàng)物權(quán)的意思表示達(dá)成一致。（2）權(quán)利正確性推定效力。法律以登記的權(quán)利人為正確的權(quán)利人，以登記的權(quán)利為正確的權(quán)利。此即為不動(dòng)產(chǎn)登記的法律推定，這種做法使得土地登記更可信賴。本條正是為那些出于對(duì)土地登記的信賴而決定自己行為的人提供了保護(hù)。（3）善意取得效力。該效力即為善意取得制度，也稱其為“從無(wú)權(quán)利人處取得”制度。物權(quán)法確定了從無(wú)權(quán)利人處善意取得的可能性和有效性，但此種取得必須依據(jù)一個(gè)外部的標(biāo)記，這個(gè)標(biāo)記在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中是占有，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中就是土地登記簿之登記狀態(tài)。如果這種外部標(biāo)記所反映的與真實(shí)的法律關(guān)系不一致時(shí)，則事態(tài)的發(fā)展就不應(yīng)不利于那些信賴占有以及不動(dòng)產(chǎn)登記狀態(tài)的人。不動(dòng)產(chǎn)登記是以國(guó)家信譽(yù)作擔(dān)保，第三人因信賴登記而能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得。物權(quán)法以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)確立了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力及登記權(quán)利的正確性推定的法律規(guī)則，使得第三人能通過(guò)法律行為從無(wú)權(quán)利人處善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力 所謂公信力，即法律對(duì)第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)容而取得的該項(xiàng)權(quán)利予以強(qiáng)制保護(hù)，使其免受任何人追奪的強(qiáng)制力。物權(quán)法第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記” ，第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！钡谑邨l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！币罁?jù)《城市房地產(chǎn)管
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