【文章內(nèi)容簡介】 同因意思表示有瑕疵或內(nèi)容違反公序良俗而致無效或被撤銷，而物權(quán)行為的效力卻不受影響，買受人對于所接受的標(biāo)的物仍保有所有權(quán)。喪失所有權(quán)的出賣人只能依據(jù)不當(dāng)?shù)美囊?guī)定請求返還。德國民法明文規(guī)定物權(quán)行為獨(dú)立性和無因性，中國臺灣地區(qū)民法雖無明文規(guī)定，但理論和實務(wù)承認(rèn)此理論，其他國家如法國、日本等不采此理論，即不承認(rèn)有獨(dú)立于債權(quán)行為的物權(quán)行為，認(rèn)物權(quán)變動為債權(quán)行為(如買賣合同)履行的后果，債權(quán)行為不成立、無效或被撤銷，當(dāng)然影響物權(quán)變動(買受人不能取得所有權(quán))?！　≈袊穹▽W(xué)界自八十年代后期開始就是否采納此立法理論進(jìn)行爭論。主張中國物權(quán)法不采物權(quán)行為獨(dú)立性和無因性理論的學(xué)者所持的理由是：該理論違背交易之實態(tài)和人民的認(rèn)識，使法律關(guān)系復(fù)雜化。對出賣人顯失公平。其保護(hù)交易安全的使用已經(jīng)被善意取得制度所取代。主張采此理論的學(xué)者所持理由是：該理論可以使法律制度更科學(xué)、更精確?？梢源_保交易安全。中國司法實務(wù)已承認(rèn)此理論 [9]。從近年討論的情況看，多數(shù)學(xué)者不贊成采納此立法理論。另一部分學(xué)者雖主張承認(rèn)物權(quán)行為概念，卻也對采物權(quán)行為無因性持否定或者懷疑的態(tài)度。主張物權(quán)行為理論最力的學(xué)者，也認(rèn)為物權(quán)行為理論的重點在于物權(quán)變動與原因行為的區(qū)分和物權(quán)變動以登記和交付為生效要件，而不在于“物權(quán)行為”及其“無因性”。因此，物權(quán)法草案不采物權(quán)行為無因性理論，而明文規(guī)定物權(quán)變動與原因行為的區(qū)分原則和公示原則?！　?二)確立物權(quán)變動與原因行為區(qū)分的原則　　物權(quán)法草案第一章總則第一節(jié)基本原則，其中第7條明文規(guī)定物權(quán)變動與其原因行為的區(qū)分原則：“以發(fā)生物權(quán)變動為目的的原因行為，自合法成立之時生效。在不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果時，有過錯的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。此項原則應(yīng)貫徹于各種物權(quán)的設(shè)定。例如。關(guān)于基地使用權(quán)的設(shè)立，草案規(guī)定：“基地使用權(quán)設(shè)立合同，自合同成立之日生效(第199條)”?！盎厥褂脵?quán)，自登記之日設(shè)定(第200條)”。關(guān)于抵押權(quán)的設(shè)立，草案規(guī)定：“抵押合同自成立之日生效(第310條)”?！暗盅簷?quán)自登記之日設(shè)定(第312條)”?！　∑窳⒎ê筒门袑崉?wù)的錯誤做法是，將原因行為與物權(quán)變動混為一談。例如房屋買賣合同履行后，未向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，法院往往判決房屋買賣合同無效，而不是判決強(qiáng)制出賣人補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)或判決出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。訂立抵押權(quán)設(shè)立合同后，未向登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)登記的，法院往往判決抵押權(quán)設(shè)立合同無效，而不是判決抵押人補(bǔ)辦抵押權(quán)登記或判決抵押人承擔(dān)違約責(zé)任。 [10]其結(jié)果，往往使無辜的買受人、債權(quán)人遭受損害而得不到救濟(jì)。按照物權(quán)法草案所規(guī)定的物權(quán)變動與其原因行為的區(qū)分原則，未辦理登記手續(xù)的，只是不發(fā)生物權(quán)變動，原因行為的效力將不受影響。因此，房屋買賣合同履行后未辦理登記過戶手續(xù)的，只是買受人未得到房屋的所有權(quán)，但該買賣合同并不無效，買受人可請求法院判決強(qiáng)制出賣人辦理登記過戶手續(xù)，或者判決出賣人依買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任。