普洛斯管理物流地產(chǎn)基金解析(編輯修改稿)
2025-05-05 23:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 推行基金模式后，普洛斯5年平均的總資產(chǎn)回報(bào)率在56%水平，凈資產(chǎn)回報(bào)率則上升到710%水平，較之前的4%均有大幅提升。推行基金模式前，租金收益是普洛斯最主要的收益來(lái)源，占到總收入的80%，開(kāi)發(fā)部門(mén)的銷(xiāo)售收入和代開(kāi)發(fā)服務(wù)費(fèi)貢獻(xiàn)總收入的20%；利潤(rùn)方面，凈租金收益貢獻(xiàn)了凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（NOI）的95%，而開(kāi)發(fā)部門(mén)僅貢獻(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的5%。推行基金模式后，不僅開(kāi)發(fā)部門(mén)的銷(xiāo)售收益擴(kuò)大，還增加了基金收益。由于旗下基金提供日常的物業(yè)管理服務(wù)，并負(fù)責(zé)旗下基金的資產(chǎn)收購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、融資和收益分配等投融資活動(dòng)，因此，普洛斯每年可提取固定比例的管理費(fèi)用，并在業(yè)績(jī)達(dá)到目標(biāo)收益門(mén)檻后，又獲取20%左右的超額收益提成—過(guò)去4年普洛斯每年都可獲得1億美元以上的管理費(fèi)和業(yè)績(jī)提成收益，平均份額收益為4200萬(wàn)美元，占了公司凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的1213%（圖8）。目前，普洛斯開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)平均已占到總收入的70%，物業(yè)管理部門(mén)的收入貢獻(xiàn)下降到25%，基金管理收入占比為5%（圖9）；利潤(rùn)方面，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平均貢獻(xiàn)了凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的35%，物業(yè)管理部門(mén)的凈租金收益平均貢獻(xiàn)了50%的利潤(rùn)，基金管理部門(mén)則貢獻(xiàn)了1213%的利潤(rùn)（圖10）。其中，物業(yè)管理部 門(mén)的回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定，平均投資回報(bào)率（=凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)/總資產(chǎn)）在67%水平，%水平，開(kāi)發(fā)部門(mén)的投資回報(bào)率波 動(dòng)較大，最高時(shí)達(dá)17%以上，低谷中僅有5%，平均來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)部門(mén)的利潤(rùn)率在15%，投資回報(bào)率在12%左右。由于開(kāi)發(fā)部門(mén)和基金管理部門(mén)的投資回報(bào)率更高，所以，基金模式下公司的總體回報(bào)率有所提升：在推行基金管理模式前，5年平均的總資產(chǎn)回報(bào)率（=息稅前利 潤(rùn)/平均總資產(chǎn)）和凈資產(chǎn)回報(bào)率（=凈利潤(rùn)/股東權(quán)益）均在4%左右；而推行基金模式后，金融海嘯前，5年平均的總資產(chǎn)回報(bào)率在56%水平，凈資產(chǎn)回報(bào) 率則上升到710%水平（圖11）。剔除金融海嘯的影響，輕重資產(chǎn)分離的基金模式確實(shí)在長(zhǎng)期中提高了回報(bào)率。五、提前兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)收益與回籠資金基金收益并非基金模式的最主要意義，關(guān)鍵是在這一模式下，公司提前兌現(xiàn)了開(kāi)發(fā)部門(mén)的收益，加速了資金的回籠。推行基金管理模式前，普洛斯開(kāi)發(fā)部門(mén)的新建物業(yè)主要由物業(yè)管理部門(mén)自持，不斷攀升的物業(yè)規(guī)模占?jí)毫舜罅抠Y金，融資壓力持續(xù)上升—傳統(tǒng)模式下，靠租金收回投資至少需要10年時(shí)間；而物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)每年僅能兌現(xiàn)少數(shù)代其他公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入，每年銷(xiāo)售面積約20萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額僅為8000萬(wàn)美元。但推行基金管理模式后，普洛斯開(kāi)發(fā)部門(mén)的新建物業(yè)主要轉(zhuǎn)給旗下基金，再加上物業(yè)管理部門(mén)的1年培育期（新落成物業(yè)先從開(kāi)發(fā)部門(mén)轉(zhuǎn)入物業(yè)管理部門(mén)，培育1年左右，待出租率達(dá)到90%以上、租金回報(bào)率達(dá)到7%以上 后，再置入旗下基金），投資回收期從10年以上縮短到23年?？焖倩鼗\的資金被用于新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，成熟后再置入基金，資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動(dòng)了以自我開(kāi) 發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張。19992009年，普洛斯旗下基金每年都從開(kāi)發(fā)部門(mén)和物業(yè)管理部門(mén)收購(gòu)數(shù)十處物業(yè)， 2007年高峰時(shí)，一年就收購(gòu)了300多處物業(yè)，過(guò)去5年平均每年收購(gòu)20多億美元資產(chǎn)，已累積回籠100多億美元資金。開(kāi)發(fā)部門(mén)每年的物業(yè)銷(xiāo)售面積也從20萬(wàn)平方米上升到2007年高峰時(shí)的200多萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售收入從8000萬(wàn)美元上升到高峰時(shí)的50多億美元，過(guò)去5年年均銷(xiāo)售收入27億美元，即使在2009和2010年的行業(yè)低谷中，公司仍有1315億美元的物業(yè)銷(xiāo)售收入。平均來(lái) 說(shuō)，開(kāi)發(fā)部門(mén)的銷(xiāo)售收入貢獻(xiàn)了公司總收入的70%，貢獻(xiàn)了凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的35%（圖12）。銷(xiāo)售回籠的資金推動(dòng)了新項(xiàng)目的規(guī)?；_(kāi)發(fā)。在推行基金模式前，普洛斯開(kāi)發(fā)部門(mén)每年新啟動(dòng)的項(xiàng)目不到50萬(wàn)平方米，投資規(guī)模不到5億美元；但到2007年 高峰時(shí)，1年內(nèi)新啟動(dòng)的項(xiàng)目已接近200個(gè)，面積達(dá)到470萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資規(guī)模達(dá)到38億美元。盡管20082009年，普洛斯壓縮了新項(xiàng)目啟動(dòng)， 但過(guò)去5年，其每年仍有上百個(gè)項(xiàng)目可供置入基金，從而保持基金模式的滾動(dòng)壯大。除了內(nèi)生增長(zhǎng)，基金管理資產(chǎn)
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