杭州土地市場(chǎng)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-19 09:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 杭州當(dāng)前的城區(qū)格局中，市中心區(qū)已經(jīng)鮮有地塊可以出讓?zhuān)鼉赡瓿鲎尩纳源蟮貕K大多來(lái)自工廠(chǎng)或者學(xué)校搬遷，雖然價(jià)格不菲，但已經(jīng)不是土地出讓市場(chǎng)的主力。相比之下，西湖區(qū)和江干區(qū)由于城區(qū)面積較大，仍有相當(dāng)一部分土地可供出讓?zhuān)瑥慕鼉赡甑耐恋爻鲎寯?shù)據(jù)也可以看出。拱墅區(qū)、濱江區(qū)和下沙也有較大空間，特別是拱墅區(qū)在運(yùn)河開(kāi)發(fā)、城北配套改善之后，潛力很大。2010年成交的地塊中，在成交宗數(shù)方面（見(jiàn)圖3），西湖區(qū)和江干區(qū)均出讓23宗，兩者相加占總出讓宗數(shù)的52%；接下來(lái)是濱江區(qū)、下城區(qū)和拱墅區(qū)，分別為11宗、11宗和9宗；上城、下沙和之江也分別有6宗、5宗和1宗土地成交。圖3 2010年杭州市各城區(qū)土地出讓宗數(shù)（單位：宗）從成交面積看（見(jiàn)圖4），西湖區(qū)、下沙開(kāi)發(fā)區(qū)和江干區(qū)各出讓1791畝、1400畝和1040畝，三個(gè)城區(qū)占總出讓面積的69%；拱墅區(qū)、濱江區(qū)和下城區(qū)分別出讓為627畝、442畝和377畝；之江和上城區(qū)各出讓290畝和173畝。出讓面積和出讓宗數(shù)不一致主要因?yàn)槌鲎尩貕K大小的差異較大，當(dāng)前中心區(qū)域很難再有大宗土地出讓?zhuān)律车戎苓厖^(qū)塊的出讓土地規(guī)模都較大，下沙出讓的18號(hào)、35號(hào)、51號(hào)地塊，面積分別達(dá)到352畝、415畝和435畝。 圖4 2010年杭州市各城區(qū)土地出讓面積（單位：畝）從成交金額看（見(jiàn)圖5），西湖區(qū)、分別占31%、22%和18%；下沙、上城區(qū)、。 圖5 2010年杭州市各城區(qū)土地出讓金額（單位：億元）當(dāng)前杭州市的周邊區(qū)塊中，西北角的三墩板塊經(jīng)過(guò)幾年的醞釀已逐步趨于成熟，周邊房?jī)r(jià)普遍超過(guò)萬(wàn)元每平米，雖然當(dāng)前居住成熟度還不夠，但新城西中心的地位已經(jīng)確立。東南角在“城市東擴(kuò)”以及錢(qián)江新城開(kāi)發(fā)的政策帶動(dòng)下，已經(jīng)成為僅次于市中心的熱點(diǎn)區(qū)域，鄰近錢(qián)江新城的三堡、七堡、乃至九堡地塊的市場(chǎng)規(guī)模和開(kāi)發(fā)熱度都已經(jīng)顯現(xiàn)，九堡地塊將成為連接下沙和市中心的節(jié)點(diǎn)，同時(shí)也影響著下沙的前景。相比前兩個(gè)區(qū)塊的熱度，留下－閑林－余杭這片城西區(qū)域一直不溫不火，即便市場(chǎng)火爆的07年表現(xiàn)也較冷淡，一方面與該區(qū)域供應(yīng)規(guī)模較大有關(guān)系，另一方面該區(qū)域的市政配套嚴(yán)重缺乏是區(qū)域發(fā)展最大阻礙。除了上述三個(gè)區(qū)域之外，杭州的西南角和東北角正處于開(kāi)發(fā)中，此前也未能吸引市場(chǎng)的關(guān)注。但通過(guò)2010年各個(gè)城區(qū)土地出讓的空間分布可以看出，這兩個(gè)區(qū)域正在醞釀新的市場(chǎng)前景。東北角的丁橋板塊在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的帶動(dòng)下已經(jīng)展示出較好的市場(chǎng)潛力，大型居住區(qū)的規(guī)劃也保證了該區(qū)域的市政配套。07年的土地市場(chǎng)中，丁橋板塊出讓了7宗住宅用地，總面積約450畝，多數(shù)地塊樓面價(jià)已經(jīng)突破4000每平米。從地理位置看，如果丁橋板塊被激活，對(duì)東北方向的天都城和臨平是利好，因此，在城東北這個(gè)區(qū)域，丁橋已經(jīng)成為一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。在西南角的龍塢、轉(zhuǎn)塘區(qū)域，由于靠近風(fēng)景區(qū)，周邊開(kāi)發(fā)不多，且主要以高檔別墅為主。2010年該區(qū)域共出讓了7宗住宅用地，總面積約494畝，樓面價(jià)基本都在5000元每平米以上，最高的已經(jīng)突破一萬(wàn)元每平米。由于區(qū)域規(guī)劃的限制，該區(qū)域基本上是高端定位，加上景區(qū)的休閑娛樂(lè)和自然景觀(guān)，市場(chǎng)仍有一定潛力。但同樣是受限于區(qū)域特點(diǎn)和定位，該區(qū)域雖然開(kāi)發(fā)力度加大，市場(chǎng)空間卻不會(huì)太大。三、 2010年杭州土地市場(chǎng)火熱的內(nèi)在原因房?jī)r(jià)上升的原因可以從供給和需求兩個(gè)方面分析，就當(dāng)前而言需求面對(duì)市場(chǎng)的影響更大，供給面影響較為穩(wěn)定。在2010年的杭州土地市場(chǎng)中，盡管土地供應(yīng)量增加，但并沒(méi)有滿(mǎn)足土地市場(chǎng)的旺盛需求。雖然分析者喜歡用“稀缺”、“絕版”、“珍藏”來(lái)描述和解釋土地市場(chǎng)供應(yīng)的特
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