天啟-南潯市調(diào)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-14 21:29 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分析（一）個(gè)人基本資料：男211％女143％初中及初中以下129高中、中專(zhuān)137大專(zhuān)、大學(xué)及以上88％％％20—25歲7326—35歲14136—45歲8045歲以上60％％％％企事業(yè)單位職員77個(gè)私業(yè)主94教師30醫(yī)生24公務(wù)員50其它79％％％％％％南潯鎮(zhèn)區(qū)298其它地方56％％分析：本題主要在于調(diào)查當(dāng)前階段南潯房地產(chǎn)消費(fèi)者的主要特征。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，我們可以得到如下結(jié)論：①購(gòu)房主體年輕化，年齡大致在20—35歲左右，其中20—％，26—％，兩者合計(jì)超過(guò)了六成；②購(gòu)房主體學(xué)歷居中，％,％；③多數(shù)為南潯鎮(zhèn)人,％,這一人群基本是房產(chǎn)消費(fèi)主力部分；④職業(yè)比較分散，但個(gè)體私營(yíng)業(yè)主和企事業(yè)單位職員等占了相當(dāng)比例。 （二）統(tǒng)計(jì)分析您會(huì)選擇哪種形態(tài)的住宅：多層以35％的選擇率占據(jù)首位，說(shuō)明傳統(tǒng)的形式仍占有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)，這點(diǎn)與居住習(xí)慣密切相關(guān)，但與其它同類(lèi)城鎮(zhèn)相比，這一數(shù)值偏低。選擇小高層的達(dá)到28％，可以看作部分消費(fèi)者的居住觀念已經(jīng)受鄰近城市（湖州、桐鄉(xiāng)以至嘉興、杭州和上海等）的影響，在保持居住習(xí)慣的同時(shí)又在尋求突破，有接受新鮮事物、嘗試新的住宅形式的愿望。人們將高層較好的空間環(huán)境、物業(yè)管理的印象也投射到小高層上。當(dāng)然，這些意愿會(huì)不會(huì)完全形成事實(shí)購(gòu)買(mǎi)力還有待斟酌，畢竟小高層的得房率不高、物管費(fèi)用和維修費(fèi)用不低，但這一趨向仍然對(duì)我們安排形態(tài)比例有一定的借鑒意義。而高層由于受生活便利性和居住習(xí)慣的影響，選擇的人不是很多，而且大部分為追求時(shí)尚的年輕人。排屋、別墅相加比率（27％）與小高層不相上下，特別是選擇別墅比例就有18％，說(shuō)明南潯本地的高端消費(fèi)市場(chǎng)仍然存在，如何將這部分消費(fèi)能力轉(zhuǎn)化到以多層為主的本案上來(lái)，估計(jì)要從建筑、環(huán)境、物管等的品質(zhì)條件上下功夫。您購(gòu)房主要用于：本題旨在調(diào)查消費(fèi)者購(gòu)房的主要目的。調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者購(gòu)房的主要目的比較單純，有80％的消費(fèi)者購(gòu)房是為了自己居住或改善居住條件（考慮到當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，二次置業(yè)的比例應(yīng)該不是非常高，故歸入自己居住一項(xiàng)），因?yàn)槟蠞〕擎?zhèn)建設(shè)在目前還不甚理想：一則是兩個(gè)大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)位于鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，二則開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)建設(shè)仍有待深入，因此購(gòu)房者改善居住條件的愿望比較強(qiáng)烈，10％的給子女購(gòu)房的選擇比例從這點(diǎn)也可找到原因。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)一部分人有多種購(gòu)房目的，既有改善自身居住的意愿，也有在市場(chǎng)形勢(shì)好的情形下的投資心理。估計(jì)這些有著多種動(dòng)機(jī)的消費(fèi)者占本次調(diào)查人群的比例要高于表中顯示的純投資的10％，有可能在20％左右。這部分人大部分是個(gè)體私營(yíng)業(yè)主和在效益較好的企事業(yè)單位工作的高收入階層，已有一套以上住宅，消費(fèi)能力強(qiáng)勁，理財(cái)觀念、住宅投資意愿遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通市民，在銷(xiāo)售中應(yīng)密切關(guān)注此類(lèi)人群的動(dòng)作。