【文章內容簡介】 (3)計算該時點的專業(yè)費； 551156(4)計算該時點的稅費；26444800*5%=1322240(5)計算該時點的利潤和地價。(計算結果以“元”為單位，取整)利潤＝（地價+9185938+551156）*20%(提示公式：地價=樓價—建筑費—專業(yè)費—利潤—稅費)＝26444800918593855115613222401947419地價＝待評估土地位于城市開發(fā)區(qū)內，系待開發(fā)建設的七通一平空地，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地使用權年限為50年，面積為12000平方米。評估基準日為2008年lO月1日。經過市場調查選取比較實例三個，情況如表1所示：（10年7月）表1：比較實例情況表項目交易實例A交易實例B交易實例C出讓方式招標協(xié)議拍賣面積10000平方米11000平方米13000平方米成交價1800元／平方米1650元／平方米2509元／平方米交易日期2008/4/12007／10／12008／09／30剩余使用期限45年40年50年容積率3評估人員經市場調查獲得以下資料：(1)評估人員判斷分析認為：A為招標出讓，價格約低于正常價格4％；B為協(xié)議出讓；價格約低于正常價格10％；C為拍賣，價格約高于正常價格5％。(2)根據(jù)測算，該市近1年來，平均每月地價上漲約一個百分點。(3)由于交易實例C與待評估土地處于同一區(qū)域，故其區(qū)域因素修正系數(shù)為100／100；交易實例A、B采用直接比較法進行打分，如表2所示：表2：區(qū)域因素比較表待評估土地交易實例A交易實例B合計得分1009590(4)經分析判斷各實例因地形、面積因素差異形成的修正系數(shù)分別為：A：100／97 B：100／102 C：100／103(5)，以其得分為100，得分增加5分。(6)折現(xiàn)率取10％。要求：采用市場法評估該地塊的轉讓價格。(計算結果以“元”為單位，取整)[11/（1+10%）^50]/ [11/（1+10%）^45]=[11/（1+10%）^50]/ [11/（1+10%）^40]=A=1800*^6**100/105*100/95*100/97*=2064B=1650*^12**100/90*100/102*=2282C=2509*100/110*100/103*=2109(2068+2282+2109)/3=2153 2153*12000=25836000預計某房地產未來5年的年凈收益將保持在400萬元的水平，第5年末計劃將該房地產出售，出售價格預計比現(xiàn)在增值5%。出售時需要對增值部分繳納30%的稅費。折現(xiàn)率為10%。試估算該房地產當前的價值。（以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位）（2004試題）（收益法）【答案】 （1）求該房地產未來5年收益的現(xiàn)值 400[11/(1+10%)5]/10%=（萬元） （2）假定該房地產當前價值為P，則該房地產第5年末出售收益的現(xiàn)值為 [P（1+5%）P5%30%]/ (1+10%)5 =(3)求該房地產當前的價值： P=+ P=(萬元) ，與待估宗地條件類似的宗地為甲，有關對比資料如下表所示：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價指數(shù)A 000108甲780+1%2%0102表中百分比指標為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據(jù)調查，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%。（:5%）要求：(1)計算參照物和待估宗地的容積率為與地價相關系數(shù)。(2)計算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。(3)計算參照物修正后地價。（2002試題）（市場法）【答案】 (1)A宗地容積率地價指數(shù)為105（即1為100％，%），甲宗地的容積率地價指數(shù)為110 （即1為100％，%） (2)交易情況修正系數(shù)為 交易時間修正系數(shù)為 區(qū)域因素修正系數(shù)為 個別因素修正系數(shù)為 或1 容積率修正系數(shù)為 (3)參照物修正后地價=780 = 9．