【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同一般在房地產(chǎn)商正式取得銷(xiāo)售許可證后并從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金五十八、訂金訂金，有時(shí)稱(chēng)誠(chéng)意金。是當(dāng)事人為承諾自己的履約誠(chéng)意而向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金額，它通常是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，約定一個(gè)期限，買(mǎi)方需在此期限內(nèi)與賣(mài)方簽署正式合同。買(mǎi)方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣(mài)方不得再將該房屋出售給其他人，若合同雙方無(wú)法最終簽署協(xié)議，則對(duì)方無(wú)權(quán)扣留當(dāng)事人所支付的為表達(dá)履約誠(chéng)意而支付的金額。訂金在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中一般是在未正式開(kāi)盤(pán)前，對(duì)有意向購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)收取的一定數(shù)量的金額，若客戶(hù)在房地產(chǎn)商未取得銷(xiāo)售許可證前，提出退訂，則房產(chǎn)商無(wú)權(quán)扣留其訂金。五十九、違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。六十、物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、商品房銷(xiāo)售、租賃及售后服務(wù)。六十一、物業(yè)的竣工驗(yàn)收是指從物業(yè)形態(tài)上說(shuō)，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商也完成了物業(yè)開(kāi)發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)。六十二、入伙業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。六十三、多層住宅指四層至六層的住宅。 六十四、中高層住宅指七層至九層的住宅。 六十五、高層住宅指十層及十層以上的住宅。 六十五、躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 躍層式住宅住宅特點(diǎn)：占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。其優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù)都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類(lèi)住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法。 六十六、復(fù)式住宅 復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類(lèi)住宅在建造上仍每戶(hù)占有上下兩層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（，），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶(hù)內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿(mǎn)足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。 雖然復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有面寬大、進(jìn)深小、部分戶(hù)型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過(guò)低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點(diǎn)，但其屬于精巧實(shí)用的住宅類(lèi)型，經(jīng)濟(jì)效益明顯 。六十七、錯(cuò)層房型錯(cuò)層式房型，其正規(guī)學(xué)名應(yīng)該是多層面梯級(jí)躍升式住宅。即一套住宅有兩個(gè)以上的層面，但它們又不同于一般劃一的簡(jiǎn)單的上下兩層躍層式住宅房型。每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面層上，形成多個(gè)不同標(biāo)高平面的使用空間和變化的視覺(jué)效果。不同的錯(cuò)層形成了不同的功能區(qū)。住宅室內(nèi)環(huán)境錯(cuò)落有致，極富韻律感。