關(guān)于閑置房問(wèn)題的探析與建議(編輯修改稿)
2025-04-23 01:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 情況可能比商品房空置的情況更嚴(yán)重, 更危險(xiǎn)。某專家曾提出，要重視基礎(chǔ)信息的準(zhǔn)確性?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)該統(tǒng)計(jì)的沒(méi)有統(tǒng)計(jì)進(jìn)去且統(tǒng)計(jì)口徑混亂, 相當(dāng)不準(zhǔn)。比如現(xiàn)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的單位自建房全國(guó)每年有上億, 但均未統(tǒng)計(jì)。大量農(nóng)村建房也沒(méi)有統(tǒng)計(jì),商品住房占全部竣工住房的比例只為 40%。現(xiàn)在市場(chǎng)上賣的毛坯房, 每年裝修產(chǎn)值為6000 萬(wàn), 同樣也沒(méi)有進(jìn)入統(tǒng)計(jì)。所以只統(tǒng)計(jì)商品房的空置量, 并不能全面反映全社會(huì)房屋的空置情況。由于產(chǎn)業(yè)范圍劃分的不清晰, 導(dǎo)致了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不全面, 導(dǎo)致決策失誤。由于目前房地產(chǎn)信息披露的平臺(tái)還沒(méi)有建立起來(lái), 相關(guān)的土地、技術(shù)指標(biāo)、銷售等方面的數(shù)據(jù)也就無(wú)法公開(kāi)和透明, 不僅購(gòu)房者無(wú)法獲知他們想知道的有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù), 就是開(kāi)發(fā)商也無(wú)法通過(guò)正常渠道清楚其他開(kāi)發(fā)方面的數(shù)據(jù)。掌握客觀準(zhǔn)確的房地產(chǎn)數(shù)據(jù), 無(wú)疑是理清房地產(chǎn)市場(chǎng)分析源頭、出臺(tái)調(diào)控政策的重要依據(jù)。一直以來(lái), 房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息的不對(duì)稱, 不但使買家惶惑, 也使經(jīng)濟(jì)專家、行業(yè)管理運(yùn)行部門乃至政府決策者大為頭痛。 ？（樓市銷售數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確）各利益集團(tuán)政出多門，口徑不一。概念不同結(jié)果不一。 算法不同差距巨大。為表政績(jī)肆意篡改。為了利益隱瞞實(shí)情。等等造成房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)撲朔迷離的真相。很多開(kāi)發(fā)商造假“樓盤銷售進(jìn)度表”。一位在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)混了近 10年的人士說(shuō), 售樓處里掛的樓盤銷售進(jìn)度表都是開(kāi)發(fā)商精心設(shè)計(jì)出來(lái)的, 不管消費(fèi)者什么時(shí)間去看,表上永遠(yuǎn)是密密麻麻貼滿“已售出”的字樣,之所以這樣做是為了顯得自己的樓盤十分走俏, 而且還可以等“大客戶”上門,避免遇到團(tuán)購(gòu)整層或數(shù)層的大客戶時(shí)無(wú)法提供相應(yīng)的物業(yè)。一般被開(kāi)發(fā)商標(biāo)為“已出售”的大多都是較好的房源, 這樣可以先賣差房, 留下好房,還可以留到現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)加價(jià)出售。假銷售還可以用來(lái)騙取銀行按揭貸款。而即使按照建設(shè)部規(guī)定的口徑把空置房都統(tǒng)計(jì)了,也不能反映出社會(huì)擁有的全部空房量,它不包括社會(huì)原有存量住房、單位自建房、居民自建房、住宅合作社建房和大量農(nóng)村建房中的空房量。經(jīng)濟(jì)界及房地產(chǎn)業(yè)界人士并提出, 現(xiàn)在已售出的商品房中, 也有大量住宅并沒(méi)有人住。 很多用于投資的商業(yè)用房、商住房空置。 已售的房改房也有很多房子在空置。“空住房”的大量出現(xiàn)使我們對(duì)原來(lái)空置房的定義必須有一個(gè)新的內(nèi)涵,即竣工后沒(méi)有銷售出去或者銷售出去但沒(méi)有人住的房子。 ？世界上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家是靠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)大起來(lái)的, 因?yàn)榉康禺a(chǎn)是消耗財(cái)力物力,資源,土地,能源,環(huán)境最大的產(chǎn)業(yè),一棟不大的建筑就要消耗幾萬(wàn),幾十萬(wàn)噸建筑材料,不但建設(shè)時(shí)要消耗大量能源、水資源、運(yùn)輸力量和鋼鐵、銅、鋁、水泥等材料,建成后幾十年使用期中消耗的更多。所以房地產(chǎn)是消耗型產(chǎn)業(yè),并不能提高國(guó)力。必須量力而行,嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模。所以過(guò)去經(jīng)濟(jì)一出問(wèn)題, 國(guó)家首先要壓縮基建規(guī)模, 停建樓堂館所。超出國(guó)家承受能力,透支國(guó)家和人民的財(cái)力水平搞房地產(chǎn),就將會(huì)產(chǎn)生災(zāi)難性的后果。而現(xiàn)在我們的官員們卻把房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)最佳的尋租場(chǎng)所和增加 GDP 的途徑, 比股市圈錢來(lái)得還要快。依附在房地產(chǎn)業(yè)上的一些利益集團(tuán)都在極力為房地產(chǎn)鼓吹, 宣傳房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)量還在急劇擴(kuò)大, 房?jī)r(jià)還在上漲, 潛藏著極大危機(jī)。當(dāng)一個(gè)城市的主要財(cái)富是以土地、房產(chǎn)來(lái)支撐時(shí), 必然會(huì)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)基本上沒(méi)有任何特殊性, 制造起來(lái)很快、很便宜, 但建成后, 在幾十年幾百年的使用期中, 都將長(zhǎng)期消耗各種社會(huì)資源, 成為家庭和社會(huì)的長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)。其真正價(jià)值, 與當(dāng)?shù)鼐用竦娜司杖?、勞?dòng)力價(jià)格、建筑材料價(jià)格是密切相關(guān)的。有關(guān)數(shù)據(jù)表明, 當(dāng)一套 70 平方米的新建房屋價(jià)格是當(dāng)?shù)厝司晔杖氲?5 倍以上時(shí), 就已經(jīng)進(jìn)入警戒線了, 達(dá)到 10 倍時(shí)已是相當(dāng)嚴(yán)重的泡沫化。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō), 這樣的價(jià)格在其他因素(利好出盡、利空必至)的打壓下, 必然存在理性回歸的動(dòng)力, 任何政府的優(yōu)惠政策或商業(yè)上的奇跡都抵擋不住, 除非以破壞當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)持續(xù)性發(fā)展為代價(jià)。我們看到災(zāi)難正在一步步逼近, 必須引起高度重視。4對(duì)閑置房的處理建議 ，摸清底細(xì)對(duì)方抓藥通過(guò)上文的描述我們可以看出，計(jì)算口徑的不統(tǒng)一、閑置面積的界限不清，都導(dǎo)致了所測(cè)閑置率的不準(zhǔn)確，我們欠缺一個(gè)科學(xué)的測(cè)算閑置率的體系。但另一方面，我們也應(yīng)反思，即使我們有了健全的測(cè)算體系，也搞清了空置面積的最大范圍，我們能十分精準(zhǔn)地將它測(cè)算出來(lái)嗎？答案當(dāng)然是不能肯定的。當(dāng)下，我們的測(cè)算通常采取的是十分傳統(tǒng)的方式，也就是挨家挨戶的進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，這其中還存在著種種不真實(shí)的因素，況且，這種方法還費(fèi)時(shí)費(fèi)力，測(cè)出來(lái)的也不準(zhǔn)確。即使這樣，這種排查方法也是站在極少數(shù)，更多的是從房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)處得到的
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