【正文】 計未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加 l 萬元。資本化率為 7%，則該地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（12）待估地產(chǎn)年總收人 18 萬元，年總費用 10 萬元，剩余使用年限 10 年，折現(xiàn)率為 10%，則其評估價值最接近于( )萬元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 49（13）待評估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為 300 平方米，房屋每層月租金為 2500 元，各種費用占租金收入的 40%，土地還原率為 8%，建筑物還原率為 10%，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米 1000 元，建筑物的年純收益為( ) 元。 （14）某評估機構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了三個參照物，并分別得到 127 萬元、142 萬元、15l 萬元 3 個評估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40%、35%，則被評估房地產(chǎn)的價值最接近( )萬元。a．140 b. 157 c. 141 d. 148（15）如果房地產(chǎn)的售價為 5000 萬元，其中建筑物價格為 3000 萬元，地價為2022 萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為 450 萬元，建筑物的資本化率為 10％，那么土地的資本化率最接近于 ( )。 a. 9％ b. ％ c. ％ d. 5％（16）被評估建筑物歷史建造成本為 80 萬元，1997 年建成，要求評估該建筑物2022 年的重置成本。調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)分別為 103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于( )萬元。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85（17）已知某房地產(chǎn)月租金收入為 20 萬元，月費用總額為 5 萬元，建筑物價格為 1000 萬元，建筑物的資本化率為 10％，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于( )萬元。a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （18）假定被評估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計前 3 年的純租金收入分別為 3 萬元、2 萬元、1 萬元，從第 4 年開始年純收益保持在 3 萬元水平上，折現(xiàn)率為 10％，該房地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30（19）被評估土地的剩余使用權(quán)年限為 30 年，參照物剩余使用權(quán)年限為 25 年，假定折現(xiàn)率為 8％，被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于( ) a. b. c. d. （20）運用最佳使用原則評估地產(chǎn)的前提條件是( )。 a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途廣泛性 d. 土地利用永續(xù)性（21）某宗地取得費用為每平方米 100 元，開發(fā)費用為每平方米 300 元，當?shù)劂y行一年期貸款利率為 9％，二年期貸款利率為 10％，三年期貸款利率為 11％，開發(fā)周期為 3 年，第一年投資占總投資的 1/2，第二、三年投資各占總投資的l/4，問該土地每平方米應(yīng)負擔利息為( )元。a. b. c. 89 d. （22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200 平方米，建筑面積 120 平方米，月租金3000 元，土地還原利率 8％，取得租金收入的年總成本為 8000 元，評估人員另15 / 59用市場比較法求得土地使用權(quán)價格為 1200 元／平方米，建筑物的年純收益為( )元。a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12022（23）某一宗 2022 平方米空地的預(yù)計最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積 4000 平方米的商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價為 3000 元／平方米，估計該建筑物的建筑費用為 1400 元／平方米，專業(yè)費用為建筑費用的 6％，利息利潤為地價、建筑費用及專業(yè)費用之和的 15％，銷售費用及有關(guān)稅費為售價的 10％，該土地的價值接近于( ) 元／平方米。a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000 元（24）在用收益法評估土地使用權(quán)價格時，總費用不包括 ( )。 （25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為 300 萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為 500 萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為 280 萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為 300 萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的( ) a．供求原則 (26)某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高 15％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為( ) a．100／115 b．85／100 c．115/100 d．100／85(27)某建筑物建成于 1990 年 1 月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為 50 年，殘值率為 2％。該建筑物 2022 年 1 月的重置成本為 500 萬元，2022 年 1 月的評估值接近( ) 萬元 a．400 b．392 c．402 d．390(28)某宗土地的土地取得成本為 500 萬元，土地開發(fā)費為 l000 萬元，土地開發(fā)期為 1 年，銀行一年期貸款利率為 8％。該土地投資利息為( ) 萬元 a．120 b．80 c．60 d．100(29)某宗土地為 1 000 平方米，國家規(guī)定的容積率為 5，建筑密度為 ，下列建設(shè)方案中最可行的為（ ） a. 建筑物地面一層建筑面積為 800 平方米，總建筑面積為 4600 平方米 b. 建筑物地面一層建筑面積為 700 平方米，總建筑面積為 7000 平方米 c. 建筑物地面一層建筑面積為 600 平方米，總建筑面積為 4800 平方米 d. 建筑物地面一層建筑面積為 400 平方米，總建筑面積為 4200 平方米(30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為 18 萬元，預(yù)計以后各年的純收益按 l％的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為 10 年，折現(xiàn)率為 8％。