錯(cuò)層房型設(shè)計(jì)對(duì)其提升高度有一定限制，同時(shí)對(duì)抗震性要求較普通住宅更高。由于對(duì)通風(fēng)、采光的要求，錯(cuò)層亦采用東西向錯(cuò)層為主。 錯(cuò)層住宅可以說(shuō)是從小別墅、公寓的空間變化演變而來(lái)。作為一種創(chuàng)新的房型，它推動(dòng)住房建設(shè)者對(duì)房型的設(shè)計(jì)，作出了更多的思考，也在一定程度上促使人們對(duì)房型和市場(chǎng)、房型和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全，進(jìn)行著深入的探討。 錯(cuò)層的上下尺度 1．錯(cuò)層上下以30—60公分為宜。因?yàn)槟壳白≌瑢痈?．8米，凈高約2．62米左右。錯(cuò)層若大于60公分高差，要注意上部樓板結(jié)構(gòu)梁或板底的相對(duì)高度關(guān)系，避免碰頭或產(chǎn)生壓迫感。 2．錯(cuò)層上下高差較大，可采用其他錯(cuò)層形式，如“L”型。 六十八、框架結(jié)構(gòu)住宅 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土，膨脹珍珠巖、浮石、蛙石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配而成的住宅。 六十九、磚混住宅 磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚,如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)粱、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱(chēng)為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5～6層以下。 七十、鋼混結(jié)構(gòu)住宅 這類(lèi)住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。銷(xiāo)售人員日常行為舉止規(guī)范準(zhǔn)則站姿（1） 軀干：挺胸、收腹、緊臀、頸項(xiàng)挺直、頭部端正、微收下頜。（2） 面部：微笑、目視前方。（3） 四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開(kāi)，手指落在腿側(cè)褲縫處。特殊營(yíng)業(yè)場(chǎng)所兩手可握在背后或兩手握在腹前，右手在左手上面。兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。坐姿（1） 眼睛直視前方，用余光注視座位。（2） 輕輕走到座位正面，輕輕落座，避免扭臀尋座或動(dòng)作太大引起椅子亂動(dòng)及發(fā)出響聲。（3） 當(dāng)客人到訪時(shí)，應(yīng)該放下手中事情站起來(lái)相迎，當(dāng)客人就座后自己方可坐下。（4） 造訪生客時(shí)，坐落在座椅前1/3；造訪熟客時(shí)，可落在座椅的2/3，不得靠依椅背。（5） 女士落座時(shí)，應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅。聽(tīng)人講話時(shí)，上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向講話者，用柔和的目光注視對(duì)方，根據(jù)談話的內(nèi)容確定注視時(shí)間長(zhǎng)短和眼部神情。不可東張西望或顯得心不在焉。（6） 兩手平放在兩腿間，也不要托腮、玩弄任何物品或有其他小動(dòng)作。（7） 兩腿自然平放，不得蹺二郎腳。男士?jī)赏乳g距可容一拳，女士?jī)赏葢?yīng)并攏，腳不要踏拍地板或亂動(dòng)。（8） 從座位上站起，動(dòng)作要輕避免引起座椅傾倒或出現(xiàn)響聲，一般從座椅左側(cè)站起。（9） 離位時(shí)，要將座椅輕輕抬起至原位，再輕輕落下，忌拖或推椅。動(dòng)姿（1） 行走時(shí)步伐要適中，女性多用小步。切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況例外），也不可腳擦著地板走。（2） 行走時(shí)上身保持站姿標(biāo)準(zhǔn)。大腿動(dòng)作幅度要小，主要以向前彈出小腿帶出步伐。忌諱挺髖扭臀等不雅動(dòng)作，也不要在行走時(shí)出現(xiàn)明顯的正反“八字腳”。（3） 走廊、樓梯等公共通道員工應(yīng)靠左而行，不宜在走廊中間大搖大擺。（4） 幾人同行時(shí)，不要并排走，以免影響客人或他人通行。如確需并排走時(shí)，并排不要超過(guò)3人，并隨時(shí)注意主動(dòng)為他人讓路，切忌橫沖直撞。（5） 在任何地方遇到客人，都要主動(dòng)讓路，不可搶行。（6） 在單人通行的門(mén)口，不可兩人擠出擠進(jìn)。遇到客人或同事，應(yīng)主動(dòng)退后，并微笑著做出手勢(shì)“您先請(qǐng)”。