【文章內容簡介】 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月交易件數(shù)0500100015002020250030003500交易均價 (元/㎡）2 0 0 8 年成交量( 件)2 0 0 9 年成交量（件）2 0 0 8 年成交均價( 元/ ㎡)2 0 0 9 年成交均價( 元/ ㎡) （ 2）面積低于 120㎡米的住宅是二手房 市場交易主流 ? 二手房市場的購房者以首次置業(yè)者與進城務工家庭居多， 120 ㎡米以下 的住宅占總成交套數(shù) 80%。 2 0 0 9 年 市 本 級 已 交 易 二 手 住 宅 各 面 積 段 下 套 數(shù) 所 占 比 例 圖1 4 4 ㎡ 以 上5%120144㎡15%90120㎡22%6090㎡28%6 0 ㎡ 以 下30%6 0 ㎡ 以 下6090㎡90120㎡120144㎡1 4 4 ㎡ 以 上 （ 3）主城區(qū)交易量占整個市場的六成 ? 主城區(qū) 的交易量占了總交易量的 64%，與 2020 年相比有大幅上漲。 ? 地理位置好、交通便利、生活配套設施完善 仍然是主城區(qū)吸引眾多購房者的最有利條套。 2 0 0 9 年市本級各區(qū)域二手住宅成交套數(shù)比較圖主城區(qū)64%城東20%城南11%西區(qū)5%主城區(qū)城東城南西區(qū) 分析： ? 二手房成交均價（ 3024 元 /㎡）與新房成交均價（ 元 /㎡）相差不多，意味著二手房成交均價成為新房銷售的底價。 關鍵詞： 商品房銷售量價齊升 / 剛性需求釋放 / 中高檔樓盤熱銷 / 大戶型受熱捧 / 小戶型是二手房交易主流 我們的位置 — 用地條套分析 一、 用地條套 位置 1. 項目位于柯城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地塊東北方向為私營工業(yè)區(qū)； 2. 項目周邊已有多個居住小區(qū)，已形成大型住宅區(qū)，生活配套設施齊全； 3. 地塊靠向工業(yè)區(qū)，雖存在有受污染的可能性，但同時也為該區(qū)域的商品房市場提供了大量的潛在職工住房需求。 二、 本案 SWOT 分析 優(yōu)勢 機會 ? 項目開發(fā)商在當?shù)赜虚_發(fā)住宅項目，有一定的品牌知名度 ? 周邊已形成比較完善的生活圈，配套設施齊全 ? 項目內配有菜場、幼兒園等設施，內部配套實施較齊全，方便居民 ? 人均可支配收入逐年上漲，購買力增強 ? 人口穩(wěn)定增長，外來人口增加 ? 2020 年外地人將有 5000 套左右的新房需求，且主要以面積在120 ㎡以下的中小戶型為主 劣勢 威脅 ? 交通不方便，沒有直接的公交車到達該地 ? 地塊靠向工業(yè)區(qū)，可能受到工業(yè)污染的影響 ? 國家出臺新“國十條”等政策，嚴重阻礙了房地產市場的發(fā)展 ? 周邊新建大型居住小區(qū)較多，競爭激烈 ? 市場處于觀望狀態(tài)，銷售情況不佳 ? 地塊樓面價 3012 元 /㎡米，在比周邊樓盤高，地價成本高，銷售均價相對較高 群雄逐鹿 — 競爭項目分析 一、 競爭項目分析 城市格局 1. 根據(jù)目前衢州城區(qū)房地產項目的分布情況，將衢州城區(qū)房地產市場大致劃分為七大板塊 2. 衢州市以老城區(qū)為主要發(fā)展中心，向周圍區(qū)塊發(fā)展 二、 競爭項目分析 （以上各版塊各列 12 個代表性樓盤分析） 1. 柯城城中分析 代表競爭樓盤 ? 維多利亞 地理位置： 衢州市禮賢街 1 號 占地面積： 150 畝 總建筑面積： 150000 ㎡ 建筑類型： 以多層、小高層住宅為主，高層為輔，兼有少量排屋 容積率 。 綠化率： 30% 物業(yè)配套： 公園 、 商業(yè)區(qū)、步行街、大型商場、超市 、 東方大酒店、南洋假日酒店、衢州飯店、會展中心 、醫(yī)院、商場 開盤日期： 202063 平均價格（除排屋）： 85009400 元 /㎡ 主力面積： 90120 ㎡ 主力總價： 萬 /套 訴求要點： 引進國內一線物管品牌 奧園物業(yè)，全方位 “純英式管家 ”服務 開發(fā)商： 衢州市華都房產開發(fā)有限公司 售樓部地址： 市中心，原木材廠 A、 B 區(qū)地塊 2020 年 6 月 3 日至 2020 年 5 月 10 日銷售率 總套 已售 銷售率 90 ㎡以下 119 37 % 90120 ㎡ 441 436 % 120140 ㎡ 235 177 % 140 ㎡以上 276 231 % 排屋 46 46 100% 商鋪 42 39 % 點評： ? 項目位于市中心，周邊配套豐富，交通便利 ? 項目緊臨衢江及南湖，在景觀、環(huán)境方面具有絕對的優(yōu)勢 ? 項目價格雖然偏高，但有整體高性價比做支撐 對基本假設的提示： ? 90 ㎡以下戶型去化率慢； ? 90120 ㎡戶型最受購房者歡迎； 2. 柯城西區(qū)分析 代表競爭樓盤 ? 