個(gè)人信貸法律問(wèn)題-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 相當(dāng)部分的收益，所以，接受集資房抵押將會(huì)面臨相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)?？梢?jiàn)，國(guó)家無(wú)償劃撥土地使用權(quán)的目的在于社會(huì)公共利益的實(shí)現(xiàn)，個(gè)人無(wú)償使用劃撥土地用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)與立法精神相違背。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定，國(guó)有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問(wèn)題，應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效；如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，亦應(yīng)認(rèn)定抵押有效。集資、合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理。在接受房改房抵押時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改房的抵押須原產(chǎn)權(quán)單位同意根據(jù)國(guó)務(wù)院1991年12月31日發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》第四條和1994年7月18日發(fā)布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994 ] 43號(hào)）第21條的規(guī)定，職工購(gòu)買公有住房，在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。由于借款申請(qǐng)人對(duì)該房屋不享有完全產(chǎn)權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行單獨(dú)處分，而必須征得售房單位的同意。按照１９９１年１２月３１日國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組公布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》第（八）條和1994《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994 ] 43號(hào)）第21條的規(guī)定，房改房一般須住滿5年后才可上市出售，而且出售的收益應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位和職工按照各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。我行在辦理房改房抵押時(shí)，應(yīng)參照當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定，來(lái)確定房改房的抵押價(jià)值。根據(jù)《中華人民共和國(guó)公證法》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議是可以公證證明的內(nèi)容。但是，如果抵押登記時(shí)抵押人無(wú)配偶而在抵押期間結(jié)婚且將抵押住房約定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，或抵押登記時(shí)抵押人有配偶而在抵押期間離婚且將抵押住房約定為夫妻一方所有的，是否會(huì)對(duì)我行的抵押權(quán)產(chǎn)生影響？ 我們認(rèn)為，抵押人在上述兩種情形下的行為均屬對(duì)抵押物的處分（全部或部分轉(zhuǎn)讓）行為，根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第67條的規(guī)定，這種處分行為理論上不會(huì)對(duì)我行抵押權(quán)產(chǎn)生不利影響。而在我行的個(gè)人住房貸款實(shí)務(wù)中，《個(gè)人購(gòu)房借款合同》和《個(gè)人消費(fèi)貸款合同》上一般都只是加蓋公司的公章和法人代表簽字，而不是每筆貸款資料中都有股東會(huì)同意提供連帶責(zé)任擔(dān)保的書面證明，這樣的保證是否可能被認(rèn)定無(wú)效？ 根據(jù)現(xiàn)行公司法規(guī)定，公司對(duì)外出具擔(dān)保的，要求其股東會(huì)（或董事會(huì)）出具同意擔(dān)擔(dān)保的書面決議。如果公司的董事會(huì)或者股東會(huì)對(duì)本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)決議同意擔(dān)保，這種擔(dān)保行為就是公司行為，是受法律保護(hù)的。如果是前兩種原因造成沒(méi)有土地產(chǎn)權(quán)證明的，根本就不能接受其房產(chǎn)的抵押；如果只是政府沒(méi)有頒發(fā)證件的，則抵押權(quán)仍然可能屬于開(kāi)發(fā)商，則可以要求抵押人申請(qǐng)變更登記或進(jìn)行確權(quán)訴訟。（十一）客戶私房的土地是“劃撥”的或者是“農(nóng)村集體所有土地”，能否用于抵押擔(dān)保？劃撥土地抵押的問(wèn)題，前面已經(jīng)進(jìn)行闡述。（十二）因土地證沒(méi)有及時(shí)分割導(dǎo)致沒(méi)有相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押登記的，房屋抵押登記的效力如何？房地產(chǎn)登記的目的是登記文書的公示力，即籍登記文書向任何其他單位或個(gè)人告示該房地產(chǎn)的權(quán)屬，以避免權(quán)屬糾紛。不錯(cuò)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)擁有土地產(chǎn)權(quán)的房主應(yīng)當(dāng)及時(shí)向土地管理部門申請(qǐng)復(fù)議或者申請(qǐng)法院裁決，只有土地使用權(quán)證書上權(quán)利人變更為房主的，才能真正證明房主擁有該土地使用權(quán)。（十四）已取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，土地是否還需要單獨(dú)抵押登記？根據(jù)擔(dān)保法和房地產(chǎn)抵押登記法律規(guī)定，原則上取得了《房屋他項(xiàng)權(quán)證》即表示土地連同其上的房屋一同抵押了。如果合同約定借款人不得提前還款或者提前還款須經(jīng)過(guò)貸款人同意而沒(méi)有經(jīng)過(guò)貸款人同意的，借款人提前還款的，都可作為借款人違約情形。所以，對(duì)于借款人或抵押人不能親自辦理，而經(jīng)過(guò)合法公證的委托形式委托他人辦理的，我行可以接受，但法律和行政法律明確規(guī)定不得委托的除外?！凹s定扣劃”不同于“行政扣劃”，后者是一種行政行為，具有強(qiáng)制性。17 / 17
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