【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)置別墅住宅聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅合計(jì)備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時(shí)，或有重大影響成本情況時(shí)可單列計(jì)容積率配套占地面積建筑面積層高層數(shù)結(jié)構(gòu)類型內(nèi)外部裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)置商業(yè)會(huì)所幼兒園小學(xué)物業(yè)用房其它不計(jì)容積率配套占地面積建筑面積層高層數(shù)結(jié)構(gòu)類型裝修標(biāo)準(zhǔn)架空花園架空車庫地面停車地下商業(yè)街地下室面積三、其他說明：建筑概況 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)； 主要產(chǎn)品類型分布：多層、高層，還是聯(lián)排別墅，及各種產(chǎn)品的樓棟數(shù)，各個(gè)樓棟大堂及電梯專修標(biāo)準(zhǔn)； 各種占地的配比是否恰當(dāng)，車位布置是否合理； 商業(yè)物業(yè)獨(dú)立布置還是沿裙樓布置，商業(yè)人流入場(chǎng)考慮，是否布置扶梯、中央空調(diào)；園林小品標(biāo)準(zhǔn)其他配套設(shè)施內(nèi)容及規(guī)模單獨(dú)占地體育設(shè)施規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)說明總體裝修標(biāo)準(zhǔn)包含內(nèi)墻裝飾、外墻裝飾、廚衛(wèi)裝飾的標(biāo)準(zhǔn)；節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮；其他必要文字說明四、簽 字 欄填 表（設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)管理人員）審 核（設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人）簽 收（工程部）簽 收（成本管理部）備注：本表（含附表《建造標(biāo)準(zhǔn)》）由設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)管理人員根據(jù)《新項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議》編制，經(jīng)設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)部校對(duì)審核后，作為進(jìn)行工程技術(shù)分析和進(jìn)行建安成本測(cè)算的依據(jù)。本表可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但需作說明。1. 目的建立信息資源平臺(tái)，制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃，篩選甄別項(xiàng)目，提供評(píng)審項(xiàng)目的相關(guān)依據(jù)，同時(shí)為項(xiàng)目開發(fā)前期論證過程打下基礎(chǔ)。2. 適用范圍適用于公司日常信息收集、區(qū)域市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地塊研究等前期的項(xiàng)目論證過程。3. 術(shù)語和定義. 日常信息收集：對(duì)各地房地產(chǎn)項(xiàng)目及相關(guān)信息進(jìn)行收集和整理，建立基礎(chǔ)信息庫（資源平臺(tái)）。. 區(qū)域市場(chǎng)研究：針對(duì)某一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)品現(xiàn)狀、開發(fā)動(dòng)態(tài)、價(jià)格分布、營(yíng)銷水平等方面，由項(xiàng)目發(fā)展部進(jìn)行調(diào)研分析，初步判斷和預(yù)測(cè)區(qū)域市場(chǎng)。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人. 項(xiàng)目地塊研究：針對(duì)具體項(xiàng)目或地塊所進(jìn)行的信息收集、資料分析和研究，作為項(xiàng)目論證的依據(jù)。4. 職責(zé). 項(xiàng)目發(fā)展部. 負(fù)責(zé)日常信息收集工作；. 負(fù)責(zé)區(qū)域市場(chǎng)研究工作；. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目地塊分析工作。. 公司管理層. 確定項(xiàng)目重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。5. 作業(yè)內(nèi)容. 日?；A(chǔ)研究. 產(chǎn)品研究：項(xiàng)目發(fā)展部對(duì)各地市場(chǎng)上出現(xiàn)的具有參考價(jià)值和代表性的產(chǎn)品，通過實(shí)地考察、參觀房展、電話咨詢、網(wǎng)上搜索等方式，進(jìn)行產(chǎn)品資料整理、分析，形成《樓盤調(diào)研表》，納入產(chǎn)品信息資料庫。. 土地信息收集：項(xiàng)目發(fā)展部對(duì)各地市場(chǎng)上出現(xiàn)的有代表性的開發(fā)土地，包括二級(jí)市場(chǎng)上的土地，進(jìn)行整理、分析，形成土地信息資料庫。定期（每月或每季度）向分管副總/總經(jīng)理上報(bào)，對(duì)公司開發(fā)項(xiàng)目有影響的重要的土地信息須及時(shí)上報(bào)。. 行業(yè)信息收集：項(xiàng)目發(fā)展部對(duì)國(guó)家、地方相關(guān)政策、發(fā)展商動(dòng)態(tài)、專業(yè)論壇、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等信息進(jìn)行整理、分析，形成行業(yè)信息資料，向基礎(chǔ)信息庫歸檔。. 區(qū)域市場(chǎng)研究. 確定區(qū)域的方式包括：. 公司管理層根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和資源配置情況，確定重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。. 項(xiàng)目發(fā)展部根據(jù)有利于公司開發(fā)的原則，選擇房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域，如具有區(qū)域中心價(jià)值的二線城市，具有旅游商業(yè)價(jià)值的地區(qū)，經(jīng)管理層審批后，確定為市場(chǎng)研究的對(duì)象。. 項(xiàng)目發(fā)展部選擇具有房地產(chǎn)發(fā)展示范意義的地區(qū)或城市，經(jīng)管理層審批后，確定為市場(chǎng)研究的對(duì)象。. 