該地產(chǎn)的評估值最接近于（ ）萬元 a. 77 b. 146 c. 116 d. 193多項選擇題(1) 影響地價的一般因素有( )。 a. 行政因素 b. 區(qū)域因素 c. 社會因素 d. 經(jīng)濟因素 e. 人口因素(2)影響地價的社會因素主要包括( )等幾個方面。a. 政治安定狀況 b. 社會治安程度 d. 房地產(chǎn)投機 e. 交通管制(3)影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素有( )。 e. 交通便捷度(4)影響地價的個別因素主要有( )。 a. 位置因素 b. 地形地質(zhì)因素 c. 面積因素 16 / 59 d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素 (5)市場法中進行區(qū)域因素修正需考慮的因素有( )。a. 繁華程度 b. 交通狀況 d. 環(huán)境質(zhì)量 e. 土地使用年限(6)評估建筑物需考慮的因素包括( )。 a. 產(chǎn)權(quán) b. 用途 c. 建筑結(jié)構(gòu) 和水平(7)建筑物應(yīng)在( )方面符合政府規(guī)定。 a. 建筑結(jié)構(gòu) b. 建筑用途 設(shè)計(8) 我國房地產(chǎn)評估的標的物一般包括( )。 (9)假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以( )為計算基礎(chǔ)的。 用(10)運用市場比較法評估地產(chǎn)，在選擇參照物時應(yīng)注意在( )方面與評估對象保持一致。 （11）房地產(chǎn)評估遵循的原則有( ) 計算分析題（1）待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積 2022 平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為 6，覆蓋率為≤50％，土地使用權(quán)年限為 70 年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計建設(shè)期為 2 年，第一年投人 60％的總建設(shè)費，第二年投入 40％的總建設(shè)費，總建設(shè)費預(yù)計為 1000 萬元。專業(yè)費用為總建設(shè)費用的 6％，利息率為 10％，利潤率為 20％，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的 5％，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價預(yù)計為 3000元／平方米,折現(xiàn)率 10％。（2）投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為 5，單價為 1000 元/平方米，乙地容積率為 3，單價為 800 元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟?（3）某房屋建筑面積為 1200 平方米，同類型房屋標準新建單價為 970 元／平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加 1％；設(shè)備配置齊全，增加 2％；地段、層次、朝向增加 ％，其他情況同于標準房屋。經(jīng)現(xiàn)場評定，該房屋為 7 成新。根據(jù)上述情況，評估房屋價格。（4）某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為 40 年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期 l0 年，按租賃雙方合同規(guī)定，前 5 年租金是以第一年租金 8 萬元為基礎(chǔ)，每年比上年遞增 2％，后 5 年按每年 15 萬元固定不變。假定資本化率為 l0％，該房地產(chǎn) l0 年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少?（5）有一待估宗地，現(xiàn)收集到 4 個可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價格（元／平方米）交易時間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個別因素待估地 2022/01 0 45 0 01 800 1998/01 2% 50 1% 02 850 1999/01 1% 50 0 1%3 760 1998/01 0 40 0 2%17 / 594 780 1998/01 0 45 1% 1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關(guān)系為：容積率在 之間時，容積率每增加 ，宗地單位地價比容積率為 1 時增加3％。該城市地價指數(shù)見下表：年份 1995 1996 1997 1998 1999 2022指數(shù) 100 105 108 110 111 115試根據(jù)以上條件評估待估宗地 2022 年 1 月 20 日的價格。（6）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為 3200 平方米，建筑容積率為 ，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為 50 年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設(shè)開發(fā)周期為 3 年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為 90％，每建筑平方米的年租金預(yù)計為 300 元，年出租費用為年租金的 25％。建筑費預(yù)計每建筑平方米 1000 元，專業(yè)費為建筑費的10％，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。假設(shè)當?shù)劂y行貸款利率為 7％，不動產(chǎn)綜合還原利率為 8％，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價的 15％。試評估該宗土地的地價。計算結(jié)果以元為單位（取整） 。（7）房地產(chǎn)的總使用面積為 1 萬平方米，月租金為 7 元／平方米。預(yù)計年房租損失費為年預(yù)期租金總收入的 5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的 12％，管理費、修繕費為年預(yù)期租金總收入的 6％，房屋財產(chǎn)保險費為 萬元／年。預(yù)計該房地產(chǎn)尚可以使用 10 年。折現(xiàn)率為 12％。計算該房地產(chǎn)的評估值。（8）假定某市政府將于 2022 年 2 月 1 日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積 5000 平方米，容積率限定為 4，土地使用權(quán) 70 年，某開發(fā)商欲購買此地，他準備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為 2 年，建筑投資均勻投入。建筑成本為 1500 元/平方米，專業(yè)費為建筑成本的 6%，開發(fā)商的目標利潤為成本的15%，有關(guān)稅費為樓價的 5%，折現(xiàn)率為 10%，工程完工后每平方米售價 5500 元，估計一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。 （9）某房地產(chǎn) 2022 年 10 月的年凈收益為 300 萬元，預(yù)測未來 3 年的年凈收益仍然保持這一水平，2022 年 10 月轉(zhuǎn)售時的價格預(yù)計比 2022 年 10 月上漲 10%，轉(zhuǎn)售時賣方