（7） 在走廊行走時(shí)，一般不要隨便超過(guò)前行的客人，如需超過(guò)，首先應(yīng)說(shuō)聲“對(duì)不起”，待客人閃開(kāi)時(shí)說(shuō)聲“謝謝”，再輕輕穿過(guò)。（8） 和客人、同事對(duì)面擦過(guò)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)側(cè)身，并點(diǎn)頭問(wèn)好。（9） 給客人做向?qū)r(shí)，要走在客人前二步遠(yuǎn)和一側(cè)，以便隨時(shí)向客人解說(shuō)和照顧客人。（10）行走時(shí)不得哼歌曲、吹口哨或跺腳。（11）工作時(shí)不得忸怩作態(tài)，做怪臉、吐舌、眨眼、照鏡子、涂口紅等。不得將任何物件夾于腋下。（12）上班時(shí)間不得在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所吸煙或吃東西。（13）注意“三輕”，即說(shuō)話輕、走路輕、操作輕。（14）社交場(chǎng)合或與特殊客人見(jiàn)面時(shí)，可行禮表示尊敬，行禮約20度，頭與上身一同前曲，男性雙手自然下垂或同時(shí)用右手與對(duì)方握手，女性雙手在腹前合攏，右手壓在左手上。極特殊場(chǎng)合才行45度鞠躬禮。行禮完畢要用熱情、友好的柔和目光注視客人。交談 節(jié)點(diǎn)一（1） 與人交談時(shí)，首先應(yīng)保持衣裝整潔。（2） 交談時(shí)，用柔和的目光注視對(duì)方，面帶微笑，并通過(guò)輕輕點(diǎn)頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容。（3） 站立或落座時(shí)，應(yīng)保持正確站姿與坐姿，切忌雙手叉腰插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品。（4） 他人講話時(shí)，不可整理衣裝、撥弄頭發(fā)、摸臉、挖耳朵、摳鼻孔、搔庠、敲桌子等，要做到修飾避人。（5） 嚴(yán)禁大聲說(shuō)笑或手舞足蹈。（6） 在客人講話時(shí)，不得經(jīng)?？词直怼＃?） 三人交談時(shí)，要使用三人均聽(tīng)得懂的語(yǔ)言。（8） 不得模仿他人的語(yǔ)言、語(yǔ)調(diào)或手勢(shì)及表情。（9） 在他人后面行走時(shí)，不要發(fā)出詭譎的笑聲，以免產(chǎn)生誤會(huì)。（10） 講話時(shí)，“請(qǐng)”、“您”、“謝謝”、“對(duì)不起”、“不用客氣”等禮貌語(yǔ)言要經(jīng)常使用，不準(zhǔn)講粗言穢語(yǔ)或使用蔑視性和污辱性的語(yǔ)言。不開(kāi)過(guò)分的玩笑。（11） 不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人，不得與客人爭(zhēng)辯，更不允許舉止魯莽和語(yǔ)言粗俗，不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情緒多么激動(dòng)都必須保持冷靜。（12） 稱(chēng)呼客人時(shí)，要多稱(chēng)呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐或女士”，不知姓氏時(shí)，要用“這位先生”或“這位小姐或女士”。（13） 幾人在場(chǎng)，在與對(duì)話者談話時(shí)涉及在場(chǎng)的其他人時(shí)，不能用“他”指他人，應(yīng)呼其名或“某先生”或“某小姐女士”。（14） 無(wú)論任何時(shí)刻從客人手中接過(guò)任何物品，都要說(shuō)“謝謝”，對(duì)客人造成的任何不便都要說(shuō)“對(duì)不起”，將證件等遞還給客人時(shí)應(yīng)予以致謝，不能將證件一聲不吭地扔給客人或是扔在桌面上。（15） 客人講“謝謝”時(shí)，要答“不用謝”或“不用客氣”，不得毫無(wú)反應(yīng)。（16） 任何時(shí)候招呼他人均不能用“喂”。（17） 對(duì)客人的問(wèn)詢(xún)不能回答“不知道”，的確不清楚的事情，要先請(qǐng)客人稍候，再代客詢(xún)問(wèn)，或請(qǐng)客人直接與相關(guān)部門(mén)或人員聯(lián)系。（18） 不得用手指或筆桿為客人指示方向。（19） 在服務(wù)或打電話時(shí)，如有其他客人，應(yīng)用點(diǎn)頭和眼神示意歡迎、請(qǐng)稍候，并盡快結(jié)束手頭工作，不得無(wú)所表示而冷落客人。（20） 如確有急事或接電話而需離開(kāi)面對(duì)的客人時(shí)，必須講“對(duì)不起，請(qǐng)稍候”，并盡快處理完畢?；仡^再次面對(duì)客人時(shí)，要說(shuō)“對(duì)不起，讓你久等了”，不得一言不發(fā)就開(kāi)始服務(wù)。節(jié)點(diǎn)二（1） 如果要與客人談話，要先打招呼，如正逢客人在與別人談話時(shí)，不可湊前旁聽(tīng)，如有急事需立即與客人說(shuō)話時(shí)，應(yīng)趨前說(shuō)“對(duì)不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”，如蒙客人點(diǎn)頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝。