個人信貸法律問題-預(yù)覽頁
【正文】 相當部分的收益，所以，接受集資房抵押將會面臨相當大的法律風險。可見，國家無償劃撥土地使用權(quán)的目的在于社會公共利益的實現(xiàn)，個人無償使用劃撥土地用于商業(yè)經(jīng)營與立法精神相違背。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》規(guī)定，國有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問題，應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對土地使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認定抵押無效；如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)主管部門批準，亦應(yīng)認定抵押有效。集資、合作建房應(yīng)當納入當?shù)亟?jīng)濟適用住房建設(shè)計劃和用地計劃管理。在接受房改房抵押時應(yīng)注意以下幾點：標準價房改房的抵押須原產(chǎn)權(quán)單位同意根據(jù)國務(wù)院1991年12月31日發(fā)布的《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》第四條和1994年7月18日發(fā)布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994 ] 43號）第21條的規(guī)定，職工購買公有住房，在國家規(guī)定標準面積以內(nèi)的，實行標準價。由于借款申請人對該房屋不享有完全產(chǎn)權(quán)，無權(quán)對該房屋進行單獨處分，而必須征得售房單位的同意。按照１９９１年１２月３１日國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組公布的《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》第（八）條和1994《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994 ] 43號）第21條的規(guī)定，房改房一般須住滿5年后才可上市出售，而且出售的收益應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位和職工按照各自的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。我行在辦理房改房抵押時，應(yīng)參照當?shù)氐木唧w規(guī)定，來確定房改房的抵押價值。根據(jù)《中華人民共和國公證法》規(guī)定，財產(chǎn)分割協(xié)議是可以公證證明的內(nèi)容。但是，如果抵押登記時抵押人無配偶而在抵押期間結(jié)婚且將抵押住房約定為夫妻共有財產(chǎn)，或抵押登記時抵押人有配偶而在抵押期間離婚且將抵押住房約定為夫妻一方所有的，是否會對我行的抵押權(quán)產(chǎn)生影響？ 我們認為，抵押人在上述兩種情形下的行為均屬對抵押物的處分（全部或部分轉(zhuǎn)讓）行為，根據(jù)《擔保法司法解釋》第67條的規(guī)定，這種處分行為理論上不會對我行抵押權(quán)產(chǎn)生不利影響。而在我行的個人住房貸款實務(wù)中，《個人購房借款合同》和《個人消費貸款合同》上一般都只是加蓋公司的公章和法人代表簽字，而不是每筆貸款資料中都有股東會同意提供連帶責任擔保的書面證明，這樣的保證是否可能被認定無效？ 根據(jù)現(xiàn)行公司法規(guī)定，公司對外出具擔保的，要求其股東會（或董事會）出具同意擔擔保的書面決議。如果公司的董事會或者股東會對本公司的股東或者其他個人債務(wù)決議同意擔保，這種擔保行為就是公司行為，是受法律保護的。如果是前兩種原因造成沒有土地產(chǎn)權(quán)證明的，根本就不能接受其房產(chǎn)的抵押；如果只是政府沒有頒發(fā)證件的，則抵押權(quán)仍然可能屬于開發(fā)商，則可以要求抵押人申請變更登記或進行確權(quán)訴訟。（十一）客戶私房的土地是“劃撥”的或者是“農(nóng)村集體所有土地”，能否用于抵押擔保？劃撥土地抵押的問題，前面已經(jīng)進行闡述。（十二）因土地證沒有及時分割導致沒有相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押登記的，房屋抵押登記的效力如何？房地產(chǎn)登記的目的是登記文書的公示力，即籍登記文書向任何其他單位或個人告示該房地產(chǎn)的權(quán)屬，以避免權(quán)屬糾紛。不錯，認為應(yīng)當擁有土地產(chǎn)權(quán)的房主應(yīng)當及時向土地管理部門申請復(fù)議或者申請法院裁決，只有土地使用權(quán)證書上權(quán)利人變更為房主的，才能真正證明房主擁有該土地使用權(quán)。（十四）已取得《房屋他項權(quán)證》，土地是否還需要單獨抵押登記？根據(jù)擔保法和房地產(chǎn)抵押登記法律規(guī)定，原則上取得了《房屋他項權(quán)證》即表示土地連同其上的房屋一同抵押了。如果合同約定借款人不得提前還款或者提前還款須經(jīng)過貸款人同意而沒有經(jīng)過貸款人同意的，借款人提前還款的，都可作為借款人違約情形。所以，對于借款人或抵押人不能親自辦理，而經(jīng)過合法公證的委托形式委托他人辦理的，我行可以接受，但法律和行政法律明確規(guī)定不得委托的除外。“約定扣劃”不同于“行政扣劃”，后者是一種行政行為，具有強制性。17 / 17
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