個(gè)人信貸法律問(wèn)題(文件)
【正文】 問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是如何證明離婚協(xié)議對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)分割的效力。因此，抵押人在無(wú)配偶期間以自己享有完全處分權(quán)的住房抵押，抵押期間內(nèi)結(jié)婚的，該住房一般仍為抵押人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不影響我行抵押權(quán)的效力。（九）在個(gè)人住房貸款中，開發(fā)商為借款人借款提供擔(dān)保，是否必須要求開發(fā)商（即保證人）出具公司股東會(huì)同意提供連帶責(zé)任擔(dān)保的書面證明或授權(quán)書，并且每筆貸款都要出具？根據(jù)我國(guó)《公司法》第60條的規(guī)定：“董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)?！?，也就是公司一般情況下不得以公司資產(chǎn)為個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保。公司法規(guī)定董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保，其立法意圖是限制公司決策層利用職權(quán)操縱公司資產(chǎn)，防范的是董事、經(jīng)理的個(gè)人越權(quán)行為。（十）無(wú)土地使用權(quán)證的房屋能否用于抵押擔(dān)保？房屋無(wú)土地證的原因主要是：土地使用權(quán)存在爭(zhēng)議沒(méi)有解決、土地使用權(quán)本來(lái)就不屬于個(gè)人、土地使用權(quán)屬于房主只是當(dāng)?shù)卣疀](méi)有頒發(fā)土地證等，不管什么原因?qū)е路恐鳑](méi)有土地使用權(quán)證，都會(huì)導(dǎo)致這樣的土地上抵押的房屋處置起來(lái)存在一定的法律障礙。但是一定要密切關(guān)注當(dāng)?shù)卣叩淖兓?，及時(shí)應(yīng)對(duì)?？梢?，如果客戶是用其承包的“四荒地”抵押的，承包行為合法且發(fā)包方同意的，可以接受，其他情形下一般不得接受。有人認(rèn)為，房主購(gòu)買商品房是連同房屋和其下的土地一起購(gòu)買的，開發(fā)商已經(jīng)收到全額的購(gòu)房款，土地實(shí)際權(quán)利人應(yīng)該是房主。且土地和房屋均應(yīng)辦理抵押登記。三、合同文本問(wèn)題何時(shí)提前還款視為違約，提前還款違約金如何約定？在借款合同約定的任一還款日期到期前還款的，均可視為提前還款。公證只不過(guò)是證明雙方意思表示的真實(shí)。所以，“約定扣劃”是可以得到法律支持的。行內(nèi)發(fā)送：信貸管理部、個(gè)人金融業(yè)務(wù)部、個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)部、授信審批部、法律事務(wù)部、消費(fèi)信貸管理部、銀行卡業(yè)務(wù)部。前者是平等民事主體之間自愿的民事行為，只要不違反法律禁止性規(guī)定的（比如約定扣劃借款人的社保金法律不允許），都是可以的，具有自愿性。（二）行政機(jī)關(guān)可以扣劃是有法律規(guī)定的，我們借款約定扣劃能否得到法院支持？合同約定借款人到期借款本息由貸款人自動(dòng)從借款人開立在貸款人處的賬號(hào)內(nèi)扣劃的，只要借款人書面同意，即視為借款人的真實(shí)授權(quán)，貸款人可以根據(jù)借款人的授權(quán)進(jìn)行扣劃。提前還款的違約金的約定由合同雙方協(xié)商書面確定，法律沒(méi)有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。但是，如果地方政府文件規(guī)定，土地和房產(chǎn)分開抵押登記的，則還需要進(jìn)行土地抵押登記。（十三）土地使用權(quán)人為單位而房屋所有權(quán)人為自然人的房地產(chǎn)可否抵押？這樣的房地產(chǎn)抵押本身在權(quán)證上存在瑕疵，最好不要接受其抵押。所以，如產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人是甲，則甲可以憑此證書對(duì)抗一切人，標(biāo)示自己的合法權(quán)利地位。擔(dān)保法列明的可以抵押的土地使用權(quán)有：抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)和抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。在權(quán)利人變更為房主前，一般不要接受其抵押。同時(shí)注意到新公司法實(shí)施后，人民法院尚未審結(jié)的和新受理的民事案件，其民事行為或事件發(fā)生在公司法實(shí)施以前的，適用當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)和司法解釋。在我行辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)前，一般與開發(fā)商簽有《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，該協(xié)議生效，并且開發(fā)商出具了有效的擔(dān)保決議，即表示開發(fā)商對(duì)協(xié)議項(xiàng)下的所有個(gè)人住房按揭貸款在新的擔(dān)保方式生效前都同意提供保證責(zé)任。但在實(shí)踐中，房地產(chǎn)管理部門一般會(huì)根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條第2款的規(guī)定，要求抵押人和受讓人在辦理抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬變更登記時(shí)事先征得貸款銀行同意。貸款經(jīng)辦行要證明離婚協(xié)議對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)分割的效力，要求申請(qǐng)人對(duì)你行擔(dān)憂的問(wèn)題進(jìn)行公證即可。（八）擔(dān)保人在05年9月取得房屋所有權(quán)證，05年12月辦理了離婚登記，擔(dān)保人提供了離婚證及離婚協(xié)議書（均為復(fù)印件），未提供公證、法院判決，協(xié)議書約定房屋歸擔(dān)保人個(gè)人所有。有些地方還規(guī)定，如果房改房的上市出售價(jià)格超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)的部分也應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位和職工進(jìn)行分配。因此，我行在進(jìn)行接受房改房的抵押審查時(shí)應(yīng)注意審查該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，則必須要求抵
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