影響您購(gòu)房最重要的因素是什么（最多選三個(gè)）：地段價(jià)格戶(hù)型開(kāi)發(fā)商品牌公建配套增值潛力小區(qū)環(huán)境小區(qū)規(guī)模檔次％％％％％％％％本題旨在了解消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)各個(gè)要素的關(guān)心程度。因?qū)俣囗?xiàng)選擇，在統(tǒng)計(jì)上以選擇總數(shù)（此處為978）作為基數(shù)，％（此處數(shù)量為978％≌122）,即可認(rèn)為達(dá)到顯著性水平。調(diào)查顯示：價(jià)格、地段、小區(qū)環(huán)境、戶(hù)型四個(gè)選項(xiàng)均已達(dá)到統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的顯著性水平，成為購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)所考慮的重要因素。其中，對(duì)價(jià)格的敏感幾乎是任何地方樓市的首要表征；而對(duì)地段、環(huán)境和戶(hù)型的重視也與我們的經(jīng)驗(yàn)判斷基本吻合。在地段層級(jí)不是非常明顯的南潯，如何消除本案所處地塊偏僻、冷清的印象，我們應(yīng)認(rèn)真把握“從長(zhǎng)遠(yuǎn)著眼、從環(huán)境出發(fā)、以品質(zhì)為先、提前介入營(yíng)銷(xiāo)推廣”等原則，以期有所收獲。在顯著性水平之下的選項(xiàng)依次為公建配套、增值潛力、小區(qū)規(guī)模檔次和開(kāi)發(fā)商品牌，這個(gè)順序與我們以往在類(lèi)似小城鎮(zhèn)所作的同類(lèi)調(diào)查也非常類(lèi)似。相對(duì)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)代住宅的公建配套更貼近日常生活需要，比如便利超市、幼托設(shè)置等，所以此項(xiàng)的選擇結(jié)果遠(yuǎn)高于其它三項(xiàng)，據(jù)此我們認(rèn)為公建配套和小區(qū)檔次等更應(yīng)值得開(kāi)發(fā)商在前期傾注心力。對(duì)于南潯房產(chǎn)投資熱情不高，我們猜測(cè)可能與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、實(shí)業(yè)興盛有關(guān)，可選擇的投資渠道多而且回報(bào)高，因此限制了房產(chǎn)投資行為。您喜歡哪種房型：所選數(shù)量所占比例一室一廳一衛(wèi)（單身公寓）6％二室一廳一衛(wèi)38％三室一廳一衛(wèi)54％三室二廳二衛(wèi)108％四室二廳二衛(wèi)113％超大戶(hù)型（別墅、排屋）35％您一般會(huì)選擇多大的面積：5兩題合并分析。戶(hù)型選擇是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最為關(guān)心的問(wèn)題之一，戶(hù)型安排對(duì)開(kāi)發(fā)商而言顯得非常重要?？疾炷蠞〉淖≌枨筇卣鳎斜匾獙⑵渑c周邊同類(lèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)作橫向比較，這兩者之間有著很強(qiáng)的可比性。從戶(hù)型和面積來(lái)看，三房有著很大的市場(chǎng)，所占比例接近1/2（％＋％＝％）。撇去對(duì)“廳”的概念理解偏差，我們可以肯定：三室二衛(wèi)即構(gòu)成南潯的消費(fèi)主力戶(hù)型。四房雖然選擇比例最高，但由于總價(jià)的高企，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力可能達(dá)不到這個(gè)需求，但大房型仍值得在戶(hù)型安排上特別關(guān)注。在面積選擇上，前兩位分別是：111－130平方米（37％）、131－150平方米（31％），剔除接收調(diào)查者心理因素的影響同時(shí)結(jié)合走訪情況，我們對(duì)此題的選擇結(jié)果予以適當(dāng)?shù)男拚?，從而認(rèn)為110－130平方米是最接近南潯市場(chǎng)需求的面積。200－350平方米占到11％的比例，高得有點(diǎn)令人難以置信。雖然這個(gè)數(shù)據(jù)具有明顯的指向意義，但給我們傳遞了這樣一個(gè)信號(hào)，大戶(hù)型在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ氖袌?chǎng)，估計(jì)這部分消費(fèi)者崇尚寬大豪華的住宅，一般會(huì)選擇排屋或別墅。另外，70－110平方米20％選擇比例說(shuō)明中小面積的住宅也有相當(dāng)?shù)男枨?。您更喜歡哪種結(jié)構(gòu)的住宅：本題旨在于調(diào)查消費(fèi)者對(duì)住宅格局的偏好特性。此類(lèi)選擇更多反映主觀意愿，理想化的成分多一些，因此調(diào)查者選擇住宅格局和選擇面積呈現(xiàn)一定的矛盾。單從數(shù)據(jù)看，平層占據(jù)了近一半的比例，偏好明顯；而
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