【文章內(nèi)容簡介】 ）所有圖件均應(yīng)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查 規(guī)程 》 的要求數(shù)字化，統(tǒng)一為 GIS 平臺下矢量化的電子圖 ；各不同地理要素應(yīng)分圖層標(biāo)注； 地價監(jiān)測點 與交易樣點在 工作底 圖 上 必須 標(biāo)注 。 （ 4） 房 屋 交易資料要求同一 時期 、同一 區(qū)段 （或相同區(qū)段） 和用途的樣點不少于 3 個 。 （ 5）所有調(diào)查資料由調(diào)查人簽字、調(diào)查單位蓋章后均應(yīng)裝訂成冊。 6 8. 地價區(qū)段劃分 地價區(qū)段劃分 的原則 地價區(qū)段 系指 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、 公用設(shè)施、 環(huán)境條件一致，土地用途大致趨同，地價水平相當(dāng)（原則上商業(yè)與住宅用地最高值與最低值相差不超過 30%、工業(yè)用地不超過 10%）的封閉區(qū)間。 與城市規(guī)劃銜接原則 所劃分的地價區(qū)段，其土地用途應(yīng)與城鎮(zhèn)規(guī)劃所確定的功能保持一致。 面積適中原則 所劃分的地價區(qū)段，其面積大小應(yīng)保持 適中 。 各地可根據(jù)地價管理的需要及地價變化的區(qū)間具體確定地價區(qū)段面積的大小。 與行政轄區(qū)相適應(yīng)原則 在劃分地價區(qū)段時，不打破已有行政轄區(qū)界線， 原則上地價區(qū)段不跨街道 。 保持宗地完整性原則 在劃分地價區(qū)段時，應(yīng)保持地價區(qū)段 內(nèi) 宗地 的 完整性 。 地價區(qū)段的 劃 分要求 地價區(qū)段應(yīng)按商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途劃分，若有需要，也可按特定用途劃分。 各類用途地價區(qū)段允許重疊，不一定要求覆蓋整個基準(zhǔn)地價更新范圍 ，但評價范圍內(nèi)任一 宗地 應(yīng)保證至少有一種用途地價區(qū)段 覆蓋 。 地價區(qū)段在 已有 城鎮(zhèn)土地級別的 基礎(chǔ)上劃分，以保持 土地 定級估價成果 的延續(xù)性。 開發(fā)區(qū)應(yīng)單獨劃分地價區(qū)段，但原則上不超過 2 個區(qū)段。 一般 只需劃分工業(yè)地價區(qū)段，若有必要也可劃分其他用途地價區(qū)段。 7 地價區(qū)段的劃分程序 地價區(qū)段初步劃分 地價區(qū)段初步劃分 可選用經(jīng)驗判別法或地價等值線法 ，在工作底圖上進(jìn)行。 經(jīng)驗判別法 依據(jù)地價管理者的經(jīng)驗，結(jié)合各類用途地價分布規(guī)律劃分地價區(qū)段 。 其 主要步驟 為 ：邀請熟悉情況的專家，以 現(xiàn)有 城市地價動態(tài)監(jiān)測成果 為基礎(chǔ)，根據(jù)土地市場變動狀況與影 響土地價格的各因素變化情況作出綜合判斷，在工作底圖上勾勒出各用途地價區(qū)段的邊界。 地價等值線法 以監(jiān)測點地價和市場交易樣點地價為基礎(chǔ)繪制地價等值線，結(jié)合各用途用地類型分布特點劃分地價區(qū)段 。 其 主要步驟 為 ： 以城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測樣點地價與交易樣本地價為依據(jù)，用克里金插值等方法在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價等值線，再以宗地界線、街區(qū)道路、河流及 其他 線狀地物為依據(jù)，勾勒出地價區(qū)段的邊界。 實地踏勘 對內(nèi)業(yè)劃分的 地價區(qū)段進(jìn)行實地踏勘，調(diào)整 、重劃不合理 的地價區(qū)段邊界。 地價區(qū)段的編號 按 附錄 B 要求編號 。 面積量算 量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實際土地面積等，并填寫地價區(qū)段登記表。各用途實際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍資料數(shù)據(jù)計算。 8 9. 