【文章內(nèi)容簡介】 器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價格和費用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為( )a．更新重置成本 b．復(fù)原重置成本 c．完全重復(fù)成本 d．實際重置成本（15）某臺被估資產(chǎn) 1978 年購建，其賬面原值為 10 萬元，當(dāng)時該類設(shè)備定基物價指數(shù)為 120％，1990 年對該設(shè)備進(jìn)行評估，當(dāng)年定基物價指數(shù)為 180％，則該10 / 59臺設(shè)備的重置全價為( )萬元。a．10 b．18 c．12 d．15（16）某設(shè)備的原始價值為 5 萬元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶來的收益足以彌補(bǔ)修理費用。若修理費用為 1 萬元，重置成本為 4 萬元，則其成新率不會超過( )a．25％ b．80％ c．75％ d．20％多項選擇題（1）在設(shè)備評估中，重置核算法主要適用于( )設(shè)備重置成本的估算。a．通用 b．進(jìn)口 c．非標(biāo) d．自制 e．了解市場行情（2）設(shè)備評估的現(xiàn)場工作包括( )a. 指導(dǎo)委托方填報評估表格 b．分析委托方的各種評估表格c．對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定 d．查明設(shè)備實物落實評估對象e．確定設(shè)備的成新率（3）機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括( )a. 機(jī)器設(shè)備的日常維修費用 b．機(jī)器設(shè)備的購置費用c．設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費用 d．設(shè)備的大修費用e. 設(shè)備的技術(shù)改造費用（4）構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的間接費用主要( )a．購建設(shè)備所發(fā)生的管理費用 b．購建設(shè)備所發(fā)生的運輸費用c．購建設(shè)備所占用的資金成本 d．購建設(shè)備所發(fā)生的總體設(shè)計費用e．購建設(shè)備所發(fā)生的安裝費用（5）影響機(jī)器設(shè)備物理壽命的因素有( )a．機(jī)器設(shè)備的使用強(qiáng)度 b．機(jī)器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平c．同類設(shè)備的使用強(qiáng)度 d．機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)用途e．設(shè)備的自身質(zhì)量（6）進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括( )a．設(shè)備購置價格 b．設(shè)備運雜費用c．設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳 d．銀行手續(xù)費用e．設(shè)備安裝調(diào)試費用（7）運用使用年限法估測設(shè)備的成新率涉及到的基本參數(shù)( )a．設(shè)備的總經(jīng)濟(jì)使用壽命 b．設(shè)備的技術(shù)水平c．設(shè)備的實際已使用時間 d．設(shè)備的負(fù)荷程度e．設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限（8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命受下列因素影響( )a．物理性能 b．技術(shù)進(jìn)步速度 c．設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場狀況d．設(shè)備使用人員的技術(shù)水平 e．設(shè)備配套情況（9）設(shè)備成新率的估測通常采用( )進(jìn)行。a．使用年限法 b．修復(fù)費用法 c．觀測分析法 d．功能價值法 e．統(tǒng)計分析法（10）安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括( )a．設(shè)備購置費 b．運輸費用 c．利息費用 d．安裝費用（11）設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為( )a. 超額重置成本 b．超額投資成本 c．超額運營成本 d．超額更新成本（12）機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為( )a．法定壽命 b．市場壽命 c．物理壽命 d．經(jīng)濟(jì)壽命 e．技術(shù)壽命11 / 59計算題（1）某被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于 1985 年，原始價值 100 萬元，1990 年和1993 年分別投資 50000 元和 20220 元進(jìn)行了兩次更新改造，1995 年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價格指數(shù)在 1985 年、1990 年、1993 年、1995 年分別為 110%、125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為 6 年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運行需要 5 名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要 4 名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為 12022 元，所得稅稅率為 33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)的價值。（2）某被評估設(shè)備購建于 1995 年 6 月，賬面原值 100 萬元，1998 年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費用為 10 萬元，1999 年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為 1999 年 6 月 30 日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①1995 年至 1999 年該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為 105%、110%、110%、115%、120%；②被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000 元；③被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為 10%，規(guī)模效益指數(shù)為 ，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實際利用率為正常利用率的 60%，經(jīng)過評估人員鑒定分析認(rèn)為，被評估設(shè)備尚可使用 6 年，預(yù)計評估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的 80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評估價值。