被評估資產是一塊50年期土地使用權的空地，通過市場調查得到三個可比實例。其中，實例A成交于1999年10月20日，%，A的交通比被評估土地的交通便捷程度高5%，但其他基礎設施完善程度是被評估土地的93%，A在成交時的剩余土地使用年限為60年，折現(xiàn)率為10%。A的成交價格為500萬元。評估基準日定為2001年5月22日。要求：（1）計算各因素修正系數(shù)（計算結果保留三位小數(shù)）。（2）估算對實例A比較修正后的地價（計算結果保留兩位小數(shù)）(2001試題)（市場法）【答案】（1）時間因素修正系數(shù)為： 1+%19= 交通便捷程度修正系數(shù)為：100/105= 基礎設施完善程度修正系數(shù)為：100/93= 土地使用年限修正系數(shù)為： [11/(1+)30]/[11/(1+)60]=（2）修正后地價為：500=（萬元）第五章歷年考試題目[例題分析]，原產量為每年10萬件，每件價格100元，成本80元，現(xiàn)擬采用某專利技術，該技術可以提高產品質量，從而使價格上升到110元/件；并且可以擴大銷量，使年產銷量達12萬件；同時可以提高原材料利用率，使成本下降為75元/件。該企業(yè)所得稅率為33％。預計該專利的經濟壽命為5年，假定折現(xiàn)率為10％，請計算該專利技術的價值。(以萬元為單位，計算結果保留兩位小數(shù))（2006）（收益法）【答案】該專利技術的價值＝[12（11075）10（10080）] （133%）（P/A，10%，5）=220=（萬元） 2．某飲料生產企業(yè)擬購買某食品研究所的一項最新飲料添加劑專利技術，該專利的經濟壽命為5年，經過預測分析表明，使用該添加劑專利技術后，該飲料生產企業(yè)的產品年銷售量將提高10%，產品的銷售價格將提高5%，生產及銷售成本節(jié)約2%。該企業(yè)目前的產品年銷售量為100萬噸，每噸的銷售價格為2300元，每噸的生產及銷售成本為2000元。所得稅稅率為33%，折現(xiàn)率為10%。試估算該專利技術的價值。（以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位數(shù)） （2005試題） (收益法)答：（1）求使用該專利技術后的年利潤總額 100（2300）＝50050（萬元） （2）求使用該專利技術前的年利潤總額 100（23002000）＝30000（萬元）（3）求年追加利潤總額 5005030000＝20050（萬元）（4）求該專利技術的價值 20050（133％）/(11/) =(萬元) ，公式見154頁 3．某企業(yè)轉讓浮法玻璃生產技術，經搜集和初步測算已知如下資料：該企業(yè)與技術購買方共同使用該生產技術，雙方的設計生產能力分別為700萬和300萬標箱；該技術的開發(fā)研制成本為200萬元，已經使用兩年，尚可使用6年，兩年的通貨膨脹率累計為6%；該技術使用權轉讓后，由于失去了現(xiàn)有和潛在的全部或部分產品銷售市場即盈利機會，而可能造成的年經濟損失現(xiàn)值為60萬元。該技術轉讓時先收取最低收費額，以后再每年從買方的銷售收入中分成2%，直到該技術的經濟壽命到期。預計每標箱的價格為200萬元。折現(xiàn)率為10%，所得稅稅率為33%。試評估該技術的價值。（以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位數(shù)）（2004試題）(收益法)答：（1）浮法玻璃生產全套技術的重置成本凈值為： 200（1+6%） =159（萬元） （2）重置成本凈值分攤率為： （3）無形資產轉讓的機會成本損失為60萬元。 ∴該資產轉讓的最低收費額=15930%+60=（萬元） 該資產的評估價值=2003002%（133%）（P/A，10%，6） =804=（萬元）4．某評估事務所對A公司準備投入中外合資企業(yè)的一項非專利技術進行評估。評估人員經調查了解到，該項技術已使用3年，產品比同類產品性能優(yōu)越，每件產品可帶來新增利潤10元，目前，該產品年實際銷量為2萬件，評估人員預測，該技術產品的這種市場優(yōu)勢尚可保持5年，且每年的銷量會以10%的速度遞增。國庫券利率為4%，風險報酬率為8%，該企業(yè)所得稅率為33%。根據(jù)上述資