地價監(jiān)測點布設(shè)與 審 核 地價監(jiān)測點的設(shè)立原則 （ 1）代表性 原則 所選擇 的地價監(jiān)測點 在 利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面 應(yīng)具有 所在地價區(qū)段的 代表性； （ 2）穩(wěn)定性原則 所選擇 的地價監(jiān)測點 應(yīng) 在較長時間內(nèi)不會發(fā)生 滅失、重建、用途變化 等情況； （ 3）標(biāo)識性原則 所選擇 的地價監(jiān)測點 應(yīng) 易于 觀測 。 地價監(jiān)測點數(shù)量要求 （ 1） 地價監(jiān)測點 總數(shù) 省會城市和省轄市 不應(yīng)低于 120 個， 其他城市總數(shù)不應(yīng)低于 60 個 。其中： 商業(yè)、住宅 地價監(jiān)測點 分布密度應(yīng)達(dá)到 不少于 1 個 /km2。 工業(yè)用地地價監(jiān)測點 總數(shù) 省會城市和省轄市 不少于 20 個，其他城市 不少于 10 個 。 （ 2） 商業(yè)與住宅用地地價區(qū)段應(yīng)達(dá)到每區(qū)段 各用途 至少 有 2 個地價監(jiān)測點 ；工業(yè)用地地價區(qū)段應(yīng)達(dá)到每區(qū)段至少 有 1 個 地價監(jiān)測點 。 地價監(jiān)測點布設(shè) （ 1） 地價監(jiān)測點 以 地 價區(qū)段 為單元 布設(shè)，同時應(yīng)與已有城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測成果相銜接，并填寫地價監(jiān)測點登記表，拍攝宗地照片 。 （ 2）地價監(jiān)測點必須是 形狀規(guī)則、具有明確界限 、 且利用 現(xiàn)狀 、開發(fā)程度與區(qū)段 內(nèi)涵一致 的獨立宗地 。 （ 3） 每個地價監(jiān)測點都必須在地價監(jiān)測點圖上標(biāo)注位置 ， 各用途地價監(jiān)測點的分布應(yīng)盡可能均衡 。 （ 4）每個地價監(jiān)測點必須編碼， 編碼 規(guī)則見 附錄 B。 9 地價 區(qū)段與 監(jiān)測點審核與確定 領(lǐng)導(dǎo)小組 通過內(nèi)業(yè)審查與實地核 對 ，對 地價區(qū)段劃分的合理性、地價監(jiān)測 點的代表性、地價監(jiān)測點的數(shù)量、密度 、分布均衡程度進(jìn)行審核，并出具書 面審核意見 。 10. 監(jiān)測點地價評估 監(jiān)測點地價內(nèi)涵 監(jiān)測點地價 是指 通過評估或市場交易地價修正得到的監(jiān)測點在一定時點和一定條件下的地價 。 監(jiān)測點地價評估要求 （ 1） 分別評估 監(jiān)測點現(xiàn)狀條件下與設(shè)定條件下 的 地價 水平 ，評估值為監(jiān)測點地面價。 有條件的地方還可測算樓面地價。 （ 2）監(jiān)測點地價 評估時 不考慮他項權(quán)利限制。 （ 3）應(yīng)采用兩種或兩種以上的評估方法，但不能采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。 （ 4）地價評估報告采用統(tǒng)一的格式 （ 格式見附錄Ｇ ） ，并由 兩名以上 注冊土地估價師簽字。 監(jiān)測點 地價 評 估 技術(shù)要求 按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求 ，對地價監(jiān)測點地價進(jìn)行評估。 （ 1）若所選擇的地價監(jiān)測點在 報告期 內(nèi)發(fā)生過正常交易，則其地價可直接 采用 基準(zhǔn)日 、土地開發(fā)程度、土地使用年限、容積率等修正。 （ 2） 若在報告期內(nèi)未發(fā)生過正常交易，則應(yīng)選取同區(qū)段內(nèi)類似的至少 3 宗地作為比較案例， 采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法等估價方法進(jìn)行評估 ，原則上以市場比較法為主。所采用的 評估參數(shù)均應(yīng)為評估基準(zhǔn)日水平。 10 （ 3）若同區(qū)段內(nèi)無法選取類似 3 宗比較案例，可從開發(fā)水平相仿、地價水平接近的 地價 區(qū)段內(nèi)選取比較案例。 11. 地價的 測算 區(qū)段地價的測算 區(qū)段地價為 地價區(qū)段在評估基準(zhǔn)日，開發(fā)程度設(shè)定為區(qū)段平均開發(fā)程度，容積率為區(qū)段平均容積率，某用途法定最高出讓使用年期出讓國有土地使用權(quán)的價格。 