【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ：湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)上主流戶型為三房二廳，約占了整個(gè)市場(chǎng)的50％，其次是四房二廳占區(qū)域市場(chǎng)的20％，一房、兩房的供應(yīng)量相對(duì)較少。l 戶型面積：戶 型二 房三 房四 房復(fù) 式主要面積區(qū)間70100平米108140平米140—175平米175225平米從此表我們可以看出，市場(chǎng)上戶型面積比較適中。三房戶型面積主要集中在135㎡左右。隨著市場(chǎng)意識(shí)不斷成熟，目前新開樓盤戶型面積有所回落，其結(jié)構(gòu)更加緊湊合理。l 戶型設(shè)計(jì)：216。 戶型以平層為主，個(gè)別有錯(cuò)層；216。 一梯兩戶，南北通透形式；216。 客廳陽臺(tái)以封閉和半封閉設(shè)計(jì)居多；216。 凸窗應(yīng)用較多。項(xiàng)目名稱總戶數(shù)總銷售率（%）戶型產(chǎn)品銷售比例（%）戶型（面積㎡）戶型所占比例（%）建鑫城市廣場(chǎng)940套約45%1*1*1（39㎡）30%/2*1*1（70—100㎡）30%/3*2*2（137—140㎡）6%/4*2*2（150—158㎡）30%/帝景國際800套約40%1*1(30—50㎡) / 2*1 (70—100㎡)60%/3*2*2( 110—120㎡) / 3*1*2 (90—110㎡)20%/4*2*2(140—150㎡)15%/5*2*2(150—160㎡) / 6*3*4 (230—260㎡)5%/湖湘家園374套70%2*2*1 (106㎡)/100%3*2*2 (140—160㎡)/80%4*2*2 (161㎡)/80%6*3*3 (200㎡ )/70%7*3*3 (250㎡)/70%金僑中央廣場(chǎng)513套82%4*2*2(150—160㎡)50%/3*2*2(130140㎡)28%/2*2*1(90—100㎡)22%/九洲怡景苑//4*2*2(160㎡)/剛開盤3*2*2(140150㎡)/1*1(35㎡)/[數(shù)據(jù)來源：知道策略顧問機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)]4．競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)價(jià)格分析樓盤名稱盤龍名府建鑫城市廣場(chǎng)新景家園九州怡景苑裕豐新城國際金僑書香庭苑金僑中央花園金僑中央廣場(chǎng)帝景國際均價(jià)（元/㎡）多層1600160016001700小高層/高層19002000230020882000190021002000[數(shù)據(jù)來源：知道策略顧問機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)]5．競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶群分析樓盤名稱主要購買客戶群的構(gòu)成盤龍名府①附近單位居民（湘潭武警支隊(duì)、湖南電力等）；②紅旗商貿(mào)城，經(jīng)營燈飾、建材、家居的店鋪老板；③附近單位公務(wù)員（湘潭最后一批公務(wù)員集資建房小區(qū)）；④部分湘潭鋼鐵集團(tuán)客戶。建鑫城市廣場(chǎng)①看好其地段升值前景的投資客；②面向湘潭全城，高購買力人群；③長(zhǎng)沙、株洲等外地看好湘潭城市發(fā)展前景的投資客；④部分湘潭鋼鐵集團(tuán)客戶。新景家園①面向全城置業(yè)者，其早期的多層樓房迎合市場(chǎng)潮流，銷售面廣；②其新推出的“CEO江景府邸”，則意味著在項(xiàng)目多年的影響力擴(kuò)張與客戶資源積累下，將目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)湘潭社會(huì)的最頂端，以攫取更為豐厚的利潤(rùn)。九州怡景苑①投資商的資源最大限度利用：湘潭電機(jī)集團(tuán)；②附近單位居民，以改善居住條件為目的；③商鋪和寫字樓的投資客；④看好長(zhǎng)株潭一體化為湘潭房地產(chǎn)帶來升值空間的外地投資者；⑤附近企業(yè)年輕白領(lǐng)、技術(shù)人員及私營業(yè)主。裕豐新城國際①充分發(fā)掘集團(tuán)內(nèi)部客戶資源。開發(fā)商湘潭電化裕豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為湘潭電化集團(tuán)下屬公司；②項(xiàng)目靠近的部分湘潭鋼鐵集團(tuán)的住宅區(qū)，是其客源地之一。金僑書香庭苑① 機(jī)關(guān)單位（教育局、公安局等）公務(wù)員，對(duì)公務(wù)員有針對(duì)性優(yōu)惠；②高校（職業(yè)技術(shù)學(xué)院）教師群體；② 私營業(yè)主及投資客。金僑中央花園① 公務(wù)員（市府、公安局、工商局等）群體，對(duì)公務(wù)員有針對(duì)性優(yōu)惠；②高校（職業(yè)技術(shù)學(xué)院）教師；③ 附近居民（電廠新村）。