【正文】 通脹因素） 1998年 2020年，全國住宅均價累計上漲 141%，而同期 GDP、人均 GDP、人均可支配收入的累計增幅均超過 2倍，居民儲蓄存款增長 ， M2增長 。 19982020年北京等重點城市住宅均價等指標累計漲幅 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 住宅均價 GDP 人均G D P人均可支配收入居民儲蓄存款上海 309% 292% 208% 229% 505%北京 337% 399% 260% 216% 339%深圳 202% 434% 190% 115% 560%天津 232% 494% 396% 218% 472%武漢 220% 341% 282% 211% 452%重慶 218% 353% 355% 216% 577%南京 163% 413% 312% 263% 626%廣州 130% 395% 228% 145% 346%第四類：住宅均價漲幅低于各類宏觀指標漲幅第一類：住宅均價漲幅高于G D P 、人均G D P 、收入，但低于存款第二類：住宅均價漲幅高于人均G D P 、收入，但低于G D P 、存款第三類：住宅均價漲幅高于收入，但低于G D P 、人均G D P 、存款三類城市 2020年宏觀指標情況 GDP 人均GDP 人均可支 配收入 居民儲蓄 存款 一線城市 8000億元以上 6萬元以上 上 8000億元以上 二線城市 40008000億元 36萬元 元 30008000億元 三線城市 10004000億元 24萬元 12萬元 10003000億元 本資料來自 32 一線城市 20202020年房價累計漲幅超出同期宏觀經(jīng)濟指標，二線城市漲幅相對較小 2020年 2020年，重點城市的住房均價增速加快，其中北京的累計漲幅達到 179%，而同期 GDP、人均GDP等指標累計增幅均低于 100%，僅有居民儲蓄存款累計增長 101%；上海、廣州、深圳的住宅均價漲幅也高于同期 GDP、人均 GDP等宏觀指標。 但與人均可支配收入和人均 GDP相比， 8個重點城市中，有 6個城市的房價漲幅超過同期人均可支配收入， 3個城市漲幅高于人均 GDP，如上海住宅均價漲幅達 309%，而人均可支配收入增幅僅為 229%。 本資料來自 30 5%5%15%25%35%45%1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020 2020 2020 202010:16住宅均價 GD P 人均 GD P人均可支配收入 居民儲蓄存款 M209年全國房價絕對水平和增速均創(chuàng)新高，但近五年累計漲幅不及 GDP、人均可支配收入 2020年，全國住宅銷售均價達 4474元 /平方米，同比上漲 %，是 1995年來的最高漲幅，比 2020年高出近 9個百分點。 在拿地的市場策略上 ， 由于一線城市可開發(fā)面積逐漸減少 ， 品牌房企可以通過在二三線城市加大布局 ， 擴大市場占有率來擴大企業(yè)規(guī)模 ， 對于地價較為便宜的三四線城市 ， 企業(yè)可以積極擴大土地儲備 ， 為今后做長遠打算； 在拿地的產(chǎn)品策略上 ， 由于保障性住房和中小套型普通商品房用地規(guī)模的大幅增加 ， 參與保障房項目開發(fā) 、加快加大普通商品房項目建設(shè)成為未來一段時間內(nèi)部分企業(yè)主流經(jīng)營模式的可能性加大 ， 品牌房企可以適當優(yōu)化現(xiàn)有經(jīng)營方式與產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ， 做好品牌建設(shè) ， 為未來發(fā)展打下良好基礎(chǔ)； 在拿地的資金策略方面 ， 品牌房企可以積極探索信托 、 債券 、 房地產(chǎn)基金等多樣化的融資渠道 ， 緩解銀行信貸緊縮帶來的不利影響 。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、 17月新增土地儲備面積 （萬平方米） 拿地成本（元 /平方米） 一線城市 二三線城市 一線城市 二三線城市 萬科 116 1342 6145 1707 保利地產(chǎn) 57 596 13693 2107 中海 40 154 16923 3321 綠地集團 22 544 3429 1191 龍湖地產(chǎn) 61 129 10036 2837 綠城 10 389 14999 2641 華僑城 65 221 14625 1654 金融街 57 132 4735 2933 遠洋地產(chǎn) 17 19 24065 12609 恒大地產(chǎn) 0 668 1054 招商地產(chǎn) 10 65 16377 3680 華潤置地 0 220 2254 金地 0 79 1827 本資料來自 22 新政下，品牌房企拿地趨向謹慎、理性、科學(xué) 表： 2020年 17月 品牌房企每月新增土地儲備面積及金額 從品牌房企 2020年每個月的拿地情況看 ， 2020年一季度 ， 萬科 、 中海地產(chǎn) 、 保利地產(chǎn) 、 綠城集團等品牌房企拿地?zé)崆楦邼q 。 從拿地區(qū)域分布看 ， 由于一線城市樓面地價有所提升 ， 而二三線城市樓面地價變化相對較小 ，品牌房企加大了在二三線城市土地儲備力度 ， 拿地面積占企業(yè)新增土地儲備均接近或超過 7成 。 通過下表可以看到 ， 廣渠路 15號地塊 ， 08年流拍時的樓面價是 5880元 /平方米 ， 09年成交時的樓面地價為 15216元 /平方米 ， 價格上漲 160%。御西湖 杭州 杭一棉 A、 B地塊 15588 1030 遠洋、萊福建設(shè)聯(lián)合 建設(shè)中， 09年底周邊高價拿地 東莞 塘廈鎮(zhèn)大坪村 15243 0712 新萬地產(chǎn) 萬科棠樾 廈門 五緣灣片區(qū)，內(nèi)灣西側(cè) 14447 0908 國貿(mào)金海灣 國貿(mào)天琴灣（建設(shè)中） 北京 朝陽區(qū)大屯路 224號 13788 1127 金融街 融華世家 本資料來自 13 地王：多半地王閑置或被收回，開盤地王較少 表： 2020年住宅用地總價地王現(xiàn)狀 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、 通過 CREIS中指數(shù)據(jù)土地版對 2020年 “ 地王 ” 項目跟蹤發(fā)現(xiàn) ， 成交總價前 10的地塊中 ， 有 3宗尚未開工或暫時停工 ， 有 2宗被政府收回 ， 有 2宗一期開發(fā) ， 有 3宗開盤 。 圖： 20202020年 全國住宅用地樓面均價 月度走勢 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、 價格：一線城市地價變動較大，上漲幅度較大，而二三線城市地價相對平穩(wěn) 土地成交均價020004000600080001000012000071072073074075076077078079071007110712081082083084085086087088089081008110812091092093094095096097098099091009110912101102103104105106107一線城市 二三線城市表示一線城市均價 … 表示二線城市均價 本資料來自 10 CREIS中指數(shù)據(jù)土地版溢價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 ， 隨著土地市場理性成分增加 ， 主要城市 46月的住宅用地平均溢價水平逐漸走低 。 7月全國住宅用地樓面地價為 1538元 /平方米 ， 較上半年均價低 17%， 環(huán)比下降 16%，同比下降 5%。 CREIS中指數(shù)據(jù)土地版統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 ， 全國 105城市 17月累計推出招拍掛住宅用地 ， 同比增長 83%。 表： 2020年土地計劃供應(yīng)