融資中國-房地產(chǎn)基金專題(編輯修改稿)
2025-04-22 03:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 基金的覺醒，甚至是“一場革命”。成立，顯然是很小的一步，但由開發(fā)商轉身做投資人，這對于銀信投資集團董事長張民耕來說卻意義深遠，由此，他進入到一個相對陌生的行業(yè)。而這勇敢的第一步，則始于該基金董事長張民耕和總裁王戈宏的“珠聯(lián)璧合”。轉身之前，張民耕一直在房地產(chǎn)界耕耘。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，他親身感受到國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的力度。“中國的房地產(chǎn)業(yè)是‘十年九調(diào)控’，沒有一個行業(yè)調(diào)控文件有那么多。”“我一直都感覺到，房地產(chǎn)靠借貸這種單一的融資模式是不可持續(xù)的。中央幾次調(diào)控，其實就是為了解決房地產(chǎn)別把銀行拖垮這個問題?！钡绾谓鉀Q這個問題呢？如何將房地產(chǎn)從“綁架”銀行的危險中解救出來，讓房地產(chǎn)業(yè)找到另外一種融資模式呢？喜歡思考的張民耕開始繼續(xù)思考?！爱敃r就想，房地產(chǎn)融資模式要從這種間接融資，走向直接融資。那么直接融資有沒有可能呢？通過與全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生的交流，張民耕找到了答案。當時聶會長的建議是，建立房地產(chǎn)信托基金。所以2005年時她就開始籌備REITs，這給我一個啟發(fā)?！币沧審埫窀矍耙涣?，但他并沒有立即行動?！?007年時，我還沒完全弄懂基金運作是怎么回事。2008年6月，我一個叫曾軍（富匯基金董事長）的朋友，讓我去北大PE班學習一下。于是，我?guī)煆暮涡′h，最終明白了房地產(chǎn)基金是怎么一回事。在這中間，曾軍又說，我想搞一個房地產(chǎn)基金，咱們一起干。又過了一段時間，他告訴我‘房地產(chǎn)基金很專業(yè)，你來干吧，我還是專做富匯基金?！谡麄€基金成立過程中，曾軍做出了無私貢獻，所有文件都對我公開，并派專人協(xié)助幫忙，最后，談到出資時他也沒有二話?！闭业搅艘粋€合作伙伴，這讓張民耕更堅信做人民幣房地產(chǎn)基金的信心。接下來，張民耕又找到聶梅生和復地集團范偉以及其他人。“第三個說服的人是范偉，他自己也做著房地產(chǎn)基金。我一說，一拍即合。最后一個說服的人是易小迪，他跟我很熟悉，只要打一個招呼就行了。之前，我們都認為融資模式要改變，開發(fā)模式也要有一個新的創(chuàng)新?！本瓦@樣，包括張民耕在內(nèi)，他找齊了房地產(chǎn)基金的五位發(fā)起人?；貒醺旰?，作為盛世神州房地產(chǎn)投資基金總裁，則是張民耕找到的另外一個合作伙伴?！拔腋鷱埧偟诙谓佑|時就開始談合作了。作為男人，其實一生中有兩個重要伴侶，一個是生活伴侶，另一個是事業(yè)伴侶。找到生活伴侶不容易，找到事業(yè)伴侶則更難，所以一個男人找到事業(yè)伴侶是最幸運的事。”王戈宏談到與張民耕一見如故時這樣說。2006年，他在美國發(fā)起針對中國商業(yè)房地產(chǎn)投資的REITs基金時，國內(nèi)房地產(chǎn)人民幣基金還處于萌芽期。雖然有著令人艷羨的高收益，但由于“水太深”，以及無法有效監(jiān)控，使得外資還不敢輕易涉足國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，只能望利興嘆。但收購中國收益性的物業(yè)，確是外資看得懂并輕車駕熟的。雖然中國收益率過低的商業(yè)地產(chǎn)和REITs政策的不明朗是一個障礙，但新加坡凱德置地的成功，則代表著這是一條值得探索與期待的可行之路。