【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4700香榭麗舍4300世貿(mào)濱江7300月桂都市5300城南板塊長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城6300中央城5200江岸明珠4900匯成名郡5000根據(jù)以上表獲知，2007年高檔樓盤(pán)不斷推出，均價(jià)不斷刷新蕪湖甚至整個(gè)安徽省的記錄，由于目前城南板塊是蕪湖市場(chǎng)熱點(diǎn)的趨向所在，價(jià)格與城中板塊主要樓盤(pán)相差越來(lái)越小。寫(xiě)字樓根據(jù)蕪湖365地產(chǎn)家居網(wǎng)與實(shí)地調(diào)研結(jié)果，2007年蕪湖寫(xiě)字樓新盤(pán)數(shù)據(jù)如下：2007年主要寫(xiě)字樓線盤(pán)介紹樓盤(pán)價(jià)格范圍（元／平方米）鏡街金鼎SOHO　10500僑鴻國(guó)家商城　7800聯(lián)盛國(guó)際大廈　未開(kāi)盤(pán)2007年新建的寫(xiě)字樓由于在規(guī)劃理念、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理方面較前幾年開(kāi)發(fā)的辦公樓已經(jīng)在各個(gè)方面都有了質(zhì)的飛躍，如僑鴻國(guó)際大廈是皖南第一高樓與蕪湖第一座甲級(jí)寫(xiě)字樓，鏡街金鼎SOHO也是蕪湖檔次最高的集商住一體的SOHO辦公樓；相比前幾年寫(xiě)字樓價(jià)格與周邊同類住宅價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，2007年開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓將把蕪湖寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶入一個(gè)新的時(shí)代。配套商業(yè)根據(jù)蕪湖365地產(chǎn)家居網(wǎng)與實(shí)地調(diào)研結(jié)果，2007年蕪湖配套商業(yè)新盤(pán)數(shù)據(jù)如下：2007年配套商業(yè)新盤(pán)介紹板塊樓盤(pán)目前價(jià)格范圍（元／平方米）城中板塊泰華家園（外街一層）　12000天泰大廈（外街一層）　15000和平大廈（內(nèi)街一層）　15000城南板塊長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城（外街一層）未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)20000以上　中央城（內(nèi)街一層）6000　匯成名郡（外街一層）　200002007蕪湖地產(chǎn)租賃市場(chǎng)解讀相比蕪湖比較成熟的銷(xiāo)售市場(chǎng)，蕪湖租賃市場(chǎng)與發(fā)達(dá)的一、二線城市租賃市場(chǎng)相比，還尚在起步階段，體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：沒(méi)有成熟、系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)租賃價(jià)格浮動(dòng)很大，用市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市通用的“元/”指標(biāo)來(lái)衡量，往往同類樓盤(pán)租賃價(jià)格差距都會(huì)很大。因?yàn)樵谑徍捎谑袌?chǎng)需求結(jié)構(gòu)的原因，越是大面積物業(yè)的租賃，價(jià)格相比中小面積物業(yè)會(huì)有大幅度下降，所以誤差會(huì)比較大。目前城中板塊由于城市功能發(fā)展相對(duì)比較成熟，租賃價(jià)格具有更強(qiáng)的合理性，而城南板塊屬于新區(qū)，在城市建設(shè)、人口導(dǎo)入、配套設(shè)施方面還存在一定差距，所以租賃價(jià)格還比較低，而隨著城市化進(jìn)程的加快，城南板塊的價(jià)格上揚(yáng)空間將得以看好。根據(jù)實(shí)地調(diào)研，蕪湖住宅、寫(xiě)字樓與配套商業(yè)租賃價(jià)格數(shù)據(jù)如下：表1 2007年分區(qū)、分物業(yè)類型租賃價(jià)格介紹板塊樓盤(pán)租賃價(jià)格范圍（元／平方米．月）城中板塊中高檔住宅　2030中低檔住宅　712傳統(tǒng)辦公樓（如和平大廈、三泰大廈、金鼎大廈等）　1540新建高檔寫(xiě)字樓（如鏡街、僑鴻國(guó)際商城）60以上，部分如鏡街中某些單元可以達(dá)到１２０商鋪　一層外街100200城南板塊住宅　1020商鋪　一層外街80100工業(yè)廠房　810第三章 蕪湖商業(yè)市場(chǎng)分析一、蕪湖大商業(yè)市場(chǎng)解讀2007年蕪湖市城市居民人均可支配收入13234元，%；人均消費(fèi)支出9509元，%；農(nóng)村居民人均純收入5208元，%；人均生活費(fèi)支出3625元，%；% %。在崗職工年平均工資22761元，%。以上的消費(fèi)及收入增長(zhǎng)，都為商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)支持。面對(duì)2008年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，諸多的發(fā)展商依然看好蕪湖優(yōu)越的城市區(qū)位與迅速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)，他們對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)空間雄心勃勃。同時(shí)，更多具有雄厚實(shí)力的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商正準(zhǔn)備進(jìn)入蕪湖市場(chǎng)，他們從蕪湖城市迅速增加的人口、區(qū)域商業(yè)輻射力中，看到了未來(lái)龐大的商機(jī)。