【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ................................................................. 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需辦理的手續(xù) ................................................... 個(gè)人住房貸款的提取 ....................................................................... 個(gè)人住房貸款的償還 ....................................................................... 辦理個(gè)人住房貸款的注意事項(xiàng) ....................................................... 各銀行辦理個(gè)人住房貸款的具體手續(xù) .......................................... 11． 12．公積金支取程序？ 11． 13．購(gòu)房稅率如何界定？、住宅使用說(shuō)明書和質(zhì)量保證書 ............................................................. ...................................................................................................... .......................................................................................... .......................................................................................... ............................................................................................. ................................................................................... 智能住宅產(chǎn)生的背景 ........................................................................... 智能住宅的功能 ................................................................................... 發(fā)展前景 .............................................................................................. ................................................................................... 優(yōu)美的環(huán)境 ........................................................................................... 建筑功能要齊全。 ............................................................................... 配套設(shè)施要到位 ................................................................................... 科技先導(dǎo)要貫徹 ..................................................................................6 / 55. 物業(yè)管理要規(guī)范 .................................................................................. ....................................................................................... 認(rèn)定內(nèi)容 ............................................................................................... 認(rèn)定程序 ............................................................................................... 認(rèn)定的變更與撤銷 .............................................................................. ................................................................. .............................................................................................. ..............................................................................15．現(xiàn)場(chǎng)模擬訓(xùn)練？ 15．1 銷售代表現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)訓(xùn)練 15．2 公司領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)抽查訓(xùn)練 15．3 培訓(xùn)總結(jié)（中英對(duì)照）16．1 住宅物業(yè)類（Residential flat）16．2 樓花（property under construction）16．3 商鋪（retail shop）16．4 條件磋商（term negotiation）16．