區(qū)段地價采用區(qū)段內(nèi)監(jiān)測點地價 面積 加權(quán)平均計算，其計算公式為： 區(qū)段地價 D＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D— 區(qū)段地價 ； kJ — 監(jiān)測點 k 的地價； kS — 監(jiān)測點 k 的面積； n— 區(qū)段 內(nèi)監(jiān)測點 個數(shù)。 分用途市區(qū)及市域 地價的測算 將 市區(qū) 某用途所有區(qū)段地價進(jìn)行 面積 加權(quán)平均，測算該用途市 區(qū)地價。其計算公式為 ： 某用途市 區(qū) 地價 Dy＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D y — 某用途市 區(qū) 地價 ； kJ — 區(qū)段 k 的地價 。 11 kS — 區(qū)段 k 的面積； n— 某用途區(qū)段 個數(shù)。 同理可測算出 市域 分用途 地價。 城市綜合地價的測算 將分用途地價進(jìn)行 面積 加權(quán)平均，測算城市 市區(qū) 綜合地價。計算公式為： 城市 市區(qū) 綜合地價 Dz＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dz— 城市 市區(qū) 綜合地價 ； kJ — 用途 k 地價； kS — 用途 K 地價區(qū)段總 面積； n— 土地用途種類，默認(rèn)為 3； k— 土地用途，默認(rèn) 1 對應(yīng)商業(yè)用途， 2 對應(yīng)住宅用途， 3對應(yīng)工業(yè)用途 。 同理可測算出 城市 市域綜合地價 。 12. 地價指數(shù) 的 測算 區(qū)段地價指數(shù)的 測算 區(qū)段地價指數(shù)分為區(qū)段定 基 地價指數(shù)和區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)兩種 。 （ 1）區(qū)段定 基 地價指數(shù)等于某一用途某一區(qū)段地價與固定基期該區(qū)段地價的比率，區(qū)段基期地價指數(shù)設(shè)定為 100。區(qū)段定 基 地價指數(shù)計算公式為： Iy = 100?oyPP 式中： Iy—— 某一用途某一區(qū)段定 基 地價指數(shù)； yP —— 某一用途某一區(qū)段 當(dāng) 期 地價； 12 —— 某一用途某一區(qū)段固定基期地價 （基期默認(rèn)設(shè)定為 2020 年12 月 31 日） 。 （ 2）區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)等于某一用途某一區(qū)段 當(dāng)期 地價與 該區(qū)段 上 期 地價的比率。區(qū)段 環(huán)比地價指數(shù)計算公式為： Iy = 1001??yyPP 式中： Iy—— 某一用途某一區(qū)段 當(dāng)期 環(huán)比地價指數(shù)； yP —— 某一用途某一區(qū)段 當(dāng)期 地價； 1?yP —— 某一用途某一區(qū)段 上期 地價。 城市分用途地價指數(shù)的確定 城市某用途 定基 地價指數(shù) I＝?????nkkknkkSSI11 式中： I— 城市某用途 定基 地價指數(shù)； kI — 區(qū)段 k 的 定基 地價指數(shù)； kS — 區(qū)段 k 的面積； n— 某用途區(qū)段個數(shù)。 同理，將 kI 替換為區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)，即可測算出城市某用途環(huán)比地價指數(shù)。 城市綜合地價指數(shù)的確定 城市綜合地價指數(shù) Iz＝?????nkkknkkSSI11 式中： Iz— 城市 綜合 定基 地價指數(shù)； kI — 用途 k 的 城市 定基 地價指數(shù)； kS — 用途 k 總 面積； 13 n— 土地 用途 種數(shù)，默認(rèn)為 3； k— 土地用途，默認(rèn) 1 對應(yīng) 商業(yè) 用途， 2 對應(yīng) 住宅 用途， 3對應(yīng) 工業(yè) 用途 。 同理，將 kI 替換為 用途 K 城市 環(huán)比地價指數(shù)，即可測算出城市 綜合 環(huán)比地價指數(shù)。 13. 