【文章內容簡介】 普遍都帶花園陽臺。面積分四檔：100㎡以下、100～130㎡、130～160㎡、160㎡以上。多層以130～160㎡為主，高層以100～160㎡為主。市區(qū)新開樓盤多層均價是1500～1700元/㎡，每加/減一層，則遞增/減10～30元/㎡；高層起價是1600～1900元/㎡，每加一層，則遞增20元/㎡，均價是1850～1950元/㎡；市區(qū)二手房交易價格（多層）一般為1500～1800元/㎡，二手房交易市場活躍。環(huán)境成為購房首選城市居民購房時已逐漸將目光投向新的視點，比如：環(huán)保問題、節(jié)能問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、文教方面）等，這些都直接影響著消費者購房的決策?？傮w價格穩(wěn)中有升2004年全市中檔多層住宅均價為1000～1100元/㎡，2005年為1200～1300元/㎡，2006年為1400～1500元/㎡，年平均增長率在10%～11%。2007年3月初市內各開發(fā)商對其樓盤進行了調價，普遍上調了50～100元/㎡。消費群體近幾年的住宅交易中,25～34歲所占比例最大，為54%；24歲以下及35～54歲人群相對持平，分別為21%、22%；其余為3%。這一年齡構成顯示出的明顯特征,主要是60年代和70年代出生的購房者正處于婚育階段,具有巨大的住宅需求。同時,這些人群不僅事業(yè)成功,而且具有較強的經濟實力,超前的消費意識,因此成為凱里市當前購房者的主流。此外,外來流動人口的增加,導致凱里市家庭和非家庭住戶迅速增長,這一群體在住房需求上已形成一大亮點。影響消費者購房決策的重要因素隨著房地產市場的逐步完善，價格因素的影響力在普通居民的心中下降逐步，“地理位置”和“房型”兩個因素成為消費者購房時考慮的主要因素。其次是物業(yè)管理和小區(qū)環(huán)境。需求總量將繼續(xù)增長目前國內人均住房面積21．4㎡,凱里市人均住房面積24．8㎡,已超過全國指標3．4㎡。人均達到35㎡就算得上較為寬敞、舒適的標準。目前,我國城市家庭人口平均為3．12人,凱里市為3．2人,高出0．08人。按35㎡的標準,3口之家的居住空間應不得小于100㎡,因此凱里市的居住需求中,很大一部分是屬于改善居住條件的需要,而這部分需求的彈性非常大。消費對象白領階層——工作穩(wěn)定，收入較高，有一定的積蓄。政府公務員——在政府等機關事業(yè)單位工作，工作穩(wěn)定，有一定的積蓄，有一定的灰色收入。投資者——指手頭有大量的閑余資金、目前生活條件較好的客戶，把置業(yè)作為一種投資的方式。二次置業(yè)者——需要改善住房條件、生活比較富裕的部分置業(yè)群體。周邊縣市的居民——由于工作、生活及投資原因，須置業(yè)的。凱里市房地產市場主要以自住需求為主，投資性需求較低。這可從近幾年開發(fā)的樓盤入住率較高及二手房交易市場鮮見近幾年的樓盤交易可知，住宅需求旺盛。1建筑成本建筑材料供應渠道多樣，價格適中，使凱里市建筑成本與國內地級城市相差無幾，但考慮到其地處山區(qū)，平整土地費用較高，且該項費用因地而不同，因一般建筑成本中不含土地平整費。凱里市的建筑成本分為多層和高層兩類。多層建筑成本按建筑構造要求的不同而略有差別（報價）：磚混結構——300～350元/㎡；磚混（樁基）結構——400元/㎡左右；框混結構——450元/㎡左右；框架結構——500～550元/㎡。高層建筑成本按樓層的高度分為兩種（報價）：小高層（11～15層）——800～950元/㎡；高層（16層以上）——1000元/㎡以上。凱里市較為出名的建筑承包商有大地集團和中國廣廈集團（承建金色家園等多個樓盤）。1房地產銷售市場管理較規(guī)范各個上市樓盤的銷售中心均按國家相關規(guī)定出示了文件，在銷售中心顯著的位置明示了國家相關法律法規(guī)（房地產銷售管理辦法及房地產預售管理辦法）和該項目的政府相關審批文件（建設工程規(guī)劃許可證、建設土地規(guī)劃許可證、土地證、施工許可證、（預）銷售許可證等）及項目的買賣合同范本。說明市相關管理部門對房地產業(yè)的管理規(guī)范，各開發(fā)商也嚴格遵守行業(yè)制度，從而避免了房地產銷售中的各種暗箱操作，維護了消費者的切實權益。