抵押權(quán)設(shè)定合同成立后，未辦理抵押權(quán)登記手續(xù)的，只是抵押權(quán)不成立，抵押權(quán)設(shè)定合同并不無效，債權(quán)人可請求法院判決強(qiáng)制債務(wù)人辦理抵押登記手續(xù)，或者判決抵押人依抵押合同承擔(dān)違約責(zé)任?！　?三)關(guān)于物權(quán)變動的公示原則　　關(guān)于物權(quán)之變動，各國立法上有四種模式：其一，意思主義。為法國立法模式。買賣合同有效成立，標(biāo)的物之所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)，無須登記或交付。其二，登記對抗主義。為日本立法模式。買賣合同一經(jīng)有效成立，標(biāo)的物所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)，但非經(jīng)登記或交付不得對抗第三人。其三，登記要件主義。為奧地利、俄羅斯、匈牙利立法模式。中國民法通則亦采此模式。買賣合同雖有效成立，標(biāo)的物所有權(quán)并不當(dāng)然移轉(zhuǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以登記或交付為要件。其四，形式主義。為德國立法模式，中國臺灣地區(qū)民法亦采此模式。買賣合同有效成立后，在登記或交付之外，還須當(dāng)事人就標(biāo)的物所有權(quán)之移轉(zhuǎn)作成一個獨(dú)立于買賣合同的合意，此項合意系以物權(quán)之變動為內(nèi)容，稱為物權(quán)行為。其中，第一、第二和第四種模式，均有其弊。唯第三種登記要件主義，既便于實行又能保障交易安全，且為現(xiàn)行法制所采 [11]，因此無必要變更，應(yīng)在物權(quán)法明文規(guī)定?！　⊥瑫r，現(xiàn)行海商法、民用航空法已經(jīng)規(guī)定船舶、飛行器物權(quán)變動為登記對抗主義 [12]，符合國際慣例，應(yīng)維持不變。海商法、民用航空法屬于特別法，其關(guān)于船舶、飛行器物權(quán)實行登記對抗主義，為中國物權(quán)法登記要件主義之例外。考慮到海商法規(guī)定的船舶為20總噸以上的船舶 [13]，20總噸以下的船舶應(yīng)由物權(quán)法規(guī)定，既然20總噸以上的大船已經(jīng)采登記對抗主義，則20總噸以下船舶若采登記要件主義將不合邏輯，因此決定對船舶一律采登記對抗主義。既價值相對巨大的船舶、飛行器均已采登記對抗主義，則價值相對較小的汽車，其數(shù)量多、轉(zhuǎn)手頻繁，若規(guī)定采登記要件主義，將顯得輕重倒置、不合邏輯，因此決定對汽車采登記對抗主義?！　‖F(xiàn)實生活中在汽車多次轉(zhuǎn)手，均未辦理登記過戶手續(xù)的情形，汽車的實際上的所有人與登記上的所有人不一致，一旦該汽車發(fā)生交通事故時，法院往往判決登記上的所有人對受害人承擔(dān)賠償責(zé)任，而實際上的所有人不承擔(dān)責(zé)任。 [14]這樣的判決既不公正也不合理。按照物權(quán)法草案的規(guī)定，對于汽車采登記對抗主義，在汽車轉(zhuǎn)手未辦理登記過戶手續(xù)的情形，登記上的所有人如果舉證證明該汽車已經(jīng)轉(zhuǎn)讓他人，即可免于承擔(dān)賠償責(zé)任?！　∫虼?，物權(quán)法草案第6條明文規(guī)定物權(quán)公示原則：“依法律行為設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止不動產(chǎn)物權(quán)，不經(jīng)登記者無效。依法律行為設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止船舶、飛行器和汽車的物權(quán)，未經(jīng)登記的，不得對抗第三人”(第1款)?！耙婪尚袨樵O(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止其他動產(chǎn)物權(quán)，經(jīng)交付生效”(第2款)。　　(四)建立統(tǒng)一的、與行政管理脫鉤的不動產(chǎn)登記制度　　不動產(chǎn)登記制度為物權(quán)法的制度基礎(chǔ)。中國現(xiàn)在的問題是多個登記機(jī)關(guān)、多頭登記。 [15]甚至有的登記機(jī)關(guān)，藉登記以牟取不當(dāng)利益。 [16]不動產(chǎn)登記雖然由國家設(shè)立的登記機(jī)關(guān)辦理，但本質(zhì)上屬于“服務(wù)行政”性質(zhì)，與行政管理權(quán)之行使無關(guān)，更不應(yīng)容許異化為一種“權(quán)限”并用來牟利。因此，中國物權(quán)法所設(shè)想的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)同時解決登記的統(tǒng)一問題和與行政管理權(quán)脫鉤問題，建立一個統(tǒng)一的、與行政管理脫鉤的不動產(chǎn)登記制度。