（2） 談話中如要咳嗽或打噴嚏時(shí)，應(yīng)說(shuō)“對(duì)不起”，并轉(zhuǎn)身向側(cè)后下方，同時(shí)盡可能用手帕遮住。（3） 客人來(lái)到公司時(shí)，應(yīng)講“歡迎光臨”，送客時(shí)應(yīng)講“請(qǐng)慢走”或“歡迎您下次光臨”。（4） 說(shuō)話時(shí)聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、熱情，不要裝腔作勢(shì)，音量要適中。（5） 所有電話，務(wù)必在三聲之內(nèi)接答。（6） 接電話時(shí)，先問(wèn)好，后報(bào)項(xiàng)目名稱(chēng)，再講“請(qǐng)問(wèn)能幫您什么忙？”不得倒亂次序，要帶著微笑的聲音去說(shuō)電話。（7） 通話時(shí)，手旁須準(zhǔn)備好筆和紙，記錄下對(duì)方所講的要點(diǎn)，對(duì)方講完時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)單復(fù)述一遍以確認(rèn)。（8） 通話時(shí)，若中途需要與人交談，要說(shuō)“對(duì)不起”，并請(qǐng)對(duì)方稍候，同時(shí)用手捂住話筒，方可與人交談。（9） 當(dāng)客人在電話中提出問(wèn)訊查詢(xún)時(shí)，不僅要禮貌地回答，而且應(yīng)盡量避免使用“也許”、“可能”、“大概”之類(lèi)語(yǔ)意不清的回答。不清楚的問(wèn)題應(yīng)想辦法搞清楚后再給客人以清楚明確的回答，如碰到自己不清楚而又無(wú)法查清的應(yīng)回答“對(duì)不起，先生，目前還沒(méi)有這方面的資料”。（10）如碰到與客人通話過(guò)程中需較長(zhǎng)時(shí)間查詢(xún)資料，應(yīng)不時(shí)向?qū)Ψ秸f(shuō)聲“正在查找，請(qǐng)您再稍等一會(huì)兒”。通話完畢時(shí)，要禮貌道別，如“再見(jiàn)”、“謝謝您”、“歡迎您到來(lái)”等，并待對(duì)方掛斷后再輕輕放下話筒。（11）客人或同事相互交談時(shí)，不可以隨便插話，特殊需要時(shí)必須先說(shuō)“對(duì)不起，打攪您 ?！保?2）對(duì)客人的疑難問(wèn)題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分的關(guān)心，并熱情地詢(xún)問(wèn)，不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付。（13）客人提出過(guò)分要求時(shí)，應(yīng)耐心解釋?zhuān)豢砂l(fā)火，指責(zé)或批評(píng)客人，也不得不理睬客人，任何時(shí)候都應(yīng)不失風(fēng)度，并冷靜妥善地處理。（14）全體員工在公司內(nèi)遇到客人、上級(jí)、同事時(shí)應(yīng)主動(dòng)打招呼問(wèn)候。（15）做到講“五聲”，即迎客聲、稱(chēng)呼聲、致謝聲、致歉聲、送客聲，禁使用“四語(yǔ)”，即蔑視語(yǔ)、煩燥語(yǔ)、否定語(yǔ)和頭氣語(yǔ)。（16）凡進(jìn)入房間或辦公室，均應(yīng)先敲門(mén)，征得房?jī)?nèi)主人的同意方可進(jìn)入。未經(jīng)主人同意，不得隨便翻閱房?jī)?nèi)任何東西（文件）。在與上司交談時(shí)未經(jīng)批準(zhǔn)，不得自行坐下。注意事項(xiàng):若銷(xiāo)售人員因言行舉止、行為等因素遭客戶(hù)投訴，則根據(jù)要求，立即除名！銷(xiāo)售人員案場(chǎng)規(guī)章制度第一章　　總　則　　為加強(qiáng)公司的管理，依據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)政策、法規(guī)以及公司的具體情況，制定本工作規(guī)范?！　」舅鶎賳T工有義務(wù)遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從工作安排，認(rèn)真履行職責(zé)，搞好協(xié)作，提高效率，以最佳的質(zhì)量完成本職工作?！　? 第二章　　銷(xiāo)售人員守則一、基本要求　　良好的形象＋誠(chéng)懇的態(tài)度＋熱情的服務(wù)＋機(jī)敏的反應(yīng)＋堅(jiān)定的信心＋流暢的表達(dá)＋積極的進(jìn)取。 嚴(yán)格按公司規(guī)定作息時(shí)間進(jìn)行考勤。　　虛心誠(chéng)懇，認(rèn)真負(fù)責(zé)，勤快謹(jǐn)慎。　　嚴(yán)守公司業(yè)務(wù)機(jī)密，嚴(yán)格遵守為客戶(hù)保密的原則。　　愛(ài)護(hù)公司一切工具及設(shè)施。　　注意隨時(shí)保持辦公室、賣(mài)場(chǎng)整潔，每日工作結(jié)束時(shí)將個(gè)人桌面收拾干凈?！　?duì)任何上門(mén)來(lái)的客戶(hù)均應(yīng)視為可能成交的客戶(hù)而予