房地產(chǎn)-私募基金(編輯修改稿)
2024-08-31 16:51 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，大量新增城市移民對(duì)住房的需求，構(gòu)成了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的重要基石。受此預(yù)期影響，近幾年來(lái)，在大城市炒作商品房的收益率明顯高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。業(yè)內(nèi)人士指出，這是由特定制度環(huán)境和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)所造成的，今后，受調(diào)控影響，商品房領(lǐng)域的投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐漸增大，而前期的投資資金也急需尋找新的出口。“如果有足夠的金融創(chuàng)新產(chǎn)品來(lái)吸納這些資本，不僅能遏制炒房，也有利于擴(kuò)大供給滿(mǎn)足剛性需求?！北緢?bào)記者 林喆 (來(lái)源：中國(guó)證券報(bào))融資另辟蹊徑 私募股權(quán)房地產(chǎn)基金崛起勢(shì)不可擋來(lái)源：創(chuàng)業(yè)邦（）20101111 13:37:33央行11月10日晚宣布，自11月16日起。這是央行今年以來(lái)，第四次統(tǒng)一上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，預(yù)示著新一輪加息周期的開(kāi)始，貨幣政策將步入緊縮通道。本次加息，雖然并不是特別針對(duì)高溫難退的樓市，但對(duì)已經(jīng)處于“水深火熱”的房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)疑是“雪上加霜”。2010年4月中旬以來(lái)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政，包括差別化住房信貸政策、“國(guó)十條”、“”、“限購(gòu)令”等等，居高不下的房?jī)r(jià)在“調(diào)控組合拳”下負(fù)隅頑抗，而本輪加息的出爐則是對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期最后一道防線(xiàn)的沖擊。加息重拳出擊，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)站o從買(mǎi)房角度來(lái)說(shuō)，加息將增加購(gòu)房人的貸款成本，購(gòu)買(mǎi)能力和欲望也將受到壓制，購(gòu)房人將繼續(xù)觀望，一定程度上抑制市場(chǎng)的成交；其次，貸款利率的提高大大增加購(gòu)買(mǎi)二套房的成本，投資投機(jī)性需求將進(jìn)一步被抑制。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，加息抬高了房企信貸門(mén)檻，現(xiàn)金流不穩(wěn)、重度依靠銀行信貸開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)商將面臨淘汰。實(shí)際上，在空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已變得越來(lái)越狹窄。從4月以來(lái)，IPO、重組借殼和定向增發(fā)等融資渠道逐步收緊。加息一方面令開(kāi)發(fā)貸款壓力增加，開(kāi)發(fā)投資的成本上升，增加的利息額對(duì)貸款比重較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)資金面上的壓力；另一方面，加息對(duì)外資流入樓市住房的熱錢(qián)，可起到阻攔作用，其流入樓市住房的資金將會(huì)大幅減少。據(jù)清科觀察，如果連續(xù)性的加息和存款準(zhǔn)備金率提高，會(huì)令很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈極度收緊。再加上2008年以后連續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，以及全球金融風(fēng)暴的影響，資金實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)的邊緣，成為一些資本實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的對(duì)象。融資另辟蹊徑，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金崛起勢(shì)不可擋在調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的一緊再緊，信貸、IPO、發(fā)債、信托、融資一概從嚴(yán)，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金靈活多樣的投融資方式再次得以體現(xiàn)，此類(lèi)基金不僅涉足住宅、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行資金輸血，也可以作為綜合的股權(quán)投資基金，參與未上市企業(yè)股權(quán)投資及企業(yè)收購(gòu)和兼并投資等，在目前房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)估值普遍偏低的情況下尋求并購(gòu)。根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2010年第三季度，房地產(chǎn)基金募資和投資呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢(shì)，大型外資機(jī)構(gòu)亦有涉足房地產(chǎn)并購(gòu)基金。從基金募集方面來(lái)看，與二季度相比，三季度可投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的基金占比提升，共有5支基金。投資方面，三季度共有3起投資于房地產(chǎn)行業(yè)的案例發(fā)生，其中披露金額的兩起案例涉及投資總額為2， 萬(wàn)美元。房地產(chǎn)基金正在改變行業(yè)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，進(jìn)而有可能影響整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)和模式，并促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購(gòu)。房地產(chǎn)并購(gòu)如火如荼，并購(gòu)案例數(shù)新高迭創(chuàng)根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是并購(gòu)活動(dòng)最為活躍的行業(yè)之一，過(guò)去五年間共發(fā)生80余起并購(gòu)事件。2010年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易非?；钴S，共完成50起并購(gòu)案例。2009年前三季度。從并購(gòu)金額來(lái)看，％。并購(gòu)金額的下降是由于今年4月份以來(lái)，證監(jiān)會(huì)暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重大重組申請(qǐng)，所以金額較大的并購(gòu)重組、資產(chǎn)收購(gòu)及借殼上市等交易發(fā)生數(shù)量銳減。在2009年和2010年兩年間，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)的案例中，由VC/PE支
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