【正文】 ㎡以上5%50006000元 /㎡13%40005000元 /㎡19%30004000元 /㎡40%20203000元 /㎡19%2 0 0 0 元/ ㎡以下4% B. 二手房市場交易量大幅增長 （ 1） 2020 年二手房交易量是往年年交易量的 2 倍以上 ? 2020年主城區(qū) 二手房市場總成交量為 8831套 、面積為 ㎡米， ? 其中二手房成交 7759套，面積為 ㎡米，均價為 2805元 /㎡米； ? 與 2020年相比，成交套數(shù)上漲 %、成交面積上漲 %。從區(qū)域來看，今年主城區(qū)、柯城、衢江商品房銷售備案均價分別為 元 /㎡、 元 /㎡米和 元 /㎡米。 0 7 年、0 8 年、0 9 年衢州市區(qū)商品房月成交件數(shù)對比圖2864216428568771277144212301015833849567020040060080010001200140016001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月成交件數(shù)2 0 0 7 年成交量( 件)2 0 0 8 年成交量( 件)2 0 0 9 年成交量（件） 2020 年市主城區(qū)商品住宅銷售套數(shù)前十排名 樓盤名稱 區(qū)位 銷售套數(shù) 銷售面積 (㎡ ) 銷售均價 (元 /㎡ ) 綠都分析得出外地人自住購房需求和投資性需求是是衢州房地產(chǎn)市場的主力軍。 關(guān)鍵詞： 營業(yè)稅征收年限提高 / 契稅增加 / 土地增值稅清算 四、 房地產(chǎn)大趨勢 — 衢州房地產(chǎn)趨勢 1. 衢州市土地供應(yīng) ? 2020 年衢州城市住房土地供應(yīng)計劃： 新增土地 萬平米，上年存量房 萬平米，總供應(yīng)量 80 萬平米，其中中小套型商品房的 土地供應(yīng)量為 萬平米，占到供地總量的 70%左右。 ，就目前契稅的征收標(biāo)準(zhǔn)來說，仍有較大的上調(diào)空間，國家有可能通過進(jìn)一步上調(diào)契稅對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。 關(guān)鍵詞： 人民幣升值 / 投資房產(chǎn) ： ? 2020 年 4 月 25 日，中國銀行第三套房原則上不放貸，并將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的 倍、 倍和 倍；則利率調(diào)整后，貸款 100 萬、期限 20 年的還款額度比較（如下表所示） 房貸利率 倍率 利率 還款總額 （單位：萬元） 支付利息款 （單位：萬元） 月還款 （單位：元） 需多支付利息款 （單位：萬元） 每年需多支付金額 （單位：元） 倍 % 6144 倍 % 6627 5800 倍 % 7473 10150 ? 2020 年 5 月 12 日， 多家銀行縮減了首套房貸款利率折扣，房屋貸款利率上漲%，漲幅比 4 月擴(kuò)大 個百分點 。 ? 增加保障性住房占比，緩解低收入人群剛性住房需求。因此政策帶來的對房地產(chǎn)市場的影響還是很大的。但價格的下跌趨勢是不可避免的。 3. 政策出臺后，各地成交、預(yù)訂量大幅下跌，部分一線城市房價有所松動，二、三線城市多數(shù)處于停滯狀態(tài)。 ? 開發(fā)商與消費者雙向觀望，氣氛濃厚。引用郎咸平的一句話 —— “ 金融海嘯最后的結(jié)果一定是美國輕傷，歐洲重傷，中國嚴(yán)重內(nèi)傷 ”。 分析： ? 此次調(diào)整，存款準(zhǔn)備金率達(dá)到歷史第二高點 關(guān)鍵詞： 準(zhǔn)備金率上調(diào) 歷史第二高點 ： ? 2020 年 5 月 18 日根據(jù)中國外匯交易中心公布數(shù)據(jù)，人民幣對美元匯率基準(zhǔn)價已達(dá) 。 分析： ? 貸款政策對第二、三套房影響比較大，打擊投機(jī)客的同時也打擊了改善型住房的需求。 ： ? 2020 年 4 月 20 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》： ① 未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用； ② 取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在 10 日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售 。 關(guān)鍵詞： 衢州市 GDP 增加 / 人均 GDP 增加 / 經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長期 3. 