【正文】 a、800 b、400 c、2022 d、2400（2）某甲（承租人）1999 年 1 月和某乙（房主）簽定了一房屋租賃合同，原租金為 200 元 / 月，每半年的第 1 個月初支付一次，租期為 5 年，某甲于 2022 年1 月（尚未支付房租）轉(zhuǎn)讓該房屋的租賃權(quán)，經(jīng)調(diào)查同類房屋 2022 年 1 月的市場租金為 250 元 / 月，折現(xiàn)率為 10%。 =13812319(元) （2）根據(jù)題中所給條件計算如下： 1)甲地樓面地價=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地樓面地價=800/3=269(元/平方米) 從投資的經(jīng)濟性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購買甲地。（5）是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。（2）是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。評估基準(zhǔn)日相近地區(qū)類似 70 年土地使用權(quán)的土地上剛剛建成公寓(建設(shè)開發(fā)周期為 2 年)的出售價格為 3500 元/建筑平方米,公寓類房地產(chǎn)價格近年來每年上漲 2%,預(yù)計將繼續(xù)保持該增長率。試估算該房地產(chǎn) 1998 年 5 月 31 日出售時的總價格。一層已經(jīng)于 1996 年5 月 31 日出租，租期 5 年，月租金為 180 元/平方米。購買該在建工程應(yīng)交納稅費為購買價格的 4%。土地使用權(quán)年限從 2022 年 3 月 1 日起 50 年。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于 1995 年 10 月 1 日建成使用，建筑造價為 800元/建筑平方米。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為 18 萬元；裝修的重置成本為 200 萬元，平均壽命為 5 年，已經(jīng)使用 2 年；設(shè)備部分的重置成本為 110 萬元，平均壽命為10 年，已經(jīng)使用 8 年。 （9）某房地產(chǎn) 2022 年 10 月的年凈收益為 300 萬元，預(yù)測未來 3 年的年凈收益仍然保持這一水平，2022 年 10 月轉(zhuǎn)售時的價格預(yù)計比 2022 年 10 月上漲 10%，轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的 6%。計算該房地產(chǎn)的評估值。（7）房地產(chǎn)的總使用面積為 1 萬平方米，月租金為 7 元／平方米。建筑費預(yù)計每建筑平方米 1000 元，專業(yè)費為建筑費的10％，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。該城市地價指數(shù)見下表：年份 1995 1996 1997 1998 1999 2022指數(shù) 100 105 108 110 111 115試根據(jù)以上條件評估待估宗地 2022 年 1 月 20 日的價格。（4）某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為 40 年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期 l0 年，按租賃雙方合同規(guī)定，前 5 年租金是以第一年租金 8 萬元為基礎(chǔ)，每年比上年遞增 2％，后 5 年按每年 15 萬元固定不變。（2）投資者面對甲、乙兩幅土地。 用(10)運用市場比較法評估地產(chǎn)，在選擇參照物時應(yīng)注意在( )方面與評估對象保持一致。a. 繁華程度 b. 交通狀況 d. 環(huán)境質(zhì)量 e. 土地使用年限(6)評估建筑物需考慮的因素包括( )。 a. 行政因素 b. 區(qū)域因素 c. 社會因素 d. 經(jīng)濟因素 e. 人口因素(2)影響地價的社會因素主要包括( )等幾個方面。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的( ) a．供求原則 (26)某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高 15％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為( ) a．100／115 b．85／100 c．115/100 d．100／85(27)某建筑物建成于 1990 年 1 月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為 50 年，殘值率為 2％。a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000 元（24）在用收益法評估土地使用權(quán)價格時，總費用不包括 ( )。 a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途廣泛性 d. 土地利用永續(xù)性（21）某宗地取得費用為每平方米 100 元，開發(fā)費用為每平方米 300 元，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為 9％，二年期貸款利率為 10％，三年期貸款利率為 11％，開發(fā)周期為 3 年，第一年投資占總投資的 1/2，第二、三年投資各占總投資的l/4，問該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為( )元。調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)分別為 103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于( )萬元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 49（13）待評估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為 300 平方米，房屋每層月租金為 2500 元，各種費用占租金收入的 40%，土地還原率為 8%，建筑物還原率為 10%，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米 1000 元，建筑物的年純收益為( ) 元。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地價水平，( )指標(biāo)更具說服力。 a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協(xié)商工期 d. 實際工期（6）待估建筑物賬面原值 100 萬元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的價格指數(shù)為 l00%，從 1991 年到 1995 年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是％、17％、％、％、％，則 1995 年底該建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。 （2）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法所要修正的因素是( )。80%） X] 100% ＝[1－（60%247。115%＝(萬元)2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限＝4247。 + 2247。110%+5150%247。（3）評估對象為某機器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)Ⅰ型機組，該機組于 1996 年 5月 20 日購置并投入使用，其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A 產(chǎn)品 10 萬件賬面原值為 150萬元，現(xiàn)評估人員需要評估該機組于 2022 年 5 月 20 日的價值。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)的價值。