河南許昌翡翠城項(xiàng)目市場分析報(bào)告_18頁-在線瀏覽
2025-05-10 10:13本頁面
【正文】 售率/80%60%由表可知：目前市場上西區(qū)在售的樓盤只有三個(gè)，且萬象新天和許繼花園都是分多期開發(fā)目前處于最后一期的階段，因此整體區(qū)域內(nèi)的競爭較小，且規(guī)模不大。人口眾多，但是區(qū)域內(nèi)所售的樓盤體量與數(shù)量都較小，區(qū)域存在較大的剛性需求。對本項(xiàng)目的提示：本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比缺乏的是地段上的比較，但是后期可以通過產(chǎn)品及市場營銷推廣的提升來改善本項(xiàng)目地段價(jià)值不高的現(xiàn)狀，且本項(xiàng)目800畝的大盤優(yōu)勢更加能提升了項(xiàng)目的價(jià)值感！地段價(jià)值小結(jié)本項(xiàng)目目前的地段價(jià)值集中在“18001900元/平方”。對本項(xiàng)目的提示：通過價(jià)格的上漲可以看出雖然目前市場宏觀調(diào)控加劇，但是由于市場上整體標(biāo)準(zhǔn)的提高，及建造成本的增加，房價(jià)的上漲是一個(gè)必然，而調(diào)整后剛性需求的崛起將成為其最大的特點(diǎn)。名郡07年底260008年7月2700%金色家園07年270008年7月300011%由表可知：目前市場上在售的項(xiàng)目價(jià)格漲幅范圍為7%28%，多數(shù)樓盤集中在10%左右的增幅，而價(jià)格增長最高的增幅出現(xiàn)在萬象新天，他從一期推出到現(xiàn)在的四期入市，價(jià)格漲幅達(dá)到了28%，分析其主要原因有以下幾點(diǎn)： 大盤優(yōu)勢：整體規(guī)模達(dá)到百畝以上，形成一個(gè)完善的社區(qū)，前期的成功入市又為后期的開發(fā)提供了客戶并樹立了形象。 服務(wù)提升：本項(xiàng)目后期和鑫苑物業(yè)向聯(lián)合互補(bǔ)有無，提升小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)利用鑫苑的品牌效應(yīng)來提升自身價(jià)值。本項(xiàng)目提示：目前市場上各個(gè)樓盤的價(jià)格增長幅度是不同的，但是可以發(fā)現(xiàn)大盤的價(jià)格增長空間是很大，充分利用大盤優(yōu)勢，同時(shí)考慮產(chǎn)品升級，增加產(chǎn)品附加值等，用以支撐價(jià)格不斷走高。四、項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測：由于目前市場整體較為萎靡本項(xiàng)目現(xiàn)在所處的地段價(jià)值通過前期的市場調(diào)查主要集中在18001900元/平方，參照區(qū)域增長幅度11%的標(biāo)準(zhǔn)，可以推測如下圖：考慮的工程節(jié)點(diǎn)和以半年為界的銷售周期，項(xiàng)目整體分期開發(fā)，預(yù)計(jì)在09年4月進(jìn)入銷售期，結(jié)合現(xiàn)在的價(jià)格增長幅度和大盤營銷對價(jià)格的影響，我們的價(jià)格會(huì)按照上圖所示，從而最終達(dá)到整體均價(jià)2300元/平方價(jià)格結(jié)論：根據(jù)市場的推論，本項(xiàng)目通過18個(gè)月的銷售周期能夠最終實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)達(dá)到2300元/平方的價(jià)格。對本項(xiàng)目的提示：由于本項(xiàng)目預(yù)計(jì)最早要到09年4月份入市，而現(xiàn)在的市場處于一個(gè)大盤整體調(diào)整的階段，大量的剛性需求與投資行為被遏制，而隨著市場調(diào)整的完畢，一輪新的增長勢不可當(dāng)，因此本項(xiàng)目必須把握住剛性需求這個(gè)下一輪增長的助推器來達(dá)到項(xiàng)目的成功。216。 中心樓盤：項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間整體體量一期推出體量每期銷售周期銷售速度鳳凰城07年10月5個(gè)月/宇華。 高層客戶接受差：在目前依然是多層為主要市場的情況下，許繼花園在03年就以純高層的形式入市，成本高但是卻得不到客戶的認(rèn)可。對本項(xiàng)目的提示：在項(xiàng)目的開發(fā)上除了要吸收萬象新天其產(chǎn)品升級的成功經(jīng)驗(yàn)外，還需要考慮避免出現(xiàn)許繼花園這種產(chǎn)品性價(jià)比較低的情況，在后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量增加項(xiàng)目的附加值，提高項(xiàng)目的性價(jià)比。翡翠城”一期要實(shí)現(xiàn)我們的既定目標(biāo)，需要多方努力，共同完成，我們認(rèn)為在216。 在產(chǎn)品上：準(zhǔn)確的市場定位、成熟的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃以及度身訂作的戶型設(shè)計(jì)，是住宅產(chǎn)品成功的主要因子，在產(chǎn)品內(nèi)部打造產(chǎn)品升級線路，增加產(chǎn)品附加值，提高項(xiàng)目的整體性價(jià)比。 在營銷上：項(xiàng)目價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，在于銷售過程中的形象包裝和營銷策劃。對于本案處于的地段、現(xiàn)有競爭和潛在競爭的綜合劣勢來說，項(xiàng)目包裝和營銷策劃的創(chuàng)新顯得尤為重要。 在實(shí)力展現(xiàn)上：規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展商信譽(yù)的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場認(rèn)可和口碑的根本。 情況概述：項(xiàng)目名稱主力戶型面積主力總價(jià)銷售率錦繡華府三房1101302226/萬象新天三房11013080%許繼花園三房9014060%鳳凰城三房1201402833/宇華明郡三房120130313380%金色
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