項(xiàng)目發(fā)展部按要求定期上報(bào)《區(qū)域市場(chǎng)研究報(bào)告》，其內(nèi)容包括：a) 區(qū)域的宏觀環(huán)境，包括區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀政策。b) 區(qū)域市政總體規(guī)劃，包括城市發(fā)展規(guī)劃、交通發(fā)展規(guī)劃和其他基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃。c) 對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目，調(diào)查和研究區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)政策判斷房地產(chǎn)走勢(shì)，包括供應(yīng)量、需求量、價(jià)格走勢(shì)、房地產(chǎn)發(fā)展方向和趨勢(shì)等。d) 區(qū)域環(huán)境條件和自然地理特征，包括區(qū)域自然地理概況、歷史背景和固定及流動(dòng)人口等研究。e) 區(qū)域項(xiàng)目市場(chǎng)需求研究，包括住宅、商業(yè)、服務(wù)式公寓、酒店、辦公樓以及其他業(yè)態(tài)的歷史供應(yīng)情況，目前庫存情況、吸納和市場(chǎng)消化率、空置率、未來供應(yīng)量、價(jià)格走勢(shì)等，根據(jù)這些市場(chǎng)分析條件，預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和研究確定投資目標(biāo)。. 項(xiàng)目地塊研究針對(duì)管理層批示的具有開發(fā)可能性的項(xiàng)目或土地，項(xiàng)目發(fā)展部進(jìn)行專項(xiàng)的調(diào)研，除記錄土地信息外，填寫《樓盤調(diào)研表》或《項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤跟蹤表》，并向部門負(fù)責(zé)人和公司分管副總以及管理層匯報(bào)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度及變化情況。6. 支持性文件 (無)7. 相關(guān)表格及記錄. 《樓盤調(diào)研表》. 《項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤跟蹤表》XINHEQRTZ06XINHEQRTZ07樓 盤 調(diào) 研 表XINHEQRTZ06調(diào)研員姓名：樓盤名稱電話發(fā)展商代理商環(huán)境設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理物管費(fèi)內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間公開發(fā)售時(shí)間入伙時(shí)間地理位置車位數(shù)價(jià)格（租售）占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)綠化率實(shí)用率規(guī)劃/建筑/園林主要特點(diǎn)戶型及面積配比小區(qū)及周邊配套設(shè)施付款方式折扣及價(jià)格策略樓盤均價(jià)銷售情況（總體銷售情況及不同戶型銷售期情況）樓盤定位情況客戶定位特點(diǎn)項(xiàng)目主要推廣宣傳方式及賣點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)工程建設(shè)，建材情況開工時(shí)間：調(diào)研時(shí)間：20年 月 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤跟蹤表調(diào)研內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)樓盤階段性策略競(jìng)爭(zhēng)能力分析對(duì)公司項(xiàng)目影響可借鑒策略主推產(chǎn)品價(jià)格策略推廣主題廣告策略活動(dòng)營(yíng)銷效果評(píng)估主要賣點(diǎn)市場(chǎng)影響XINHEQRTZ07可行性研究報(bào)告內(nèi)容模板編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目錄目錄 2項(xiàng)目決策背景及摘要： .............................................................................. 3第一部分：項(xiàng)目概況 .................................................................................. 4第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 .......................................................... 7第三部分：市場(chǎng)分析 .................................................................................. 9第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 ........................................................................ 11第五部分：項(xiàng)目開發(fā) ................................................................................ 13第六部分：投資收益分析 ........................................................................ 14第七部分：管理資源配置 ........................................................................ 17第八部分：綜合分析與建議 .................................................................... 18第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題........................ 19第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 ............................................ 21附件： ........................................................................................................ 2項(xiàng)目決策背景及摘要：一、外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等； 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在龍崗，要說明龍崗在深圳的地位及作為深圳重點(diǎn)開發(fā)區(qū)位的情況。 項(xiàng)目淵源，特