河南許昌翡翠城項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告_18頁(編輯修改稿)
2025-04-19 10:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 前市場(chǎng)處于調(diào)整期，波谷過后就是新的一輪增長(zhǎng)“剛性需求”成為了下一輪競(jìng)爭(zhēng)的主力二、區(qū)域去化曲線這里采集項(xiàng)目周邊樓盤的銷售去化情況，由于周邊項(xiàng)目的主力戶型多在110130平方，因此假設(shè)每套房屋的平均面積為120平方來計(jì)算銷售速度。216。 西部樓盤：項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間整體規(guī)模一期推出體量每期銷售周期銷售速度萬象新天06年5月20萬5萬66套/月錦繡華府08年3月6萬3萬//許繼花園03年8萬4萬4年7套/月216。 中心樓盤：項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間整體體量一期推出體量每期銷售周期銷售速度鳳凰城07年10月5個(gè)月/宇華。名郡07年7月10萬4萬7個(gè)月47套/月金色家園07年5月7萬7個(gè)月41套/月由表可知：目前市場(chǎng)上各個(gè)樓盤每期的推出量為46萬方，去化的周期集中在57個(gè)月，其去化速度為766套/月之間，而大部分的去化速度保持在4050套之間，在目前去化最快的樓盤為萬象新天，達(dá)到66套/月，而最少的為許繼花園達(dá)到7套/月，由于前面對(duì)萬象新天已經(jīng)進(jìn)行了分析，下面對(duì)許繼花園進(jìn)行分析： 產(chǎn)品缺少升級(jí)：此項(xiàng)目從03年入市到現(xiàn)在只有一種形式，沒有進(jìn)行產(chǎn)品的升級(jí)，但是價(jià)格卻在跟隨著市場(chǎng)的升高在不斷提高，這也造成了銷售的緩慢。 高層客戶接受差：在目前依然是多層為主要市場(chǎng)的情況下，許繼花園在03年就以純高層的形式入市，成本高但是卻得不到客戶的認(rèn)可。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)浪費(fèi)嚴(yán)重：項(xiàng)目設(shè)計(jì)的戶型面積由于是點(diǎn)式設(shè)計(jì)，浪費(fèi)面積情況突出，設(shè)計(jì)的可利用率較低。對(duì)本項(xiàng)目的提示：在項(xiàng)目的開發(fā)上除了要吸收萬象新天其產(chǎn)品升級(jí)的成功經(jīng)驗(yàn)外，還需要考慮避免出現(xiàn)許繼花園這種產(chǎn)品性價(jià)比較低的情況，在后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量增加項(xiàng)目的附加值，提高項(xiàng)目的性價(jià)比。區(qū)域成交情況目前區(qū)域內(nèi)各樓盤每期的推出量為“46萬方”成交量集中在“4050套/月”同時(shí)利用大盤優(yōu)勢(shì)，增加“產(chǎn)品性價(jià)比”會(huì)增加部分銷售量三、 項(xiàng)目推案可能性分析根據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)在的工程情況與時(shí)間節(jié)點(diǎn)的安排，假設(shè)工程節(jié)點(diǎn)從08年10月份開始計(jì)算預(yù)計(jì)整體到2010年10月份完工，整體工期24個(gè)月，而銷售周期由于售樓處及前期準(zhǔn)備，要少滯后工程周期，從2009年4月份開始進(jìn)入銷售期，那么以4萬方6個(gè)月銷售完畢的市場(chǎng)上較為常見的推按情況進(jìn)行計(jì)算如下圖：1900元/平方2150元/平方2300元/平方2400元/平方市場(chǎng)情況：46萬方，57個(gè)月09年4月10月10年4月08年10月10月4萬4萬5萬去化情況論證按照推論，18個(gè)月完成13萬方的銷售是可能的 論點(diǎn)三、如何實(shí)現(xiàn)13萬方，2300元/平方在18個(gè)月的時(shí)間完成銷售？在宏觀調(diào)控的大背景下，我們以為“許昌。翡翠城”一期要實(shí)現(xiàn)我們的既定目標(biāo)，需要多方努力，共同完成，我們認(rèn)為在216。 在推廣上：緊緊抓住800畝超大規(guī)模的氣勢(shì)，形成強(qiáng)大的“城”感念，而我們的許繼大道的南地塊也只是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的一部分，體現(xiàn)我們未來項(xiàng)目的規(guī)模性；216。 在產(chǎn)品上：準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、成熟的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃以及度身訂作的戶型設(shè)計(jì)，是住宅產(chǎn)品成功的主要因子，在產(chǎn)品內(nèi)部打造產(chǎn)品升級(jí)線路，增加產(chǎn)品附加值，提高項(xiàng)目的整體性價(jià)比。216。 在營(yíng)銷上：項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，在于銷售過程中的形象包裝和營(yíng)銷策劃。一方面，形象包裝和營(yíng)銷策劃可以增加項(xiàng)目的附加值，另一方面可以提供產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于本案處于的地段、現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)和潛在競(jìng)爭(zhēng)的綜合劣勢(shì)來說，項(xiàng)目包裝和營(yíng)銷策劃的創(chuàng)新顯得尤為重要。216。 在實(shí)力展現(xiàn)上：規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展商信譽(yù)的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場(chǎng)認(rèn)可和口碑的根本。在這里我們只對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品方面進(jìn)行詳細(xì)研究和分析，我們主要通過市場(chǎng)對(duì)比和適當(dāng)提升的原則來對(duì)我們的產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)比：一、 戶型面積： 市場(chǎng)分析：216。 情況概述：項(xiàng)目名稱主力戶型面積主力總價(jià)銷
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