【文章內(nèi)容簡介】 師負責組織制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃并組織、監(jiān)督按《設備設施年度維保計劃》執(zhí)行。 維修組負責柴油發(fā)電機的日常維修保養(yǎng)。 程序要點 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃的制定 每年的12月15日之前，由專業(yè)工程師組織柴油發(fā)電機維修人員一起研究、制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃填入《設施設備保養(yǎng)記錄》并上報公司審批后形成《設備設施年度維保計劃》。 制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃的原則：a） 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；b） 柴油發(fā)電機的運行狀況（故障隱患）；c） 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃應包括如下內(nèi)容：a） 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；b） 具體實施維修保養(yǎng)的時間；c） 預計費用；d） 備品、備件計劃。 柴油發(fā)電機附件的維修保養(yǎng)，由工程部維修組負責，其余維修保養(yǎng)由外委完成，維修保養(yǎng)應按柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃進行。 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng) 進行維修保養(yǎng)時，應注意可拆零件的相對位置及其順序（必要時應作記號），不可拆零件的結構特點，并掌握好重新裝回時的用力力度（用扭力板手）。 空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次：a） 空氣濾清器顯示器；當顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已達到使用限度，應立即進行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復位；b） 空氣濾清器：— 松開鐵環(huán)，拆下儲塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯；— 濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應注意空氣壓力不能太大，噴咀不可太接近濾芯；— 如果濾芯太臟，應用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風筒吹干（注意不能過熱）；— 清洗完畢，應進行檢查，檢查的方法是用燈泡從內(nèi)往外照，在濾芯外部觀察，如發(fā)現(xiàn)光點則表明濾芯已空孔，此時則應更換同型號的濾芯；— 如果沒有光點出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔，此時則應小心安裝好空氣濾清器。 蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次：a) 用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應充電；b) 檢查電池液位是否在極板上15mm左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置；c) 檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應修復處理或更換，并涂上黃油。 皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運行100小時進行一次：a) 檢查每條皮帶，發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的，應及時更換；b) 在皮帶中段加40N壓力，皮帶應能按下12mm左右，太松太緊都應當進行調(diào)整。 散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次；a) 外部清潔：— 用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風扇方向噴射（如從反方向噴射只會把污物逼進中心位置），使用此方法時，要用膠布擋住柴油發(fā)電機；— 如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應把散熱器拆下浸在熱的堿水中約20分鐘，然后用熱水清洗。b) 內(nèi)部除垢:— 把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開并封口；— 向散熱器中倒入45℃的4%的酸溶液，過15分鐘后排干酸溶液，檢查散熱器；— 如果仍有水垢，則用8%的酸溶液再洗一次；— 除垢后用3%的堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗三次以上；— 所以工作完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請外委修補；— 如果不漏水則重新裝回，散熱器裝回后應重新灌滿清水并加入防銹劑。 潤滑機油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次：a） 啟動柴油發(fā)電機，讓其運行15分鐘；b） 當柴油高熱時，從油底殼螺塞排出機油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋緊螺栓，然后再向油底殼加同型號新的與機內(nèi)相同的機油，渦輪增壓器內(nèi)也應加添相同型號機油；c） 拆除兩個粗機油濾清器，換兩個新的機油濾清器，新濾清器內(nèi)應注滿新鮮的與機內(nèi)型號相同的機油（粗機油濾清器從代理商處購得）；d） 更換精濾清器濾芯（從代理商處購得），添加新的與機內(nèi)型號相同的機油。 柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時應進行一次拆除柴油濾清器，換上新的濾清器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。 充電發(fā)電機和啟動電機的維修保養(yǎng)周期為每運行600小時進行一次：a) 清洗各機件、軸承，吹干后加注新的潤滑油；b) 清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時的1/2則應及時更換；c) 檢查傳動裝置是否靈活，啟動電機齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴重則應申請外委維修。 發(fā)電機控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應進行處理并擰緊。 對于柴油發(fā)電機的拆機維修或調(diào)整應由經(jīng)理填寫《外委維修保養(yǎng)申請單》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理同意、公司總經(jīng)理批準后，由外委單位完成。 對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設施設備保養(yǎng)記錄》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)由柴油機維保員將記錄整理交工程部經(jīng)理簽字存檔，長期保存。 記錄 《設備設施保養(yǎng)記錄表》 《外委維修保養(yǎng)申請表》電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程QWGC200702 目的規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項性能完好。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。 職責 工程部負責審核電梯維修保養(yǎng)年度計劃并協(xié)助分公司檢查維修保養(yǎng)工作的實施情況。 工程部專業(yè)工程師負責組織制定電梯維修保養(yǎng)年度計劃并具體組織、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 外委的電梯公司負責電梯的日常維修保養(yǎng)。 程序要點 電梯維修保養(yǎng)年度計劃的制定 每年的12月15日之前，由工程部專業(yè)工程師組織電梯公司一起研究、制定電梯維修保養(yǎng)年度計劃并填入《設施設備保養(yǎng)記錄》后上報公司審批后形成《設備設施年度維保計劃》。 制定電梯維修保養(yǎng)年度計劃表的原則是：a) 電梯使用的頻度；b) 電梯的運行狀況（故障隱患）；c) 合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 電梯維修保養(yǎng)年度計劃應包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；b) 具體實施維修保養(yǎng)的時間；c) 預計費用。 電梯管理員進行電梯維修保養(yǎng)時，應按《設備設施年度維保計劃》進行。 電梯維修保養(yǎng)安全操作 維修保養(yǎng)前的安全準備工作a) 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌；b) 關好廳門，不能關廳門時，用合適的護柵擋住入口處，防止無關人員進入電梯轎廂或進入電梯井道：c) 有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關，關好廳門。 檢修過程中的安全注意事項：a) 給轉動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯：b) 人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃干凈，以防滑倒；c) 人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關電梯部件的工作情況時,必須牢牢握住鋼絲繩,并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi),防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時,要交代和配合好,未經(jīng)許可不準開動電梯；d) 禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙；e) 檢修電器部件時就盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作和難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監(jiān)護人，必備的工具的材料，特別應注意電梯突然啟動運行；f) 使用的手燈必須采用護罩的、電壓為36V以下的安全燈。