（3）評估對象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)Ⅰ型機(jī)組，該機(jī)組于 1996 年 5月 20 日購置并投入使用，其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A 產(chǎn)品 10 萬件賬面原值為 150萬元，現(xiàn)評估人員需要評估該機(jī)組于 2022 年 5 月 20 日的價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料：①從 1996 年 5 月至 2022 年 5 月，該類設(shè)備的環(huán)比價格指數(shù) 1997 年為 102%，1998 年為 101%，1999 年為 99%，2022 年為100%，2022 年為 102%；②Ⅰ型機(jī)組在 2022 年的出廠價格為 100 萬元，運雜費、安裝調(diào)試費大約占購置價格的 25%；③被評估機(jī)組從使用到評估基準(zhǔn)日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設(shè)計能力的 60%，估計評估基準(zhǔn)日后其利用率會達(dá)到設(shè)計要求；④該機(jī)組經(jīng)過檢測尚可以使用 7 年；⑤與具有相同生產(chǎn)能力的Ⅱ型機(jī)組相比，該機(jī)組的年運營成本超支額大約在 4 萬元左右；⑥折現(xiàn)率為 10%。試評估確定該機(jī)組的市場價值。二、參考答案：（1）c （2）d （3）b （4）b （5）b （6）a （7）b （8）b （9）a （10）b （11）c （12）d （13）b （14）a （15）d （16）c（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde（7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12）cde（1）1）估算重置成本 重置成本＝100150%247。110%+5150%247。125%+2150%247。130%＝（萬元）2）估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限＝10247。 + 56247。 + 2247。 ＝ 年3)估算實體性貶值率12 / 59實體性貶值率＝247。（＋6）＝%4)估算實體性貶值實體性貶值＝重置成本實體性貶值率＝%＝(萬元)5）功能性貶值估算 第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本 （5－4）12022＝12022（元） 第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本 12022（1－33%）＝8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）＝8040＝(元)＝ 萬元6）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值=－－＝(萬元)(2)1）估算重置成本 重置成本＝100120%247。105%+10120%247。115%＝(萬元)2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限＝4247。 + 1247。＝ 年3)估算實體性貶值率 實體性貶值率＝247。（＋6）＝%4)估算實體性貶值實體性貶值＝重置成本實體性貶值率＝%＝(萬元)5）估算功能性貶值 第一步，計算被評估設(shè)備的年超額運營成本 100012＝12022（元） 第二步，計算被評估設(shè)備的年凈超額運營成本 12022（1－33%）＝8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）＝8040＝(元) ＝ 萬元 6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－（60%247。80%） X] 100% ＝[1－（60%247。80%） ] 100% ＝%7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值＝(重置成本－實體性貶值－功能性貶值) 經(jīng)濟(jì)性貶值率 ＝（－－）% ＝(萬元)8）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值 ＝－－ ＝(萬元)(3)1)運用市場重置方式(詢價法)評估工型機(jī)組的過程及其結(jié)果重置成本=100(1+25%)=125(萬元)實體有形損耗率=560%/[(560%)+7]100%=3/10100%=30%評估值=125(130%)=(萬元)2)運用價格指數(shù)法評估 I 型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(11%)(1+2%)=(萬元)13 / 59實體有形損耗率=3/(3+7)100%=30%功能性貶值=4(133%)(P/A,10%,7)== 萬元評估值=(130%)=(萬元)3)關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應(yīng)以運用市場重置方式(詢價法)的評估結(jié)果為準(zhǔn)或為主(此結(jié)果的權(quán)重超過 51%即算為主)。因為此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。第四章 房地產(chǎn)價格評估一、練習(xí)題術(shù)語解釋（1）地產(chǎn) （2）房地產(chǎn) （3）不動產(chǎn) （4）基準(zhǔn)地價 （5）標(biāo)定地價 （6）樓面地價單項選擇題（1）最佳使用是( )必須考慮的評估前提。 （2）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通條件 b. 個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件 c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關(guān)系和特殊動機(jī)（3）假設(shè)開發(fā)法屬于一種( )。 a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益額為 8500 元，剩余使用年限為 20 年，假定折現(xiàn)率為10％，其評估價值最有可能為( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計算建筑期利息的工期應(yīng)按( )計算。 a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協(xié)商工期 d. 實際工期（6）待估建筑物賬面原值 100 萬元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的價格指數(shù)為 l00%，從 1991 年到 1995 年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是％、17％、％、％、％，則 1995 年底該建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地 300 平方米，建筑面積 200 平方米，月租金 3 000 元，土地還原利率為 7％.建筑物還原利率為 8％，評估時，建筑物的剩余使用年限為 25 年，取得租金收入的年總成本為 7600 元，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格每平方米 1 000 元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041（8）殘余估價法屬于( )中的一種具體方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市場法 d. 功能價值法（9）有一宗地面積為 500 平方米，地上建有一幢 3 層的樓房，建筑密度為 ，容積率為 ，土地單價為 3000 元／平方米，則樓面地價為( )元／平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地價水平，( )指標(biāo)更具說服力。14 / 59 . .ABCD建 筑 總 價 格 土 地 總 價 格土 地 總 面 積 土 地 總 面 積房 地 總 價 格 土 地 總 價 格土 地 總 面 積 建 筑 總 面 積（11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為 30 萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預(yù)