“一般在美國，房地產(chǎn)從投資、建筑開發(fā)，到銷售，是由各個專業(yè)的環(huán)節(jié)協(xié)同完成的，每個環(huán)節(jié)都有合理的利潤預期。發(fā)展商在美國其實就是開發(fā)項目，只要項目好，就會有專業(yè)的基金投資，不用擔心融資問題。發(fā)展商賺的利益一般也不超過15%，它要給投資人和銷售方留下充分的收益空間，每個環(huán)節(jié)賺的錢都基本上是合理的?！?王戈宏告訴記者?！岸袊康禺a(chǎn)市場的高收益率像是一個資本的洼地。因此，前幾年美國的漢斯基金、美林證券等等，都在中國以各種方式投資房地產(chǎn)，雖然因為政策的控制，他們都陸續(xù)地‘低調(diào)’了，但資本逐利的屬性卻是無法阻擋的。全世界房地產(chǎn)利潤率超過50%的國家有多少？而國內(nèi)房地產(chǎn)收益超過50%的項目比比皆是。中國被公認是一個全世界最有增長的市場，這個市場的增長得益于史無前例的城市化進程。中國有一線城市，有二線城市和三線城市，甚至還會有四線城市，這個量太大了。前階段一項聯(lián)合國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全球1000個大城市中，中國占了將近四分之一，而且還在不斷增長。城市化首要的需求便是住房，這里面產(chǎn)生的房地產(chǎn)機會無法估量?！弊罱K，王戈宏放棄了美國危機后的REITs增長的機會，而選擇中國城市化的地產(chǎn)金融的契機?！爸袊牡禺a(chǎn)金融業(yè)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，《人民日報》3月的社論將未來新的30年與建國及1978年的改革開放相并論，其中重要的觀點便是城市化。就像張總說的，我們又一次占對了跑道。人的一生難得遇到這樣的大機遇?！睂趪覍Ψ康禺a(chǎn)價格及信貸的控制給未來地產(chǎn)市場的打擊，王戈宏也有其獨到的看法：“國家對地產(chǎn)信貸的調(diào)控，其實正是我們?nèi)嗣駧诺禺a(chǎn)基金的機會。國家的意圖在于精準打擊投機，對真正的住房需求還是鼓勵發(fā)展。我們不能總陶醉在投機的錯覺與‘餡餅’里。如果說金融機構對發(fā)展商的支持是錦上添花，那么，我們便是雪里送炭，我們在發(fā)展商最需要錢的時候，扶上馬，送其一程?！痹谑⑹郎裰?月8號香港馬會的成立儀式上，他用的“新的開發(fā)模式，新的融資渠道，新的避險工具，以及新的源頭性收益投資平臺”四個“新”概括了盛世神州立志成為發(fā)展商堅強資金后盾的投資理念。挑戰(zhàn)猶如“過河卒子”，張民耕和王戈宏踏上了新一輪的賽車跑道，并讓自己盡量躋身離紅燈最近的距離。但是環(huán)顧四周，在面臨前有復地房地產(chǎn)基金、中城聯(lián)盟“中城創(chuàng)新基金”，后有不斷成立的人民幣房地產(chǎn)基金及外資房地產(chǎn)基金的沖擊中，盛世神州要實現(xiàn)“顛覆地產(chǎn)”，并不容易?！盎鹱龅阶詈?，按照那句老話，叫持續(xù)性，就是說它的模式要有特色，同時還要有長期戰(zhàn)略。它可以去不斷融資，成為一個真正的品牌，比如凱雷、黑石，只要他們一募集資金，就一呼百應。誰能夠走到最后，成為房地產(chǎn)金融當中的第一，這很重要。因此，我個人覺得，目前我們能否努力創(chuàng)造出一個模式和一種品牌，這是最重要的?！泵鎸ψ约汉腿嗣駧呕鸬奈磥?，王戈宏并不輕松。對比中國和美國，雖然他看到了機會，但是也感受到了挑戰(zhàn)?！胺康禺a(chǎn)基金在中國畢竟是一個新事物，一個新行業(yè)，在這方面，還需要很多儲備，除了心態(tài)，還要有很強的執(zhí)行力。要讓發(fā)起人及更多投資人相信，我們能賺到錢，這對我們來說其實是一個很大的門檻。”王戈宏坦言。如同第一個“吃螃蟹”的人，包括張民耕和王戈宏，以及其他人民幣房地產(chǎn)基金，信任問題是其最大的“跨欄”。人民幣房地產(chǎn)基
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