實現(xiàn)法律根據(jù)、法律效力、登記機(jī)關(guān)、登記程序、權(quán)屬文書的統(tǒng)一，并使登記機(jī)關(guān)沒有行政管理權(quán)。參考發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，關(guān)于登記機(jī)關(guān)設(shè)置，日本在法務(wù)局、地方法務(wù)局、支局及其法出所。瑞士在各州的地方法院。德國是設(shè)置于地方法院的土地登記局。英國為政府土地登記局。因此，建議在縣級人民法院設(shè)立統(tǒng)一的、與行政管理脫鉤的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)?！　∥餀?quán)法草案第一章第三節(jié)專設(shè)第20條，規(guī)定不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院統(tǒng)一管轄。關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的組成、登記官員的資格，以及登記的基本程序等，由不動產(chǎn)登記法規(guī)定”。第21條規(guī)定不動產(chǎn)登記薄的效力：“不動產(chǎn)登記薄為證明不動產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)，由縣級人民法院設(shè)立的登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一掌管并保存。登記簿的形式，依照不動產(chǎn)登記法的規(guī)定”(第1款)?！安粍赢a(chǎn)登記簿對不動產(chǎn)物權(quán)的當(dāng)事人及利害關(guān)系人公開，利害關(guān)系人不得以不知登記為由提起對登記權(quán)利的異議”(第2款)?！　∥餀?quán)法草案第一章第三節(jié)還專設(shè)第22條規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)屬文書：“登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的不動產(chǎn)權(quán)屬證書，是享有不動產(chǎn)物權(quán)的證據(jù)。國家建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬證書制度”(第1款)?！皺?quán)屬證書的移轉(zhuǎn)占有不能作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，但法律另有規(guī)定的除外”(第2款)。“不動產(chǎn)權(quán)屬文書的內(nèi)容與不動產(chǎn)登記薄不一致的，以不動產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)(第3款)”。專設(shè)第28條規(guī)定不動產(chǎn)登記簿作為證據(jù)的權(quán)利推定效力：“在不動產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項物權(quán)時，推定該人享有該項權(quán)利。在不動產(chǎn)登記簿上涂銷某項物權(quán)時，推定該項權(quán)利消滅”。第29條規(guī)定了不動產(chǎn)登記的公信辦：“以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪。但取得人于取得權(quán)利時知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外”。　　物權(quán)法草案第35條，參考外國的立法經(jīng)驗，設(shè)立預(yù)告登記制度：“為保全一項目的在于移轉(zhuǎn)、變更和廢止不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)，可將該請求權(quán)納入預(yù)告登記。預(yù)告登記自納入登記時生效。不動產(chǎn)物權(quán)處分與預(yù)告登記的請求權(quán)內(nèi)容相同時，該不動產(chǎn)物權(quán)處分無效”。關(guān)于登記機(jī)關(guān)的原因造成的登記錯誤，第40條規(guī)定由國家承擔(dān)賠償責(zé)任：“因登記機(jī)關(guān)的過錯，致不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤，且因該錯誤登記致當(dāng)事人或者利害關(guān)系人遭受損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)依照國家賠償法的相應(yīng)規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任”?！　∷?、從中國實際出發(fā)建構(gòu)用益物權(quán)關(guān)系　　(一)關(guān)于用益物權(quán)的爭論　　各國關(guān)于用益物權(quán)的規(guī)定不同。德國民法典規(guī)定的用益物權(quán)，包括地上權(quán)、先買權(quán)、土地負(fù)擔(dān)。日本民法典規(guī)定的用益物權(quán)，包括地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)。中國臺灣地區(qū)民法規(guī)定的用益物權(quán)，包括地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)和典權(quán) [17]。中國民法學(xué)界關(guān)于物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定的物權(quán)種類曾進(jìn)行爭論。分歧在于，是沿用地上權(quán)、永佃權(quán)和地役權(quán)概念，或是采用基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)和鄰地利用權(quán)概念。再就是關(guān)于廢除典權(quán)與保留典權(quán)之爭。　　鑒于土地使用權(quán)這一概念，已經(jīng)為現(xiàn)行立法和實務(wù)所接受， [18]建立以土地使用權(quán)概念作為基礎(chǔ)概念，再依不同目的 [19]，分為基地使用權(quán)與農(nóng)地使用權(quán)?；厥褂脵?quán)相當(dāng)于傳統(tǒng)民法的地上權(quán)概念，農(nóng)地使用權(quán)類似于傳統(tǒng)民法的永佃權(quán)概念。再以鄰地利用權(quán)取代傳統(tǒng)民法的地役權(quán)。加上中國習(xí)慣法上的典權(quán)，構(gòu)成用益物權(quán)體系?！　?二)總結(jié)國有土地出讓的經(jīng)驗，建立基地使用權(quán)制度　　現(xiàn)行法律和實務(wù)上的土地使用權(quán)概念，是一個籠統(tǒng)的概念。其中，用于建筑房屋或其他建筑物、構(gòu)筑物的，有的稱為建設(shè)用地使用權(quán)，有的稱為場地使用權(quán)，有的稱為宅基地使用權(quán)，大致相當(dāng)于傳統(tǒng)民法上的地上權(quán)概念。物權(quán)法草案采用基地使用權(quán)一語，并在總結(jié)現(xiàn)行法律法規(guī)和實務(wù)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，建立基地使用權(quán)制度。所謂“基地”，指用于承載房屋等建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物，作為其地基的土地。物權(quán)法草案第三章規(guī)定基地使用權(quán)?！　∈紫?，物權(quán)法草案第196條規(guī)定基地使用權(quán)概念：“基地使用權(quán)，是指為在他人土地上建造并所有建筑物或其他附著物而使用他人土地的權(quán)利”。為貫徹土地用途管制的政策，草案第197條規(guī)定：“基地使用權(quán)只能在法律許可為基地用途的土地上設(shè)立?；厥褂脵?quán)的范圍由當(dāng)事人在基地使用權(quán)設(shè)立時確定，并以不動產(chǎn)登記明確表示?；厥褂脵?quán)的縱向范圍如未約定，以土地所有權(quán)的縱向范圍為限”。草案第199條規(guī)定“設(shè)立基地使用權(quán)的合同，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。第200條規(guī)定“當(dāng)事人雙方應(yīng)向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行設(shè)立登記”。鑒于現(xiàn)實中行政劃撥設(shè)立基地使用權(quán)方式仍在一定范圍內(nèi)沿用，因此物權(quán)法草案第202條規(guī)定，“在國有土地上，縣級以上人民政府可以劃撥方式設(shè)立基地使用權(quán)”。以劃撥方式設(shè)立基地使用權(quán)的“條件、程序等，由特別法規(guī)定”。　　關(guān)于基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，物權(quán)法草案第214條規(guī)定：“基地使用權(quán)可以讓與、交換、贈與等方式轉(zhuǎn)讓，但