洛陽(yáng)九都銀座商業(yè)市調(diào)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-19 10:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 藝術(shù)相結(jié)合。位置分析：（1）位置突出，位于中心地帶，交通便利。（2）鄰近牡丹廣場(chǎng)，又屬澗西商圈范疇，容積率會(huì)提高；（3）屬政府形象工程，工程進(jìn)度會(huì)加快。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝：售樓部擬建在景華路與廣百東側(cè)，設(shè)計(jì)裝修方案正在討論。工地現(xiàn)場(chǎng)包裝：（1）工地四周?chē)鷫σ炎銎髽I(yè)品牌宣傳；（2）工地內(nèi)部舊房已拆遷完畢。（3）圍墻與內(nèi)部整潔、干凈。銷(xiāo)售策略：該樓盤(pán)欲建成洛陽(yáng)精品商住樓，目前，策劃和定位正在緊密運(yùn)行。由于已成功運(yùn)作了“潤(rùn)峰購(gòu)物廣場(chǎng)”，其廣州市場(chǎng)的項(xiàng)目也會(huì)更加理性。教訓(xùn)與借鑒：在前期設(shè)計(jì)中精心細(xì)致，欲打造精品樓盤(pán)，應(yīng)注重規(guī)劃設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性和綠化比例。只注重品牌宣傳，無(wú)品質(zhì)定位。前期的客戶積累應(yīng)加以利用。個(gè)案分析表（四）一、具體分析案名廣百西商住建筑風(fēng)格現(xiàn)代開(kāi)發(fā)商鴻昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建筑類(lèi)型多層工地位置澗西區(qū)廣州市場(chǎng)百貨樓西交房日期2001年9月本期建筑面積約5萬(wàn)平方米總占地面積2000平方米商鋪分布１——２層本期棟數(shù)2棟主力面積30——５０平方米售樓電話4884669銷(xiāo)售均價(jià)5500元/平方米二、綜合分析l 面積分析： 20—50平方米的商鋪已售完，現(xiàn)余一套200平方米的商鋪待售。l 外立面分析： 點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，防盜網(wǎng)出墻面，顯得雜亂。價(jià)格分析：最高價(jià)7000元/平方米，價(jià)格定位合理。樓盤(pán)客戶：附近私營(yíng)業(yè)主、原拆遷戶部分業(yè)主。銷(xiāo)售工作分析：銷(xiāo)售水平：現(xiàn)場(chǎng)管理欠缺，但位置突出，又是政府干預(yù)工程，因而銷(xiāo)售狀況良好。銷(xiāo)售策略：原規(guī)劃“雅安名城”地塊為綠地和地下停車(chē)場(chǎng)，以綠地為主賣(mài)點(diǎn)，以黃金旺鋪為訴求主題，銷(xiāo)售均價(jià)為5500元/平方米，現(xiàn)僅余一個(gè)商鋪，約200平方米待售。教訓(xùn)與借鑒：以虛擬“綠地”為賣(mài)點(diǎn)，有虛假之嫌。黃金地段，盡管價(jià)格偏高，不乏投資和購(gòu)買(mǎi)的客戶。定位準(zhǔn)確、入市時(shí)機(jī)較好。個(gè)案分析表（五）一、具體分析案名天潤(rùn)商務(wù)大廈建筑風(fēng)格㎡現(xiàn)代開(kāi)發(fā)商河南恒星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑類(lèi)型多層工地位置澗西區(qū)景華路三醫(yī)院西交房日期2002年9月本期建筑面積17000平方米商鋪分布１——２層商鋪價(jià)格4１００元/平方米售樓電話4813777本期棟數(shù)4棟配套設(shè)施停車(chē)場(chǎng)、商務(wù)中心等二、綜合分析面積分析：每層148平方米，可自由分割，適合整層購(gòu)買(mǎi)。位置分析：本區(qū)域?yàn)辄S金旺鋪，周邊無(wú)特色樓盤(pán)，交通便利。客戶分析：主要是附近私營(yíng)業(yè)主。銷(xiāo)售工作分析：樓盤(pán)無(wú)包裝，宣傳力度不夠，銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)水平欠缺，樓盤(pán)整體銷(xiāo)售不理想。售房部包裝： 過(guò)于簡(jiǎn)陋，無(wú)法展示其商鋪優(yōu)勢(shì)。工地現(xiàn)場(chǎng)包裝：工地?zé)o明顯指示，通道過(guò)于擁擠，圍墻包裝簡(jiǎn)單，沒(méi)有個(gè)性。樓書(shū)簡(jiǎn)單，文字內(nèi)容過(guò)多，尺寸過(guò)小，與樓盤(pán)形象不符。銷(xiāo)售水平：銷(xiāo)售人員積極性不高，人數(shù)過(guò)少，服裝不統(tǒng)一，專(zhuān)業(yè)水平欠缺。銷(xiāo)售策略： 以亦商亦住為推廣主題。教訓(xùn)與借鑒：１、 工地、售樓部的包裝與樓盤(pán)定位不符。２、 銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)水平不夠。３、 廣告宣傳力度不夠，影響銷(xiāo)售。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)總體分析以上競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析可總結(jié)如下：１、位置較佳。上述樓盤(pán)均處于交通便利位置，商業(yè)氛圍濃厚，因而底層１——２層作為商業(yè)用房。２、以出售為主。以出售形式盡快回籠資金。３、均價(jià)在４０００——６０００元／平方米之間。此價(jià)位空間適應(yīng)市場(chǎng)需求。４、付款方式以銀行按揭為主。除廣百西商鋪為一次性付款外，其余為五成３０年銀行按揭，以減輕客戶經(jīng)商用款壓力，利于銷(xiāo)售。５、多數(shù)商鋪布局靈活，可自由分割。自由分割的布局便于客戶靈活選擇商鋪面積。６、銷(xiāo)售情況較好。由于位置佳、價(jià)格適中，商鋪銷(xiāo)售情況較好。三、洛陽(yáng)市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)研究調(diào)查說(shuō)明本次商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查，具體情況如下：調(diào)查目的：（1）掌握洛陽(yáng)市高層、小高層住宅的消費(fèi)狀況；（2）掌握本案的開(kāi)發(fā)潛力及消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域商鋪的具體要求情況調(diào)查方法：調(diào)查問(wèn)卷形式，接觸式面訪抽樣方法：隨機(jī)配額抽樣與重點(diǎn)抽樣交叉運(yùn)用調(diào)查時(shí)間：2002年4月2日——4月6日數(shù)據(jù)分析方法：運(yùn)用SPSS、ACCESS、
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