個(gè)人信貸法律問(wèn)題(編輯修改稿)
2025-04-22 23:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 情形較為復(fù)雜，為切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)個(gè)人以其所有的建筑在劃撥土地上的商鋪?zhàn)鞯盅旱?，?yīng)當(dāng)首先要求其按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等有關(guān)法律規(guī)定補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，再將土地使用權(quán)和商鋪一并抵押。（六）劃撥土地上新建房屋抵押是否存在障礙？劃撥土地上新建房屋抵押是否存在障礙問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是有地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)能否連同地上建筑物一并抵押的問(wèn)題。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定，國(guó)有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問(wèn)題，應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效；如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，亦應(yīng)認(rèn)定抵押有效。實(shí)踐中按照上述法律規(guī)定操作。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意到2004年1月15日國(guó)土資源部《關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)[2004]9號(hào)）規(guī)定：以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。（七）蓋有“單位合作集資房”印章的房屋，能否抵押？“房改房”抵押應(yīng)注意哪些問(wèn)題？根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號(hào)）第二十九條規(guī)定：集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對(duì)象的審核等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行。集資、合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理。因此，如何對(duì)待單位合作集資房抵押?jiǎn)栴}，參照上述問(wèn)題（四）。但是國(guó)家對(duì)“房改房”的政策是不同的。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，房改房可以轉(zhuǎn)讓流通，也可以抵押。在接受房改房抵押時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改房的抵押須原產(chǎn)權(quán)單位同意根據(jù)國(guó)務(wù)院1991年12月31日發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》第四條和1994年7月18日發(fā)布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994 ] 43號(hào)）第21條的規(guī)定，職工購(gòu)買公有住房，在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)于以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房改房，購(gòu)房人不能享有完全的產(chǎn)權(quán)，而是和售房單位一起共有。由于借款申請(qǐng)人對(duì)該房屋不享有完全產(chǎn)權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行單獨(dú)處分，而必須征得售房單位的同意。因此，我行在進(jìn)行接受房改房的抵押審查時(shí)應(yīng)注意審查該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，則必須要求抵押人的售房單位共同簽訂抵押合同或出具同意抵押的書(shū)面文件。已購(gòu)公有住房（房改房）的抵押價(jià)值確認(rèn)房改房是國(guó)家實(shí)行住房分配市場(chǎng)化以前，由職工單位以優(yōu)惠價(jià)格出售給本單位職工的國(guó)有產(chǎn)權(quán)住房。職工購(gòu)買房改房的價(jià)格不僅不包含房屋所占用范圍內(nèi)的土地出讓金，而且房?jī)r(jià)本身也低于或剛達(dá)到所購(gòu)房屋的建造成本。按照１９９１年１２月３１日國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組公布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》第（八）條和1994《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994 ] 43號(hào)）第21條的規(guī)定，房改房一般須住滿5年后才可上市出售，而且出售的收益應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位和職工按照各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。有些地方還規(guī)定，如果房改房的上市出售價(jià)格超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)的部分也應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位和職工進(jìn)行分配。因此，我行在確定房改房的抵押價(jià)值時(shí)，必須以抵押人可分配的價(jià)值為限。但是，隨著我國(guó)住房分配制度改革的不斷深入，我省有的地方已經(jīng)逐漸廢除了房改房上市轉(zhuǎn)讓的限制。我行在辦理房改房抵押時(shí)，應(yīng)參照當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定，來(lái)確定房改房的抵押價(jià)值。（八）擔(dān)保人在05年9月取得房屋所有權(quán)證，05年12月辦理了離婚登記，擔(dān)保人提供了離婚證及離婚協(xié)議書(shū)
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