最好使用手電筒；g) 嚴禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作；h) ，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入坑底后，應將底坑檢視燈箱上的急停開關或限速器張緊裝置的斷繩開關斷開；i) 應盡量避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應戴上安全帽；j) 檢修未完，檢修人員需暫離開現(xiàn)場時，應做到：— 關閉所有廳門，暫時關上不的必須設置明顯標示物，進行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌，并派人看守；— 切斷電梯總電源關開；— 排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。k) 檢修保養(yǎng)工作結束后應做到：— 將所有開關恢復到原狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落在設備上；— 清點工具、材料、打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌；— 送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改；— 通知有關人員電梯恢復正常運行。 外委的電梯公司負責電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理也由由外委完成。 每月對電梯各部位進行兩次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養(yǎng)時，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行，也可以對轄區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進行保養(yǎng) 檢查曳引電動機、減速箱有無異常響聲，如有則應對曳引電動機軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪桿潤滑油。 檢查曳引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，如有則應更換彈性圈，檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象，如有則應擰緊。 檢查制動器電磁鐵與軸間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動，如松動則應擰緊。制動器溫升不超過60℃。 門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則應更換。 限速器旋轉銷軸處應加潤滑油，限速器輪、張緊輪槽應無明顯磨損，如磨損嚴重則應更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應完好無油污；限速夾繩鉗口處應無油污或異物，發(fā)腳螺栓應緊固。 檢查張緊裝置動作是否正常，否則應作機械調(diào)整；檢查限位開關是否處于正常位置，如未在正常位置則應扳回。 檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導軌的間隙應為2~4mm。安全鉗鉗口應清潔無油污。 清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常響聲，觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應進行整修，整修達不到要求的則應更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無松動、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應處理并擰緊；檢查各儀表、信號是否正常，如損壞則應予以更換。 檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應更換鋼帶；檢查各傳動機構動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關接觸是否良好，否則應擦拭或修理。 清除轎門、各廳門導軌的灰塵、油污。 檢查各廳門門鎖接觸是否良好，否則應修理，門鎖轉動部門應注放潤滑油；檢查操縱按鈕、開關操作是否靈活可靠，失效的應及時更換。 檢查自動門傳動機構，安全觸板傳動機構是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機皮帶有無損傷，開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5~8mm，運行中門刀不能碰門轱轆，門刀與門轱轆間隙為3MM，廳門不能從外面用手扒開。對各轉動軸加潤滑油，保證轉動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。 檢查轎廂和對重導靴油盒中油量（正常應為2/3油盒），缺油應及時加好；檢查滾輪導靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應列換。 檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖、油壓緩沖器復位開關、急停開關、安全鉗天關、檢修開關、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的調(diào)整或更換，對傳動部位應加潤滑油。 清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。 檢查緊固感應器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。 檢查曳引鋼絲張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應作相應調(diào)整。曳引輪繩槽應清潔無油污。 檢查導軌連接板、壓道螺栓是否緊固，如松動則應擰緊。 做好中間接盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。 每年對轄區(qū)內(nèi)所有電梯進行曲一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試，此項目工作于每年6月底以前完成。 每兩年對減速箱更換一次新的蝸輪桿油。 檢查制動片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應更換。 清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。 張緊輪底平面距底坑地面距離應為500177。50mm，超過規(guī)定的應予以截繩。 檢查安全鉗楔塊和導軌的間隙（正常值2~4mm），試驗安全鉗動作是否靈敏可靠，如滿足要求則應作機械調(diào)整。 清潔機械選層器，對各轉動部位加潤滑油，損霈的元器件應予以更換。 清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門輪、地腳滑塊，調(diào)整好門機速度。 調(diào)整廳門吊門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應保證5~8MM。 緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調(diào)整緊固補償鏈，運行應無撞擊聲。 加緩沖器油，作緩沖器復位試驗時，復位開關應動作準確，傳動部分應靈活。 對終端限位開關做越程試驗，其越程距離為上下端站廳門地坎以遠50~~70mm。 對終端極限開頭做越程試驗，其越程距離為上下端站廳站地坎以遠150~200mm。 ，電氣設備的金屬外殼對應在4MΩ以上，如果達不到要求則應進行干燥處理。 檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作正常，如果不行則應更換。 外委的電梯公司應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《電梯維修保養(yǎng)表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的當天之內(nèi)整理后交分公司工程部負責人簽字存檔，保存期為長期。 電梯停用管理電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時，應提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然電梯停用，應在電梯恢復使用后12小時內(nèi)向有關用戶作出解釋。 記錄 《電梯維修保養(yǎng)表》給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程QWGC200703 目的規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作，確保給排水設備設施各項性能完好。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。 職責 工程部負責審核給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 專業(yè)工程師負責組織制定給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃并組織、監(jiān)督該計劃的實施。 工程部維修人員具體負責實施給排水設備設施的維修保養(yǎng)，并詳細記錄在相關記錄表中。 分公司負責向有關用戶通知停水的情況。 程序要點 給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃的制定。 每年的12月15日之前，由專業(yè)工程師組織相關人員研究、制定給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃填入《設施設備保養(yǎng)記錄》并上報公司審批并編制形成《設施設備年度維保計劃》。 制定給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃的原則：a) 給排水設備設施使用的頻度；b) 給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時