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價格指數(shù)在 1985 年、1990 年、1993 年、1995 年分別為 110%、125%、130%、150%。a．10 b．18 c．12 d．15（16）某設(shè)備的原始價值為 5 萬元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶來的收益足以彌補修理費用。a．所有機器設(shè)備b．具有特殊結(jié)構(gòu)及可補償性有形損耗的設(shè)備c．具有特殊結(jié)構(gòu)及在技術(shù)上可修復(fù)的有形損耗的設(shè)備d．具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補償有形損耗的設(shè)備（11）設(shè)備的技術(shù)壽命與( )有關(guān)。加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負(fù)債資本的成本，用公式表示為： 加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率） = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 負(fù)債成本 負(fù)債比 如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進去，則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本，因而可用公式表示為： 加權(quán)資本成本 = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 稅前負(fù)債成本 （1 所得稅邊際稅率） 負(fù)債比[（）1000012（133%）] [11/（1+10%）5]/10% = 91434（元）第三章 機器設(shè)備評估一、練習(xí)題9 / 59單項選擇題（1）機器設(shè)備按其工程技術(shù)特點分類，不包括( ) a．專用設(shè)備 b．通用設(shè)備 c．生產(chǎn)性設(shè)備 d．非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備（2）成本法主要適用于評估( ) a．可連續(xù)計量預(yù)期收益的設(shè)備 b．可正常變現(xiàn)的設(shè)備 c．可獲得非正常變現(xiàn)價格的設(shè)備 d．續(xù)用、但無法預(yù)測未來收益的設(shè)備（3）機器設(shè)備重置成本中的直接費用包括( ) a．各種管理費用 b．安裝調(diào)試費用 c．人員培訓(xùn)費用 d．總體設(shè)計賞用（4）計算重置成本時，不應(yīng)計入的費用是( ) a．購建費用 b．維修費用 c．安裝費用 d．總調(diào)試費用（5）估測一臺在用續(xù)用的設(shè)備的重置成本，首選方法是( ) a. 利用價格指數(shù)法 b．利用詢價法詢價再考慮其他費用 c．利用重置核算法 d．利用功能價值法（6）物價指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的( )。期望回報率 = 無風(fēng)險利率 + 資產(chǎn)風(fēng)險補償。可分散風(fēng)險是由與該項投資相關(guān)的特殊事件引起的，可以通過投資多樣化（組合）來降低或消除。②資本資產(chǎn)定價模型法。（4）折現(xiàn)率實質(zhì)上是投資的期望回報率，我們可以將它看作是投資于估價對象的機會成本，或者說是資本成本。該部分功能性貶值的計算公式為：功能性貶值 = 復(fù)原重置成本 更新重置成本（3）對評估對象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個使用者經(jīng)營管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。凈超額運營成本等于超額運營成本扣除所得稅后的余額。（11）比較法也稱市場比較法,是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整,從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計法定利用時間。（5）經(jīng)濟性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。二、參考答案（1）復(fù)原重置成本是指在評估基準(zhǔn)日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。a、評估范圍 b、評估目的 c、評估假設(shè) d、評估基準(zhǔn)日 e、評估工作日期（2）重置成本的估算方法有（ ）a、物價指數(shù)法 b、功能價值法 c、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 d、重置核算法 e、觀察法（3）實體性貶值的估算方法有（ ）a、觀察法 b、經(jīng)濟使用年限法 c、使用年限法 d、修復(fù)費用法 e、成新率法（4）功能性貶值包括（ ）a、超額投資性功能性貶值 b、超額運營性功能性貶值 c、復(fù)原重置成本的功能性貶值 d、更新重置成本的功能性貶值e、修復(fù)性功能性貶值（5）估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時所用的資產(chǎn)經(jīng)營管理成本包括資產(chǎn)（ ）a、維修費用 b、保險費用 c、折舊費用 d、資金成本 e、管理費用（6）造成資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的主要原因有（　　　?。?。規(guī)模效益指數(shù)為 。 a、6 b、7 c、8 d、（11）待評估資產(chǎn)為一棟層高為 4 米、面積 100 建筑平方米的住宅，其復(fù)原重置成本為 1600 元/建筑平方米，而在評估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為 3 米的住宅，更新重置成本為 1500 元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值為（ ）元。 a、成本法 b、收益法 c、市場比較法 d、殘余法 （7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（ ） 。a、復(fù)原重置成本 b、既可以是復(fù)原重置成本，也可以是更新重置成本 c、更新重置成本 d、既不是復(fù)原重置成本，也不是更新重置成本（3）某項資產(chǎn) 1997 年購建，賬面原值 100000 元，2022 年進行評估，若以購建時物價指數(shù)為 100%，則 3 年間同類資產(chǎn)物價環(huán)比價格指數(shù)分別為110%、120%、115%，則該項資產(chǎn)的重置成本應(yīng)為（ ）元。在運用最佳使用原則時，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上無法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟上可行，不可能通過不經(jīng)濟的方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。 預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價格，而是決定于其在評估基準(zhǔn)日后能夠帶來的預(yù)期凈收益，即預(yù)期的獲利能力。貢獻原則是指在評估時，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，應(yīng)取決于該資產(chǎn)對與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價值的貢獻，或該部分對資產(chǎn)整體價值的貢獻，也可以用缺少它時整體資產(chǎn)價值或資產(chǎn)整體價值的下降程度來衡量確定。清算假設(shè)下的評估價值往往也低于繼續(xù)使用和公4 / 59開市場假設(shè)下的評估價值。用途廣泛、通用性比較強、市場化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場，因而更適用于公開市場假設(shè)?，F(xiàn)實中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟。