【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為( )a．更新重置成本 b．復(fù)原重置成本 c．完全重復(fù)成本 d．實(shí)際重置成本（15）某臺(tái)被估資產(chǎn) 1978 年購建，其賬面原值為 10 萬元，當(dāng)時(shí)該類設(shè)備定基物價(jià)指數(shù)為 120％，1990 年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)年定基物價(jià)指數(shù)為 180％，則該10 / 59臺(tái)設(shè)備的重置全價(jià)為( )萬元。a．10 b．18 c．12 d．15（16）某設(shè)備的原始價(jià)值為 5 萬元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶來的收益足以彌補(bǔ)修理費(fèi)用。若修理費(fèi)用為 1 萬元，重置成本為 4 萬元，則其成新率不會(huì)超過( )a．25％ b．80％ c．75％ d．20％多項(xiàng)選擇題（1）在設(shè)備評(píng)估中，重置核算法主要適用于( )設(shè)備重置成本的估算。a．通用 b．進(jìn)口 c．非標(biāo) d．自制 e．了解市場(chǎng)行情（2）設(shè)備評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)工作包括( )a. 指導(dǎo)委托方填報(bào)評(píng)估表格 b．分析委托方的各種評(píng)估表格c．對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定 d．查明設(shè)備實(shí)物落實(shí)評(píng)估對(duì)象e．確定設(shè)備的成新率（3）機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括( )a. 機(jī)器設(shè)備的日常維修費(fèi)用 b．機(jī)器設(shè)備的購置費(fèi)用c．設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費(fèi)用 d．設(shè)備的大修費(fèi)用e. 設(shè)備的技術(shù)改造費(fèi)用（4）構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的間接費(fèi)用主要( )a．購建設(shè)備所發(fā)生的管理費(fèi)用 b．購建設(shè)備所發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用c．購建設(shè)備所占用的資金成本 d．購建設(shè)備所發(fā)生的總體設(shè)計(jì)費(fèi)用e．購建設(shè)備所發(fā)生的安裝費(fèi)用（5）影響機(jī)器設(shè)備物理壽命的因素有( )a．機(jī)器設(shè)備的使用強(qiáng)度 b．機(jī)器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平c．同類設(shè)備的使用強(qiáng)度 d．機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)用途e．設(shè)備的自身質(zhì)量（6）進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括( )a．設(shè)備購置價(jià)格 b．設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)用c．設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳 d．銀行手續(xù)費(fèi)用e．設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)用（7）運(yùn)用使用年限法估測(cè)設(shè)備的成新率涉及到的基本參數(shù)( )a．設(shè)備的總經(jīng)濟(jì)使用壽命 b．設(shè)備的技術(shù)水平c．設(shè)備的實(shí)際已使用時(shí)間 d．設(shè)備的負(fù)荷程度e．設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限（8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命受下列因素影響( )a．物理性能 b．技術(shù)進(jìn)步速度 c．設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況d．設(shè)備使用人員的技術(shù)水平 e．設(shè)備配套情況（9）設(shè)備成新率的估測(cè)通常采用( )進(jìn)行。a．使用年限法 b．修復(fù)費(fèi)用法 c．觀測(cè)分析法 d．功能價(jià)值法 e．統(tǒng)計(jì)分析法（10）安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括( )a．設(shè)備購置費(fèi) b．運(yùn)輸費(fèi)用 c．利息費(fèi)用 d．安裝費(fèi)用（11）設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為( )a. 超額重置成本 b．超額投資成本 c．超額運(yùn)營(yíng)成本 d．超額更新成本（12）機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為( )a．法定壽命 b．市場(chǎng)壽命 c．物理壽命 d．經(jīng)濟(jì)壽命 e．技術(shù)壽命11 / 59計(jì)算題（1）某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置購建于 1985 年，原始價(jià)值 100 萬元，1990 年和1993 年分別投資 50000 元和 20220 元進(jìn)行了兩次更新改造，1995 年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在 1985 年、1990 年、1993 年、1995 年分別為 110%、125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為 6 年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要 5 名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要 4 名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為 12022 元，所得稅稅率為 33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。（2）某被評(píng)估設(shè)備購建于 1995 年 6 月，賬面原值 100 萬元，1998 年 6 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為 10 萬元，1999 年 6 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為 1999 年 6 月 30 日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①1995 年至 1999 年該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)分別為 105%、110%、110%、115%、120%；②被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000 元；③被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為 10%，規(guī)模效益指數(shù)為 ，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用率的 60%，經(jīng)過評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用 6 年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的 80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值。（3）評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)Ⅰ型機(jī)組，該機(jī)組于 1996 年 5月 20 日購置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A 產(chǎn)品 10 萬件賬面原值為 150萬元，現(xiàn)評(píng)估人員需要評(píng)估該機(jī)組于 2022 年 5 月 20 日的價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料：①從 1996 年 5 月至 2022 年 5 月，該類設(shè)備的環(huán)比價(jià)格指數(shù) 1997 年為 102%，1998 年為 101%，1999 年為 99%，2022 年為100%，2022 年為 102%；②Ⅰ型機(jī)組在 2022 年的出廠價(jià)格為 100 萬元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購置價(jià)格的 25%；③被評(píng)估機(jī)組從使用到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因，利用率僅僅為設(shè)計(jì)能力的 60%，估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率會(huì)達(dá)到設(shè)計(jì)要求；④該機(jī)組經(jīng)過檢測(cè)尚可以使用 7 年；⑤與具有相同生產(chǎn)能力的Ⅱ型機(jī)組相比，該機(jī)組的年運(yùn)營(yíng)成本超支額大約在 4 萬元左右；⑥折現(xiàn)率為 10%。