【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn) ， 成交總價前 10的地塊中 ， 有 3宗尚未開工或暫時停工 ， 有 2宗被政府收回 ， 有 2宗一期開發(fā) ， 有 3宗開盤 。 通過分析企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn) ， 企業(yè)無力支付出讓金是 “ 地王 ” 被收回的主要原因 。 城市 宗地名稱 成交價格(億元 ) 競得方 項目現(xiàn)狀 長沙市 長沙市開福區(qū)新河三角洲地 92 北辰、北京城開 一期奠基，項目名：北辰首開區(qū) 重慶市 重慶市南岸區(qū)彈子石組團 C 75 嘉江 國際社區(qū) 【 中海九龍倉聯(lián)合 】 天津市 天津市津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉 63 星耀 星耀五洲，項目推廣中 佛山市 東平新城裕和路以北、天虹 47 富力和鼎力創(chuàng)業(yè)聯(lián)合 政府回收， 09年 10月保利重新購入 廣州市 廣州市科學(xué)城的廣汕公路與 45 中萊 (已被收回并重新拍賣 ) 被回收 杭州市 杭州市拱墅區(qū)（規(guī)劃京杭運 43 德發(fā)國際和天澤發(fā)展聯(lián)合 背后為遠洋地產(chǎn)，大運河商務(wù)區(qū)項目 重慶市 重慶市江北區(qū)華新街街道橋 42 重慶尖置地產(chǎn)、彩僑地產(chǎn)、特靈地產(chǎn)聯(lián)合競 買 暫時停工，項目名信和維港 成都市 成華區(qū)迎暉路以北、成洛路 41 信和置業(yè) 規(guī)劃中 上海市 盧灣區(qū)第 104街坊龍華東 36 綠地 瀛通綠地大廈，結(jié)構(gòu)封頂；海珀日暉 武漢市 武昌區(qū)中北路 147號 35 上海豫園商城地產(chǎn) 與復(fù)地共同開發(fā)復(fù)地 東湖國際 本資料來自 14 流拍：新政后一線城市首現(xiàn)流拍，二線城市流拍較為普遍 CREIS中指數(shù)據(jù)土地版對全國最新成交地塊監(jiān)測顯示 ， 新政過后 ， 土地市場較為理性和謹(jǐn)慎 ， 市場觀望氣氛濃厚 ， 開發(fā)企業(yè)拿地的針對性較強 ， 品質(zhì)較差的地塊出現(xiàn)流拍 。 一線城市北京 、 廣州 、 深圳均出現(xiàn)住宅用地流拍現(xiàn)象 ， 而在新政前 ， 一線城市住宅用地供不應(yīng)求 。 二線城市的流拍則更為普遍 ， 中山 、 合肥 、 佛山 、 長沙等城市均出現(xiàn)流拍地塊 ， 中山成為流拍地塊最多的城市 。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、 表 ： 2020年 18月（截止 8月 23日）北京土地市場流拍地塊一覽 序號 城市 流拍宗數(shù) 成交宗數(shù) 占比 1 中山 8 54 15% 2 北京 6 35 17% 3 合肥 4 24 17% 4 東莞 4 32 13% 5 佛山 3 40 8% 6 南寧 2 14 14% 7 蘇州 2 55 4% 8 廣州 1 6 17% 9 昆明 1 9 11% 10 深圳 1 1 比亞迪地塊曾經(jīng)流拍 本資料來自 15 機遇：土地流拍，地價走低，企業(yè)拿地良機再現(xiàn) 土地市場供求關(guān)系經(jīng)歷了 2020年的 “ 供過于求 ” 到 2020年的 “ 供不應(yīng)求 ” ， CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)土地版跟蹤監(jiān)測流拍地塊發(fā)現(xiàn) ， 2020年流拍的地塊在 2020年全部高溢價成交 。 所以 ， 在土地市場面臨低谷的時期 ， 是開發(fā)企業(yè)在資金允許的前提下積極擴充土地儲備的良機 。 通過下表可以看到 ， 廣渠路 15號地塊 ， 08年流拍時的樓面價是 5880元 /平方米 ， 09年成交時的樓面地價為 15216元 /平方米 ， 價格上漲 160%。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) 土地庫 表 ： 2020年流拍在 2020年高價成交地塊案例 指標(biāo) 流拍 成交 變化 指標(biāo) 流拍 成交 變化 幅度 幅度 朝陽區(qū)廣渠路15號 土地面積 (m2) 168179 119057 減小 長風(fēng) 6B（ B6）、7C地塊 土地面積 (m2) 50799 142108 增加 容積率 減小 容積率 不變 樓面地價 (元/m2) 5880 15216 上漲160% 樓面地價 (元/m2) 14364 22409 上漲56% 時間 2020年1月 2020年 6月 — 時間 2020年8月 2020年9月 — 競得方 中化方興 競得方 中海地產(chǎn) 本資料來自 16 機遇：增強企業(yè)綜合實力，積極應(yīng)對招標(biāo)的出讓方式 土地出讓方式結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化 ， 招標(biāo)出讓方式將得到更多采用 。 