基準(zhǔn)地價 體系 的 建立 基準(zhǔn)地價包括區(qū)段基準(zhǔn)地價與級別基準(zhǔn)地價， 原則上只建立區(qū)段基準(zhǔn)地價體系，級別基準(zhǔn)地價只作為政府掌握地價水平的參考。 基 準(zhǔn)日 默認(rèn)為每年的 1 月 1 日。 區(qū)段基準(zhǔn)地價 體系建立 區(qū)段基準(zhǔn)地價 的內(nèi)涵 區(qū)段基準(zhǔn)地價 是指城市某用途某一區(qū)段在評估 基準(zhǔn)日，開發(fā)程度設(shè)定為區(qū)段平均開發(fā)程度，使用年期設(shè)定為該用途法定最高出讓年期，容積率設(shè)為區(qū)段平均容積率時的出讓國有土地使用權(quán)價格。 區(qū)段基準(zhǔn)地價 的測算 首先按 公式確定 當(dāng)年最后一個季度 區(qū)段地價，然后 用區(qū)段內(nèi)相應(yīng)用途的正常交易地價進(jìn)行驗證 ，原則上商業(yè)與住宅用地地價區(qū)段市場正常交易地價與基準(zhǔn)地價的差值不超過基準(zhǔn)地價的 30%，工業(yè)用地不超過 10%。 最后將通過驗證的區(qū)段地價值取整為 5 的整數(shù)倍作為區(qū)段基準(zhǔn)地價 。 區(qū)段 內(nèi)宗地 地價 評估 修正 體系 的 建立 為方便、快捷、高效地評估出宗地地價， 在區(qū)段基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上建立區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正體系 ，其修正因素按用途分類 列表 如下： 表 2 區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正體系影響因素表 14 土地 用途 必選因素 備選因素 商業(yè)用地 容積率、臨街寬度與深度、形狀、拐角地、樓層 特殊地理位置（地鐵出入口、停車場邊）面積大小、寬深比 等 住宅用地 微觀環(huán)境、容積率、 樓層 、朝向 綠化率、學(xué)區(qū)房、建筑密度、心理因素等 工業(yè)用地 區(qū)位、集聚程度 形狀、面積大小 、自備碼頭等 根據(jù)各地價區(qū)段的實際情況，各地可從上表中選擇恰當(dāng)?shù)囊蛩?，按《城?zhèn)土地估價規(guī)程》中編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的程序要求，編制區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正系數(shù)表 ，詳見附錄 C。 劃分土地級別 、 測算 級別基準(zhǔn)地價 土地級別 劃分 原則 土地級別通過地價區(qū)段歸并形成，并 遵循以下原則： （ 1）級別內(nèi)地價區(qū)段開發(fā)程度一致 。 （ 2）級別內(nèi)地價區(qū)段地價水平相近 。 （ 3）不同級別之間價格有明顯差異 。 土地級別 劃分 方法 采用 數(shù)軸散點圖或頻率直方圖的 方法劃分出土地級別。 級別基準(zhǔn)地價 測算 統(tǒng)計每個級別內(nèi)的地價區(qū)段的面積與區(qū)段基準(zhǔn)地價，在此基礎(chǔ)上采用 面積 加權(quán)平均法，測算出級別基準(zhǔn)地價。 其計算公式為： 級別基準(zhǔn)地價 Dj＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dj— 級別基準(zhǔn)地價 ； kJ — 區(qū)段 k 區(qū)段基準(zhǔn) 地價； 15 kS — 區(qū)段 K 面積； n— 級別內(nèi)區(qū)段個數(shù)。 級別基準(zhǔn)地價數(shù)值應(yīng)取整為 5 的整數(shù)倍。 14. 地價動態(tài)監(jiān)測成果整理 地價動態(tài)監(jiān)測成果內(nèi)容 （ 1）地價動態(tài)監(jiān)測報告，包括 城市地價水平及變化趨勢、城市地價與房價對比分析、城市地價與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)狀況、城市地價與社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境協(xié)調(diào)狀況、背景情況與未來趨勢分析，重點公布的指標(biāo)有： 區(qū)段地價與地價指數(shù)、城市市區(qū)地價與地價指數(shù)、 城市 市域地價與地價指數(shù) 。