試評(píng)估確定該機(jī)組的市場(chǎng)價(jià)值。二、參考答案：（1）c （2）d （3）b （4）b （5）b （6）a （7）b （8）b （9）a （10）b （11）c （12）d （13）b （14）a （15）d （16）c（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde（7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12）cde（1）1）估算重置成本 重置成本＝100150%247。110%+5150%247。125%+2150%247。130%＝（萬元）2）估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限＝10247。 + 56247。 + 2247。 ＝ 年3)估算實(shí)體性貶值率12 / 59實(shí)體性貶值率＝247。（＋6）＝%4)估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值＝重置成本實(shí)體性貶值率＝%＝(萬元)5）功能性貶值估算 第一步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本 （5－4）12022＝12022（元） 第二步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 12022（1－33%）＝8040（元） 第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）＝8040＝(元)＝ 萬元6）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值=－－＝(萬元)(2)1）估算重置成本 重置成本＝100120%247。105%+10120%247。115%＝(萬元)2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限＝4247。 + 1247。＝ 年3)估算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率＝247。（＋6）＝%4)估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值＝重置成本實(shí)體性貶值率＝%＝(萬元)5）估算功能性貶值 第一步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成本 100012＝12022（元） 第二步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 12022（1－33%）＝8040（元） 第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）＝8040＝(元) ＝ 萬元 6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－（60%247。80%） X] 100% ＝[1－（60%247。80%） ] 100% ＝%7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值＝(重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值) 經(jīng)濟(jì)性貶值率 ＝（－－）% ＝(萬元)8）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值 ＝－－ ＝(萬元)(3)1)運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢價(jià)法)評(píng)估工型機(jī)組的過程及其結(jié)果重置成本=100(1+25%)=125(萬元)實(shí)體有形損耗率=560%/[(560%)+7]100%=3/10100%=30%評(píng)估值=125(130%)=(萬元)2)運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估 I 型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(11%)(1+2%)=(萬元)13 / 59實(shí)體有形損耗率=3/(3+7)100%=30%功能性貶值=4(133%)(P/A,10%,7)== 萬元評(píng)估值=(130%)=(萬元)3)關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見及理由：最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢價(jià)法)的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過 51%即算為主)。因?yàn)榇朔椒ㄊ抢昧耸袌?chǎng)的判斷，更接近于客觀事實(shí)，而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛，評(píng)估精度可能會(huì)受到影響。第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、練習(xí)題術(shù)語解釋（1）地產(chǎn) （2）房地產(chǎn) （3）不動(dòng)產(chǎn) （4）基準(zhǔn)地價(jià) （5）標(biāo)定地價(jià) （6）樓面地價(jià)單項(xiàng)選擇題（1）最佳使用是( )必須考慮的評(píng)估前提。 （2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通條件 b. 個(gè)別因素和市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓條件 c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī)（3）假設(shè)開發(fā)法屬于一種( )。 a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益額為 8500 元，剩余使用年限為 20 年，假定折現(xiàn)率為10％，其評(píng)估價(jià)值最有可能為( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按( )計(jì)算。 a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協(xié)商工期 d. 實(shí)際工期（6）待估建筑物賬面原值 100 萬元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的價(jià)格指數(shù)為 l00%，從 1991 年到 1995 年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是％、17％、％、％、％，則 1995 年底該建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地 300 平方米，建筑面積 200 平方米，月租金 3 000 元，土地還原利率為 7％.建筑物還原利率為 8％，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余使用年限為 25 年，取得租金收入的年總成本為 7600 元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米 1 000 元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041（8）殘余估價(jià)法屬于( )中的一種具體方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市場(chǎng)法 d. 功能價(jià)值法（9）有一宗地面積為 500 平方米，地上建有一幢 3 層的樓房，建筑密度為 ，容積率為 ，土地單價(jià)為 3000 元／平方米，則樓面地價(jià)為( )元／平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地價(jià)水平，( )指標(biāo)更具說服力。14 / 59 . .ABCD建 筑 總 價(jià) 格 土 地 總 價(jià) 格土 地 總 面 積 土 地 總 面 積房 地 總 價(jià) 格 土 地 總 價(jià) 格土 地 總 面 積 建 筑 總 面 積（11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為 30 萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預(yù)