九、凱里市近年土地招拍掛交易情況編號土地位置 土地面積(m2)土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限(年)競買保證金起拍價容積率建筑密度綠化率凱國土資拍[2007]06號金泉水廠東側、住宅用地≤＜30%＞30%70300萬元300萬元編號土地位置面積 （㎡）土地用途使用年限競買保證金起始價容積率建筑密度綠化率凱國土資拍[2007]03號凱開大道西側、大肥羊飯店北側綜合用地502000萬元2532萬元＜＜30%＞30%凱國土資拍[2007]04號凱開大道西側、光林酒家南側商業(yè)用地（加氣站）40200萬元200萬元凱國土資拍[2007]05號凱開大道西側、凱旋廠路對面商業(yè)用地（加油站）40130萬元164萬元凱國土資掛[2007]01號紅州無線電廠西南側綜合用地505000萬元3910萬元＜＜30%＞30%編號土地位置面積 （㎡）土地用途使用年限競買保證金起始價容積率建筑密度綠化 率凱國土資拍[2007]01號凱開大道東側、地質六隊西側商住綜合用地50600萬元860萬元＜4 ＜30%＞30%凱國土資拍[2007]02號凱開大道西側、環(huán)城西路西側商住綜合用地50800萬元1210萬元＜2＜30%＞30%編號土地位置土地面積(m2)土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限(年)競買保證金起拍價容積率建筑密度綠化率凱國土資拍[2006]2號凱里市營盤西路南側、市府巷西側商住綜合用地≤35%25%502000萬元2920萬元凱國土資拍[2006]3號營盤西路北側、現(xiàn)五小大門及兩側綜合用地 規(guī)劃要求整棟綜合樓建筑長度不超92米，寬度不超過10米底層須留出不小于6米；通道西側建筑為7層，通道東側為4層,均含地下一層。50400萬元200萬元注：2號地塊高層建筑容積率可適當放寬，但不得大于6；地塊的具體情況以《國有土地使用權拍賣文件》為準；地塊編號地塊坐落出讓面積用途使用年限競買保證金報價時間容積率建筑密度綠化率凱國土資掛[2006]11號凱里市佳華房產公司南側、棉紡廠小區(qū)路東側㎡商品住宅用地70300萬元2006年9月21日2006年10月11日＜30%＞25%地塊編號地塊坐落出讓面積用途使用年限競買保證金報價時間容積率建筑密度綠化率凱國土資掛[2006]6號凱里市市府巷東側、營盤西路南側㎡商住綜合用地50150萬元2006年4月26日2006年5月16日≤≤76%25%以下是2007年部分土地成交價格： 1 凱國土資拍[2007]04號,竟得人為:貴州大山汽車環(huán)保能源有限公司,成交價為:200萬元。 2 凱國土資拍[2007]05號,竟得人為:黔東南州麥得士餐飲有限公司,成交價為:164萬元。3 凱國土資拍[2007]01號,竟得人為:貴州六盤水新華大酒店有限公司,成交價為:3910萬元.掛牌出讓地塊情況1：出讓的宗地位于凱里市洗馬河東南側、原床單廠生產車間西北側的一宗國有土地使用權，供水、供電、通訊條件好，區(qū)位優(yōu)越、交通便捷。，規(guī)劃用地性質為商住綜合用地，建筑容積率6，建筑密度≤50%，建筑限高65米以下，綠地率＞25%，退讓河道藍線3米，土地使用權年限50年，現(xiàn)狀出讓。本次掛牌競買保證金為人民幣150萬元。掛牌出讓地塊情況2： 出讓的宗地位于凱里市營盤東路北側、州工商局西側，供水、供電、通訊條件好，區(qū)位優(yōu)越、交通便捷。規(guī)劃用地性質為綜合用地，建筑容積率≤，建筑密度60%，建筑限高18米，且必須退離營盤東路規(guī)劃道路紅線不少于3米，土地使用權年限50年。本次掛牌競買保證金為人民幣200萬元。2005年凱里市的基準地價為——商業(yè)用地：20～（分四類地） 20住宅用地：～30萬元/畝 30 工業(yè)用地：～從近兩年的凱里市土地交易情況看，以綜合用地的性質出讓的土地較多，起拍價多控制在樓面地價150～300元/㎡左右，視不同區(qū)段，起拍價有起伏。十、凱里市在建銷售或認籌樓盤分析凱里市樓盤分為四類，一類已建成并入住的，如銳紅家園、天寶花園、金地花園、貴都花園、錦繡家園、洪森生態(tài)園、綠景春天等，這些樓盤開發(fā)商有少量余房在手，但已逐步向二手交易市場過渡；一類是建成多年，是房地產市場起步階段的產物，如市府花園、清江公寓、東門景園、瑞林桂園、供電小區(qū)等，已轉向二手交易市場；一類是在建但銷售未介入的樓盤，如凱翔名苑、新苑花園、豐球新天地等；一類是在建并銷售或已進入認籌階段的樓盤，如下對此類樓盤介紹：格蘭世家——凱里市格蘭房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)的，是目前黔東南州第一幢經省建設廳批準的第二批建筑節(jié)能試點示范工程。建筑面積為32211平方，是一幢32樓高層純住宅的綠色、環(huán)保、節(jié)能大廈。整個項目開發(fā)戶型以平層為主，工程于2006年8月份開工，預計至2008年9月完工，總投資約為4500萬元。 其銷售價格按套內建筑面積作為合同計價方式。戶型面積（套內）：75㎡、113㎡、124㎡為主。價格分布為住宅底層起價1960元/㎡，每上一層，則銷售價格遞增，遞增幅度大致分為1