建設工程價款優(yōu)先受償權若干問題的探討(編輯修改稿)
2025-04-21 23:46 本頁面
【文章內容簡介】 ，而應以返還購房款的方式予以保護，這才完整地體現(xiàn)生存權優(yōu)于經(jīng)營權的原則。因此筆者認為，以生存權利優(yōu)于經(jīng)營權利的邏輯進行推論，應進一步明確凡消費者已經(jīng)支付的預購商品房價款均應具有對抗工程價款的優(yōu)先效力，支付價款的數(shù)量差異不應成為優(yōu)先權成立與否的條件，而最多只能影響消費者對抗權的行使方式，即已支付購房款達到對抗力標準（指超過50％）的消費者直接獲得房屋交付的優(yōu)先權，已支付購房款尚未達到對抗力標準（指未超過50％）的消費者則可獲得已支付部分價款的返還優(yōu)先權。如果說司法解釋所講的消費者已支付全部或大部分房款的情況承包人不得對消費者所購房屋行使優(yōu)先受償權；那么支付購房款未超一半的消費者其對抗權行使的具體操作是：當房地產(chǎn)開發(fā)商竣工后6個月內仍不履行支付工程拖欠款義務時，建設工程承包人可拍賣該商品房，但拍賣所得價款中應先將消費者已支付部分的購房款扣除退還給消費著，以消除消費者對該房屋原存在所有權的期待權。 （三）關于非消費性用途的其他購房人 最高院《批復》中“消費者”的含義與《消費者權益保護法》中“消費者”的含義相同。根據(jù)《消費者權益保護法》第2條的規(guī)定，消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護。因此，為生活消費需要購買商品房的消費者就是最高院《批復》中的消費者，而為經(jīng)營需要購買商品房的消費者則不是最高院《批復》中所稱的消費者。一般的“經(jīng)營需要購買商品房”或稱“非消費性購買商品房”，包括購買寫字樓辦公使用、購買商品房出租、購買商品房置業(yè)保值、炒買炒賣商品房等。但非消費性購買商品房被排斥適用生存權利優(yōu)于經(jīng)營權利這一原則，引發(fā)的另一個商品交易中的現(xiàn)實問題是：如果商品售賣人事先明示所出售商品有債務負擔、并優(yōu)先于所購商品所有權的，是否還可能使這一商品交易正常進行？這一問題涉及房地產(chǎn)交易的登記形式與實質內容的關系處理。筆者認為，對于非消費性用途的其他購房人請求權與承包人的優(yōu)先受償權的沖突，有兩方面的不同情況：①我國對商品房的銷售普遍實行商品房預售登記備案管理制度，要求預售人在預售合同訂立后一定時間內向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)，通過登記備案，使購房人成為所購商品房的 “準物權人” 或稱“準業(yè)主”，從而享有了對預購商品房的請求權具有對抗第三人的效力。因此，對已辦預售登記的商品房，應當可以徑行否卻工程承包人的優(yōu)先受償權。②而對沒有辦理商品房預售登記的，由于沒有合理的對抗依據(jù)，加上《合同法》第286條的優(yōu)先受償權是以施工工人生存權與承包人經(jīng)營權相混合的權利，比之只有經(jīng)營權的非消費性商品房請求權來說，明顯是前者占優(yōu)，故此種情況應以支持承包人的優(yōu)先受償權更符合立法精神。可見，從保障非消費性商品房購房人自身權益的角度出發(fā)，非消費性商品房購房人在購房后應盡快與售房一方到房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記備案手續(xù)，以免被建設工程承包人搶占先機而招致自己權益受損。 原“2003年最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”《征求意見稿》第24條就反映出最高院對此問題的意見：“承包人對于已經(jīng)辦理商品房預售登記或變更登記的房屋不享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先權?！?（注：最終于2004年9月出臺的該司法解釋沒有列入與建設工程價款優(yōu)先受償權相關的任何條款，最高院擬對建設工程價款優(yōu)先受償權問題另作單列的司法解釋）如果此原則在以后正式出臺的相關司法解釋得到采納，就可以進而認為，不管是否消費者，不管是否已交付了全部或大部分購房款，只要房屋已經(jīng)辦理了商品房預售登記，承包人都不享有優(yōu)先受償權。而對沒有辦理商品房預售登記的，才需要以購房人主體或用途以及付款多少作為認定是否對抗工程承包人優(yōu)先受償權的條件。顯然這是對物權排他特性的一種肯定，是對原司法解釋的補充和完善。 三、建設工程價款優(yōu)先受償權與建筑工程竣工驗收及建筑工程質量責任問題 最高院《批復》第四條規(guī)定建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算，從而在優(yōu)先權的認定上引入了“竣工”的概念。 建筑工程的“竣工”實際上分為承包人與發(fā)包人的“竣工交付使用”民事行為和“竣工驗收合格”的行政性行為。前者一般是指發(fā)包人與承包人對合同的履行相互認可，發(fā)包人對工程進行了驗收和接受，承包人的工程款也得到了確認。在一般情況下，竣工交付使用也就意味著建設工程占有權的轉移。后
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