5 法定協(xié)議16．6 按揭（mortgate loan）16．7 約見(jiàn)律師（appointment with the solicitor）7 / 551. 公司情況介紹2. 形式、政策、與企業(yè)應(yīng)對(duì). 2022 年上半年商品房供求狀況和價(jià)格走勢(shì)據(jù)中房指數(shù)，2022 年全國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)狀況：? 投資總額 4010 億元，比上年增長(zhǎng) 11%，其中住宅建設(shè)投資 2430 億元，增長(zhǎng)24．5%；? 竣工面積 1．97 億 m2，增長(zhǎng) 28%，其中住宅竣工面積 1．62 億 m2，增長(zhǎng)29．76%；? 銷售面積 1．34 億 m2，增長(zhǎng) 25．2%，其中住宅銷售面積 1．19 億 m2，增長(zhǎng)24．9%；? 銷售金額增長(zhǎng) 23．9%，其中住宅增長(zhǎng) 24．77%；? 全國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，但各地區(qū)情況差異較大。? 預(yù)計(jì)明年成都地區(qū) GDP 增長(zhǎng)為 8%. 機(jī)遇和希望? 住房需求作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；? 消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代：恩格爾系數(shù)：一個(gè)國(guó)家家庭收入的 59%以上用于吃，該國(guó)處于窮困階段；50—59%用于吃，該國(guó)生活渡過(guò)了溫飽線；40 —50%用于吃，小康水平；少于 30%用于吃，國(guó)家極富；我國(guó) 1997 年統(tǒng)計(jì)，用于吃的家庭收入占總收入的 46．4%，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了小康階段。? 人的需求：吃 ? 住 ? 行；目前我國(guó)正處于由解決溫飽問(wèn)題向追求舒適居住方面轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)型期，人們對(duì)居住需求提到上升日程。8 / 55? 城市化進(jìn)程加快：我國(guó)城市人口 30%，發(fā)達(dá)國(guó)家城市人口占全國(guó)人口的 70%90%。在我國(guó)城市中生活著大量的“盲流” ，極不正常，應(yīng)讓在城市中生活的無(wú)戶口的人員成為合法的城市居住者。一個(gè)城市人消費(fèi)=3 個(gè)農(nóng)村人消費(fèi)。? 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的時(shí)間和空間：開(kāi)發(fā) ? 物管、中介、策劃、律師、租賃等。臺(tái)灣將房地產(chǎn)業(yè)分為：建筑投資業(yè)、營(yíng)造業(yè)、房屋銷售業(yè)、房地產(chǎn)廣告業(yè)、土地登記代理業(yè)（代書業(yè)） 、土地估價(jià)業(yè)、土地重劃業(yè)（較少） 、不動(dòng)產(chǎn)規(guī)劃研究業(yè)（較少） 、地政補(bǔ)習(xí)業(yè)。? 美國(guó)將房地產(chǎn)事業(yè)劃分為：（1） 房地產(chǎn)代理(Agency)：經(jīng)紀(jì)業(yè)(Brokerage)、房地產(chǎn)管理(Management)、房地產(chǎn)估價(jià)(Appraising)、房地產(chǎn)顧問(wèn)(Advisory)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)(Property Insurance)。（2） 房地產(chǎn)投資(Investment)：一般投資(Equity)、抵押投資 (Mortgage)、租賃投資(Leasehold)、其它形態(tài)投資。（3） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(Operations)：一般經(jīng)營(yíng)、抵押、租賃和其它。（4） 建筑業(yè)(Construction)：承包(Contracting)、建造(Building)、開(kāi)發(fā)(Developing)、改造與裝璜(Altering and Modernizing)。（5） 政府服務(wù)：地產(chǎn)評(píng)估(Taxation)；公地取得、賣出、管理與租賃；房地產(chǎn)金融(Financing)、建筑物與土地使用立法；土地的經(jīng)濟(jì)使用與資源維護(hù) (Economic land Conservation and use)。. 挑戰(zhàn)和困難? 投資和建設(shè)規(guī)模已超前：1999 年按 90m2/套作為平均面積計(jì)算，我國(guó)建成 14 套住房/1000 人（據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，發(fā)展快的國(guó)家的住宅建設(shè) 10 套/1000 人） ；在房地產(chǎn)業(yè)的投資占 GDP 的 7．8%（據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，發(fā)展快的國(guó)家在房地產(chǎn)業(yè)的投資占 GDP的 27%） 。? 商品房的空置房量逐年上升：96 年空置 6200 萬(wàn) m2；98 年空置 8700 萬(wàn) m2，其中住宅空置 6100 萬(wàn) m2。? 新舊住房體制交替，政策不到位、不完善：國(guó)家計(jì)劃在 2022 年、2022 年間完成住房體制改革。將公房房租成倍提高，如北京老房月租將從 1．3 元/m 2 提高到 3．5元/m 2。? 住宅產(chǎn)業(yè)化水平不高：產(chǎn)業(yè)質(zhì)量差、投訴多（99 年建設(shè)部接到的投訴增加 50%，客戶自我保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)） 、企業(yè)素質(zhì)低、競(jìng)爭(zhēng)能力差。. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于大轉(zhuǎn)變時(shí)期? 轉(zhuǎn)制：住房體制從實(shí)物分配全面轉(zhuǎn)向貨幣分配。? 