新政之后的 5月和 6月 ， 北京供成交 11宗住宅用地 ， 其中 9宗以招標(biāo)方式出讓 ， 僅 2宗以掛牌方式出讓 。 而 14月正式掛牌的 19宗住宅用地中 ， 僅 1宗采用招標(biāo)方式 。 招標(biāo)方式具有針對性 ， 不再是 “ 價高者得 ” 的原則 ， 而是重點考量企業(yè)的綜合實力 ， 包括盈利能力 、 開發(fā)能力 、 償債能力 、 保障性住房建筑規(guī)模等方面 。 所以 ， 在招標(biāo)方式普遍應(yīng)用的情況下 ， 企業(yè)應(yīng)提升自身綜合實力 ， 加強企業(yè)品牌建設(shè) ， 積極參與保障性住房建設(shè) ， 建立與地方政府良好的合作關(guān)系等 。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 表 ： 20202020年北京成交住宅用地樓面均價及招標(biāo)宗數(shù) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年上半年 樓面地價 (元 /m2) 1901 2578 2858 3484 3779 5724 5202 招標(biāo)宗數(shù) 2 1 28 31 26 4 9 地價同比 36% 11% 22% 8% 51% 10%（同比 2020年） 本資料來自 17 一． 全國土地市場形勢分析 二． 2020年房企拿地策略 三． 城市投資吸引力研究 目錄 本資料來自 18 市場調(diào)整，積糧建倉 ，品牌企業(yè)拿地?zé)崆椴粶p 2020年 4月房地產(chǎn)新政出臺后 ， 土地市場漸趨理性 ， 土地溢價明顯下降 。 2020年 17月 ， 多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過 2020年企業(yè)拿地金額的 60%， 企業(yè)的投資熱情不減 。 從拿地區(qū)域分布看 ， 由于一線城市樓面地價有所提升 ， 而二三線城市樓面地價變化相對較小 ，品牌房企加大了在二三線城市土地儲備力度 ， 拿地面積占企業(yè)新增土地儲備均接近或超過 7成 。我們認(rèn)為 ， 品牌房企應(yīng)根據(jù)自身的資金實力 ， 制定有效地拿地策略 ， 為持續(xù)健康發(fā)展蓄力 。 本資料來自 19 開發(fā)企業(yè)土地儲備普遍滿足 4年開發(fā)時間 表：部分品牌房企土地儲備及可滿足開發(fā)年限 (截止 2020年 7月 ) CREIS中指數(shù)據(jù)土地版監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示 ， 按照年增長速度 30%計算 ， 大部分企業(yè)土地儲備只夠 4年左右的開發(fā)時間 。 其中 ， 恒大土地儲備估值 6075萬平方米 ， 最多可滿足 6年的開發(fā)時間；萬科在 10年加快了拿地的步伐 ，土地儲備估值 4288萬平方米 ， 可滿足 45年的開發(fā)時間 。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、 企業(yè)名 當(dāng)前土地儲備估值（萬平米） （建筑面積） 預(yù)計滿足開發(fā)時間 恒大 6075 56年 萬科 4288 45年 保利地產(chǎn) 4168 4年左右 中海地產(chǎn) 3288 45年 綠城 3681 34年 本資料來自 20 品牌企業(yè)拿地積極，萬科新增建筑面積居首位 表： 2020年 17月品牌企業(yè)新增土地儲備 2020年 17萬科新增建筑面積 ， 拿地金額 300億元 ， 超過去年全年 279億的拿地金額 ， 在標(biāo)桿企業(yè)中位居首位 。 通過下表可以看出 ， 多數(shù)品牌房企拿地?zé)崆檩^高 ， 行動較為積極 。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 2020年 17月新增土地儲備（建筑面積） 總規(guī)劃面積 拿地總價 均價 企業(yè)名稱 (萬平米） （億元） （元 /平方米） 1 萬科 2059 2 恒大地產(chǎn) 1054 3 保利地產(chǎn) 3125 4 綠地集團 1278 5 綠城 2957 6 華僑城 4605 7 華潤置地 2254 8 中海 6400 9 龍湖地產(chǎn) 5158 10 金融街 3476 11 金地 1827 12 招商地產(chǎn) 5439 13 遠洋地產(chǎn) 18044 本資料來自 21 品牌企業(yè)拿地集中在二三線城市，恒大與華潤新增土地儲備無一線城市 表： 2020年 17月品牌企業(yè)新增土地儲備面積及成本 受一線城市拿地成本較高 、 銷售價格處于高位等因素的影響 ， 企業(yè)加強二三線城市的土地儲備成為主流 。北京 、 上海等一線大城市的房地產(chǎn)市場已十分成熟 ， 土地資源日趨稀缺 ， 企業(yè)購置土地難度日益加大 ， 同時逐漸趨緊的宏觀政策也一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的運營風(fēng)險 。 數(shù)據(jù)來源： CRE