金僑中央廣場(chǎng)① 附近機(jī)關(guān)單位公務(wù)員（市府、人大、軍分區(qū)、工商局等）；② 商鋪和寫字樓投資客（據(jù)說來自長(zhǎng)沙的投資客近20%）；③ 鬧市內(nèi)改善住居條件的居民及私營業(yè)主。帝景國際① 政府公務(wù)員、政企單位人員與企事業(yè)高收入工作人員；② 改善居住條件的居民；③私營業(yè)主及商鋪/寫字樓投資客。[數(shù)據(jù)來源：知道策略顧問機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)]l 從客戶區(qū)域來源分：l 從客戶職業(yè)構(gòu)成分：60％216。 工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員、技工、白領(lǐng)階層；216。 機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位工作人員；216。 私營業(yè)者；40％216。 退休老人、干部等；216。 IT、廣告、新聞等單位工作人員。 6．競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售情況分析樓盤名稱銷售狀況盤龍名府其銷售方式為逐棟推出，目前所剩單位不多，銷售率近90%建鑫城市廣場(chǎng)一期銷售情況不錯(cuò)，但二期推出后，銷售僅達(dá)20%，目前正處于二期待售封盤鍛造階段新景家園進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)末期，第4期銷售情況良好。九州怡景苑2006年12月23日開盤，開盤當(dāng)天意向VIP客戶少于推出的銷售套數(shù)，實(shí)際銷售情況不詳。裕豐新城國際2006年下半年開盤，一期銷售率達(dá)到60%金僑書香庭苑2006年春季開盤以來，多層銷售旺盛，已售罄。小高層銷售并不見佳，緣于交房時(shí)間至08年9月。金僑中央花園除部分獨(dú)棟別墅和小量帶屋頂花園的頂層因面積過大略顯滯緩?fù)?，銷售良好，據(jù)了解目前已突破80%。工程已進(jìn)入園林建設(shè)階段，2007年3月交房，現(xiàn)房對(duì)末期銷售大有促進(jìn)。金僑中央廣場(chǎng)二房戶型銷售良好，投資客表現(xiàn)積極。據(jù)說有長(zhǎng)沙酒店業(yè)投資客整層購買近500平米，用于辦公和員工住宿，致使銷售率一舉達(dá)到70%，實(shí)際銷售狀況尚待證實(shí)。帝景國際因二房戶型均為復(fù)式、大戶型結(jié)構(gòu)復(fù)雜使使用率降低；高層價(jià)格偏高等原因，銷售滯緩；據(jù)了解，截至2006年12月初實(shí)際銷售率僅達(dá)10%。[數(shù)據(jù)來源：知道策略顧問機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)]7．部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤營銷方式分析項(xiàng)目名稱競(jìng)爭(zhēng)樓盤營銷策略競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)惠政策建鑫城市廣場(chǎng)——常規(guī)折扣優(yōu)惠：一次性97折 / 按揭99折以老帶新優(yōu)惠政策：折現(xiàn)金500元/戶九州怡景苑開盤日請(qǐng)湖南經(jīng)視笑星陳英俊主持文藝匯演，以增添現(xiàn)場(chǎng)人氣，活躍氣氛——帝景國際請(qǐng)著名笑星大兵作為該樓盤的形象代言人。并于10月份利用開盤、房交會(huì)兩大營銷節(jié)點(diǎn)造勢(shì)宣傳。常規(guī)折扣優(yōu)惠：一次性付款97折 / 分期、按揭99折以老帶新優(yōu)惠政策：無湖湘家園——常規(guī)折扣優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠40元/平米，送888元置業(yè)紅包 / 按揭無優(yōu)惠,送388元置紅包金僑中央廣場(chǎng)8月份，請(qǐng)湖南衛(wèi)視著名主持人YOYO親臨開盤現(xiàn)場(chǎng)吸引人氣；10月份推出教師購房?jī)?yōu)惠；11月份推出公務(wù)員購房?jī)?yōu)惠。常規(guī)折扣優(yōu)惠：一次性付款99折 / 其它方式無折扣[數(shù)據(jù)來源：知道策略顧問機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)]8．競(jìng)爭(zhēng)配套及園林綠化分析樓盤名稱自身配套綠化率綠化形態(tài)盤龍名府社區(qū)健身廣場(chǎng)、社區(qū)花園等40%普通園林綠化建鑫城市廣場(chǎng)私家運(yùn)動(dòng)俱樂部：健身房、桌球室等。家庭休閑走廊：親子樂園、閱覽室等。綜合服務(wù)中心：社區(qū)保健中心、商務(wù)中心等。26000平方米商業(yè)配套，包括百貨超市%休閑廣場(chǎng)化，項(xiàng)目的生態(tài)賣點(diǎn)推廣多借助絲綢廣場(chǎng)的大型綠化工程新景家