轉(zhuǎn)軌：市場(chǎng)形態(tài)由賣方市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。9 / 55? 轉(zhuǎn)型：產(chǎn)品質(zhì)量和檔次從安居逐漸轉(zhuǎn)向康居。. 啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)(一個(gè)中心)? 國(guó)家政策：住房由個(gè)人購(gòu)買（“讓人民群眾自己買房子” ）? 啟動(dòng)買房的第三級(jí)火箭：購(gòu)房動(dòng)力第一級(jí)“國(guó)家購(gòu)房”和第二級(jí)“企業(yè)購(gòu)房”已經(jīng)完成其歷史使命，現(xiàn)在是啟動(dòng)第三級(jí)“個(gè)人購(gòu)房”的時(shí)候了。? 確定恰當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)收入比和租售比：在房地產(chǎn)業(yè)成熟的國(guó)家，中等房?jī)r(jià)=（3—6）中等家庭年收入水平；中國(guó)建設(shè)部房改辦多年研究認(rèn)為，中國(guó)的房?jī)r(jià)水平計(jì)劃定為：中等房?jī)r(jià)=4 年中等家庭的年收入。即每年將家庭收入的 20%用于購(gòu)房，20—25 年付清房款。國(guó)家計(jì)劃使用住房補(bǔ)貼方式將原有的實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙洹? 兩個(gè)創(chuàng)新? 制度創(chuàng)新：決定產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。? 技術(shù)創(chuàng)新：決定市場(chǎng)開(kāi)拓能力。. 四個(gè)輪子? 改革住房分配體制：個(gè)人購(gòu)房、實(shí)行住房補(bǔ)貼、開(kāi)展換房。? 建立住房供應(yīng)體制：高收入家庭，自由購(gòu)房；中等收入家庭，建立康居房和經(jīng)濟(jì)房；針對(duì)低收入家庭由社保系統(tǒng)建立社保房解決住房困難戶的住房。? 健全住房市場(chǎng)體系：建立完善房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。目前我國(guó)除上海市建立了比較完善的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)外，其它城市還處于草創(chuàng)階段，究其原因主要是二級(jí)市場(chǎng)房產(chǎn)交易和租賃的門檻太高。上海的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的建立得利于上海市政府將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)由 3%降為 1．5%，最后降到 0．75%，房產(chǎn)交易的二級(jí)市場(chǎng)才開(kāi)始繁榮。? 發(fā)展住房的金融體系：住房的金融貸款是國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)力，在房地產(chǎn)業(yè)成熟的國(guó)家，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供的貸款通常占全社會(huì)總貸款額的 6080%。1999年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)的貸款總額為 3500 億元，占社會(huì)總貸款額的 6%，相當(dāng)于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的 1/10。其中金融機(jī)構(gòu)向個(gè)人提供的住房的款占社會(huì)總貸款額的20%左右，而在我國(guó)少于 2%，同樣相當(dāng)于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的 1/10 左右。我國(guó)要加強(qiáng)金融介入的力度。. 2022 年的工作重點(diǎn)? 增加需求? 改善供應(yīng)10 / 55? 激活市場(chǎng)? 搞好金融? 認(rèn)清形勢(shì)，面對(duì)市場(chǎng)（1） 競(jìng)爭(zhēng)加劇，風(fēng)險(xiǎn)加大，趨于微力（2） 市場(chǎng)的三個(gè)差別（3） 營(yíng)造買方市場(chǎng)下的賣方市場(chǎng)? 適銷對(duì)路，提高質(zhì)量（1） 個(gè)人買房的特點(diǎn)（2） 四種質(zhì)量的整合（工程、功能、環(huán)境和服務(wù)）（3） 套套都好銷，方方都有用（住宅的“均好性” ）? 注重營(yíng)銷，品牌戰(zhàn)略（1） 營(yíng)銷三要素（定位、包裝和銷售）（2） CIS 戰(zhàn)略：企業(yè)形象設(shè)計(jì)（3） 機(jī)會(huì)利潤(rùn)、管理利潤(rùn)、創(chuàng)新利潤(rùn) WTO 對(duì)房產(chǎn)業(yè)的沖擊1999 年 11 月 15 日，中美兩國(guó)就中國(guó)“入世”問(wèn)題達(dá)成了協(xié)議，為我國(guó)正式加入世界貿(mào)易組織鋪平了道路。加入 WTO 后，我國(guó)將? 全面降低關(guān)稅；? 更加開(kāi)放國(guó)內(nèi)市場(chǎng)；? 有利于擴(kuò)大對(duì)外出口和吸引外商直接投資；. 房地產(chǎn)業(yè)的高峰期有望提前? 周期性：房地產(chǎn)業(yè)具有周期波動(dòng)性，一般 8～10 年出現(xiàn)一次峰值。? 前兩次蜂值：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最近兩次蜂值分別出現(xiàn)在 1986 年和 l993 年。? 加入 WTO 后，國(guó)際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變動(dòng)的影響將會(huì)越來(lái)越明顯。? 國(guó)家計(jì)委 l998 年的預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期有望在 2022 年結(jié)束。? 房地產(chǎn)業(yè)的下一個(gè)峰