幸福家園 地理位置： 西區(qū)白云北大道以東、亭川東路以北 占地面積： 約 200 畝 總建筑面積： 220200 ㎡ 建筑類型：小 高層、聯(lián)排、別墅 容積率： 綠化率： 30% 物業(yè)配套：醫(yī)療、學校、 超市 、菜場、政府、公園、財稅大樓、廣電大樓、 籃球場 開盤日期： 2020511 平均價格（除排屋、別墅）： 75007900 元 /㎡ 主力面積： 7090 ㎡ 主力總價： 萬 /套 訴求要點： 充分利用區(qū)內水系，地勢落差，人工堆坡，中心景觀區(qū)，通過綠化營造，將景觀，休閑融為一體 開發(fā)商： 上海農工商房地產集團衢州虹陽有限公司 售樓部地址： 西區(qū)亭川東路 78 號 2020 年 5 月 11 日至 5 月 10 日銷售率 總套 已售 銷售率 90 ㎡以下 602 327 % 90120 ㎡ 60 58 % 120140 ㎡ 50 30 60% 140 ㎡以上 2 2 100% 排屋、別墅 240 191 % 商鋪 7 0 0 點評： ? 項目位置相對偏遠，周邊配套不足 ? 西區(qū)是衢州市未來發(fā)展的重點區(qū)域，有較高的升值潛力 ? 開發(fā)商為上海開發(fā)十大著名企業(yè)，實力雄厚，在相信開發(fā)商實力的衢州消費者的意識里有一定的加分 對基本假設的提示： ? 90120 ㎡和 140 ㎡以上戶型受消費者歡迎 ? 天和家園 地理位置： 衢州市西區(qū)白云大道 占地面積： 畝 總建筑面積： 70000 ㎡ 建筑類型： 雙拼排屋、花園洋房、小高層 容積率： 綠化率： 30% 物業(yè)配套：醫(yī)療、學校、菜場、政府、公園、財稅大樓、廣電大樓 開盤日期： 2020628 平均單價 （除洋房、排屋） ： 64006700 元 /㎡ 主力面積： 7090 ㎡ 主力總 價： 萬 /套 訴求要點：以“和 ”為理念。以時尚、現(xiàn)代、舒適為產品主導方向，打造具有傳世價值的文化社區(qū) 開發(fā)商： 紹興中房房地產開發(fā)有限公司衢州分公司 售樓部地址： 白云大道 122 號 2020 年 6 月 28 日至 5 月 10 日銷售率 總套 已售 銷售率 90 ㎡以下 269 142 % 90120 ㎡ 18 7 % 120140 ㎡ 27 20 % 140 ㎡以上 2 1 50% 排屋 56 54 % 商鋪 10 0 0 點評： ? 項目位于 衢州市西區(qū) ，周邊配套不足 ? 項目整體規(guī)劃無亮點，價格偏高，性價比不強 ? 項目所在區(qū)域是未來城市發(fā)展方向，具有 較高升值潛力 對基本假設的提示： ? 120140 ㎡戶型去化率相對較快； ? 同區(qū)域兩樓盤 90120 ㎡戶型去化率明顯沒有幸福家園好； 3. 柯城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分析 代表競爭樓盤 ? 世紀鋒尚： 地理位置： 世紀大道彩虹路 占地面積： 畝 總建筑面積： 130000 ㎡ 建筑類型： 多層住宅、小高層住宅、點式高層 、 聯(lián)排住宅 容積率： 綠化率： 30% 物業(yè)配套： 世紀廣場 、 世紀公園 ，學校、超市 開盤日期： 202012 平均價格（除聯(lián)排）： 53005500 元 /㎡ 主力面積： 90120 ㎡ 主力總價： 66 萬 /套 訴求要點：高貴、純正、華麗的新古典主義庭院 開發(fā)商： 衢州廣天建昌房地產開發(fā)有限公司 售樓部地址： 世紀大道 659 號 2020 年 12 月至 5 月 10 日銷售率 總套 已售 銷售率 90 ㎡以下 128 128 100% 90120 ㎡ 226 212 % 120140 ㎡ 0 0 0 140 ㎡以上 28 28 100% 排屋 42 16 % 商鋪 27 0 0 點評： ? 項目位置相對偏遠，交通方面公交較少，對出行有一定影響 ? 項目周邊有多個住宅小區(qū)，已形成該區(qū)域的大型居住區(qū)，周邊配套豐富，在消費者印象中已形成置業(yè)概念 ? 項目臨近工業(yè)區(qū)，雖存在污染的可能性，環(huán)境不夠理想，但眾多企業(yè)員工為市場提供了大量的住房需求，去化率優(yōu)異 ? 該項目緊靠本案北面，對本案有很大的競爭力 對基本假設的提示： ? 該區(qū)域各戶型段銷售率都非常好； 4. 柯城雙港區(qū)分析 代表競爭樓盤 ? 左岸公館 地理位置： 衢州市雙港曙光路 占地面積： 約 41 畝 總建筑面積： 27427 ㎡ 建筑類型： 聯(lián)體排屋 、 別墅 容積率： 綠化率： % 物業(yè)配套： 廣場、音樂驛站、水池以及兒童活動區(qū)和老年人活動區(qū)沃爾瑪超市 、火車站 開盤日期： 2020626 平均價格： 5600 元 /㎡ 主力面積： 290370 ㎡ 主力總價： 168 207 萬 /套 開發(fā)商： 江西廣大房地產開發(fā)有限公司 售樓部地址： 衢州市縣西街 1 號 2020 年 6 月 26 日至 5 月 10 日銷售率 總套 已售 銷售率 排屋、別墅 77 66 % 點評： ? 項目位于南區(qū)最南邊，位置偏僻，遠離市中心 ? 公交線站點離項目較遠，周邊缺乏配套；但因項目為高端住