個人信貸法律問題(文件)
【正文】 問題的實質(zhì)是如何證明離婚協(xié)議對抵押財產(chǎn)分割的效力。因此，抵押人在無配偶期間以自己享有完全處分權(quán)的住房抵押，抵押期間內(nèi)結(jié)婚的，該住房一般仍為抵押人的個人財產(chǎn)，不影響我行抵押權(quán)的效力。（九）在個人住房貸款中，開發(fā)商為借款人借款提供擔(dān)保，是否必須要求開發(fā)商（即保證人）出具公司股東會同意提供連帶責(zé)任擔(dān)保的書面證明或授權(quán)書，并且每筆貸款都要出具？根據(jù)我國《公司法》第60條的規(guī)定：“董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務(wù)提供擔(dān)保”，也就是公司一般情況下不得以公司資產(chǎn)為個人債務(wù)提供擔(dān)保。公司法規(guī)定董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務(wù)提供擔(dān)保，其立法意圖是限制公司決策層利用職權(quán)操縱公司資產(chǎn)，防范的是董事、經(jīng)理的個人越權(quán)行為。（十）無土地使用權(quán)證的房屋能否用于抵押擔(dān)保？房屋無土地證的原因主要是：土地使用權(quán)存在爭議沒有解決、土地使用權(quán)本來就不屬于個人、土地使用權(quán)屬于房主只是當(dāng)?shù)卣疀]有頒發(fā)土地證等，不管什么原因?qū)е路恐鳑]有土地使用權(quán)證，都會導(dǎo)致這樣的土地上抵押的房屋處置起來存在一定的法律障礙。但是一定要密切關(guān)注當(dāng)?shù)卣叩淖兓?，及時應(yīng)對?？梢?，如果客戶是用其承包的“四荒地”抵押的，承包行為合法且發(fā)包方同意的，可以接受，其他情形下一般不得接受。有人認(rèn)為，房主購買商品房是連同房屋和其下的土地一起購買的，開發(fā)商已經(jīng)收到全額的購房款，土地實際權(quán)利人應(yīng)該是房主。且土地和房屋均應(yīng)辦理抵押登記。三、合同文本問題何時提前還款視為違約，提前還款違約金如何約定？在借款合同約定的任一還款日期到期前還款的，均可視為提前還款。公證只不過是證明雙方意思表示的真實。所以，“約定扣劃”是可以得到法律支持的。行內(nèi)發(fā)送：信貸管理部、個人金融業(yè)務(wù)部、個人消費信貸業(yè)務(wù)部、授信審批部、法律事務(wù)部、消費信貸管理部、銀行卡業(yè)務(wù)部。前者是平等民事主體之間自愿的民事行為，只要不違反法律禁止性規(guī)定的（比如約定扣劃借款人的社保金法律不允許），都是可以的，具有自愿性。（二）行政機關(guān)可以扣劃是有法律規(guī)定的，我們借款約定扣劃能否得到法院支持？合同約定借款人到期借款本息由貸款人自動從借款人開立在貸款人處的賬號內(nèi)扣劃的，只要借款人書面同意，即視為借款人的真實授權(quán)，貸款人可以根據(jù)借款人的授權(quán)進(jìn)行扣劃。提前還款的違約金的約定由合同雙方協(xié)商書面確定，法律沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。但是，如果地方政府文件規(guī)定，土地和房產(chǎn)分開抵押登記的，則還需要進(jìn)行土地抵押登記。（十三）土地使用權(quán)人為單位而房屋所有權(quán)人為自然人的房地產(chǎn)可否抵押？這樣的房地產(chǎn)抵押本身在權(quán)證上存在瑕疵，最好不要接受其抵押。所以，如產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人是甲，則甲可以憑此證書對抗一切人，標(biāo)示自己的合法權(quán)利地位。擔(dān)保法列明的可以抵押的土地使用權(quán)有：抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)和抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。在權(quán)利人變更為房主前，一般不要接受其抵押。同時注意到新公司法實施后，人民法院尚未審結(jié)的和新受理的民事案件，其民事行為或事件發(fā)生在公司法實施以前的，適用當(dāng)時的法律法規(guī)和司法解釋。在我行辦理個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)前，一般與開發(fā)商簽有《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，該協(xié)議生效，并且開發(fā)商出具了有效的擔(dān)保決議，即表示開發(fā)商對協(xié)議項下的所有個人住房按揭貸款在新的擔(dān)保方式生效前都同意提供保證責(zé)任。但在實踐中，房地產(chǎn)管理部門一般會根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條第2款的規(guī)定，要求抵押人和受讓人在辦理抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬變更登記時事先征得貸款銀行同意。貸款經(jīng)辦行要證明離婚協(xié)議對抵押財產(chǎn)分割的效力，要求申請人對你行擔(dān)憂的問題進(jìn)行公證即可。（八）擔(dān)保人在05年9月取得房屋所有權(quán)證，05年12月辦理了離婚登記，擔(dān)保人提供了離婚證及離婚協(xié)議書（均為復(fù)印件），未提供公證、法院判決，協(xié)議書約定房屋歸擔(dān)保人個人所有。有些地方還規(guī)定，如果房改房的上市出售價格超過一定標(biāo)準(zhǔn)的，超過的部分也應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位和職工進(jìn)行分配。因此，我行在進(jìn)行接受房改房的抵押審查時應(yīng)注意審查該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的，則必須要求抵
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