衢州市供求分析 ? 20202020 年新建商品房銷售套數(shù)（左圖）： ? 20202020 年衢州商品住宅、商業(yè)用房均價（右圖）： 20202020年新建 商品房銷售套數(shù)（套）86395804102950202040006000800010000120202020 2020 2020 20202020衢州商 品住宅、商業(yè)用房均價（元/平方） 01000202030004000500060001 2 3商品住宅 商業(yè)用房 ? 2020 年商品住宅銷售面積占比 （左圖）： 2 0 0 9 年衢州市商品房住宅銷售面積占比（% ）120 以下120140140 以上別墅、排屋 分析： ? 衢州主城區(qū) 120 ㎡以下的小戶型住宅并沒有比其他城市更受歡迎； ? 衢州市 2020 年商品住宅銷售量價齊升； ? 2020 年相對 2020 年的銷售量翻了一倍，比歷史高點 07 年的銷售量也上浮了20%； ? 據(jù)估算衢州市年最好銷售總量接近 60 個億。 ? 2020 年銷售突破萬套大關(guān)，商品房備案量創(chuàng)歷史新高，主因有以下二點： ①一是國家、省、市各項放松購房信貸、鼓勵購房消費的政策起決 定作用。幸福家園 普通住宅 西區(qū) 274 31140 4799 排屋 160 38916 6039 新湖 2 0 0 9 年市本級銷售備案商品住宅各面積段下所占比例圖90120㎡19%6090㎡6%排屋19%1 4 4 ㎡以上( 不含排屋)25%120144㎡22%6 0 ㎡以下9% （ 4）中高價位樓盤占據(jù)市場的據(jù)高點。 關(guān)鍵詞： 商品房銷售量價齊升 / 剛性需求釋放 / 中高檔樓盤熱銷 / 大戶型受熱捧 / 小戶型是二手房交易主流 我們的位置 — 用地條套分析 一、 用地條套 位置 1. 項目位于柯城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，地塊東北方向為私營工業(yè)區(qū)； 2. 項目周邊已有多個居住小區(qū)，已形成大型住宅區(qū)，生活配套設(shè)施齊全； 3. 地塊靠向工業(yè)區(qū)，雖存在有受污染的可能性，但同時也為該區(qū)域的商品房市場提供了大量的潛在職工住房需求。 樓盤名稱 銷售率 會所 游泳池 商業(yè)街 超市 籃球場 智能化 系統(tǒng) 飯店 地下車庫 維多利亞 % ● ● ● ● 幸福家園 % ● ● ● ● 天和家園 % ● ● 世紀(jì)鋒尚 % ● ● ● ● 衢州花園 % ● ● ● ● 三衢美林 % ● 東城華庭 % ● ● ● ● 市調(diào)的樓盤符合此區(qū)間的供應(yīng)套數(shù)為 2323套，占 %；已銷售套數(shù)為 1540 套，占% 5. 建筑類型對比分析 樓盤名稱 銷售率 多層 高層 排屋 別墅 商鋪 維多利亞 % ● ● ● ● 幸福家園 % ● ● ● ● 天和家園 % ● ● ● ● ● 世紀(jì)鋒尚 % ● ● ● ● 衢州花園 % ● ● 三衢美林 % ● ● 東城華庭 % ● ● 結(jié)論： ? 高層在衢州市房地產(chǎn)市場占有大部分比重； ? 排屋在以改善型為主要需求的衢州市場還是比較受歡迎的； ? 多層仍然是房地產(chǎn)市場不可或缺的類型。 關(guān)鍵詞： 樓盤價格差距大 / 70110 ㎡競爭激烈 /均價 6000 元 /㎡銷售達(dá) 70% 。 3. 公寓主力面積區(qū)間分析： ? 主力面積范圍在 70120 ㎡ ? 90177。 ? 地理位置好、交通便利、生活配套設(shè)施完善 仍然是主城區(qū)吸引眾多購房者的最有利條套。 0 7 年至0 9 年衢州市區(qū)商品房銷售備案均價月走勢對比圖44304161390042504122404534803616332835803246379105001000150020202500300035004000450050001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月銷售均價(元/㎡)0 7 年商品房銷售均價( 元/ ㎡)0 8 年商品房銷售均價( 元/ ㎡)0 9 年商品房銷售均價( 元/ ㎡) （ 3） 120㎡米以上大戶型住宅受市場熱捧 ? 2020 年所銷售備案商品住宅戶型，面積 120 ㎡米以下 的商品住宅套數(shù)所占比例為57%、面積所占比例為 34%， 120 ㎡米以上 商品住宅套數(shù)所占比例為 43%、面積所占比例為 66%。世紀(jì)美林 城東 443 30637 2971 金磐 ? 商品住宅 銷售備案 9032 套、面積為 萬平