近幾年來(lái)，蕪湖一批大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛亮相，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在日益繁榮的同時(shí)也呈現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)加劇的格局。隨著僑鴻國(guó)際、沃爾瑪、和平國(guó)際等大型商業(yè)企業(yè)的相繼入駐，蕪湖原有的以中山路為中心的商業(yè)格局被打破，商業(yè)零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，一個(gè)多元化、多層次的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在形成，根據(jù)實(shí)地調(diào)研，蕪湖大商業(yè)現(xiàn)狀如下：蕪湖主要大商業(yè)列表商業(yè)類型商業(yè)名稱營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)平方米）百貨零售蕪湖新百大廈蕪湖華億購(gòu)物中心2蕪湖僑鴻國(guó)際商城專賣(mài)店+大賣(mài)場(chǎng)融匯中江廣場(chǎng)4和平國(guó)際商廈復(fù)合型商業(yè)購(gòu)物中心、多功能城市綜合體聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)19（包括酒店、辦公、公寓面積）吉和城市商業(yè)廣場(chǎng)25（包括酒店、辦公、公寓面積）華強(qiáng)城市廣場(chǎng)12復(fù)合型文化藝術(shù)特色主題商業(yè)旅游步行街超市沃爾瑪2歐尚2可以看到，幾年來(lái)蕪湖大中型商業(yè)發(fā)展速度相當(dāng)迅猛，開(kāi)發(fā)量已經(jīng)趕上先前二十年開(kāi)發(fā)建設(shè)的總量，新建商業(yè)主要還是集中在鏡湖區(qū)。二、區(qū)域分析2007年，只在蕪湖市區(qū)內(nèi)，目前就有數(shù)十萬(wàn)平方米的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在建設(shè)、銷(xiāo)售進(jìn)程中。包括聯(lián)盛國(guó)際商業(yè)中心、融匯中江廣場(chǎng)（西區(qū)）、鏡街、僑鴻國(guó)際商城、小九華商業(yè)街、天泰大廈、都市生活廣場(chǎng)等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分布于蕪湖城中城東城北與城南區(qū)，他們的定位，既有大型的綜合性的購(gòu)物中心，也有國(guó)內(nèi)目前最流行的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ，五星級(jí)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，大型的商業(yè)街。目前在建的這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)面積至少在100萬(wàn)平方米以上。一批著名的商業(yè)巨頭也對(duì)蕪湖市場(chǎng)虎視眈眈。2007年，在家樂(lè)福意外退出的時(shí)刻，屬于世界五百?gòu)?qiáng)的全球第三大商業(yè)零售企業(yè)英國(guó)TESCO、特易購(gòu)）旗下的“樂(lè)購(gòu)TESCO”大型賣(mài)場(chǎng)，悄然與蕪湖目前單體面積最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目聯(lián)盛國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)簽下了合作協(xié)議。據(jù)悉，即將開(kāi)設(shè)的蕪湖“樂(lè)購(gòu)TESCO”大型賣(mài)場(chǎng)的面積約為2萬(wàn)余平方米。另一個(gè)國(guó)際大型商業(yè)連鎖企業(yè)法國(guó)歐尚，也將在2008年內(nèi)于蕪湖城北區(qū)域開(kāi)業(yè)。屆時(shí)，以香格里拉花園、云龍陽(yáng)光等代表的周邊數(shù)個(gè)大型社區(qū)將進(jìn)一步完善商業(yè)配套，該區(qū)域內(nèi)，由準(zhǔn)五星級(jí)的漢爵陽(yáng)明酒店、龍津酒店、華爾頓酒店、法國(guó)雅高酒店、法國(guó)歐尚大賣(mài)場(chǎng)、華強(qiáng)方特樂(lè)園、銀湖波爾卡商業(yè)街等構(gòu)成的綜合配套設(shè)施，將促使該區(qū)域成為蕪湖新的區(qū)域商業(yè)、文化中心。在城中區(qū)域，聯(lián)盛國(guó)際商業(yè)中心、融匯中江廣場(chǎng)（西區(qū)）、鏡街、僑鴻國(guó)際商城、小九華商業(yè)街、凱帆大廈等一批新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，將進(jìn)一步鞏固鏡湖區(qū)的中心商業(yè)區(qū)的地位，名流置業(yè)、世茂股份分別打造的濱江綜合商業(yè)項(xiàng)目，將在不遠(yuǎn)的將來(lái)，構(gòu)成蕪湖城市新的商業(yè)圈。 2008年，隨著弋江區(qū)招商引資力度的推進(jìn)，和瑞動(dòng)漫科技園、賽爾大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、蕪湖市物流中心、大型醫(yī)療器械物流交易中心、蕪湖工程機(jī)械大市場(chǎng)等為代表的一批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在城南崛起。城南地區(qū)將涌現(xiàn)大批以專業(yè)大市場(chǎng)為主流形態(tài)的大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，消費(fèi)群體將看好這批專業(yè)大型市場(chǎng)給未來(lái)幾年內(nèi)蕪湖商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的活力。城東區(qū)域，沿弋江北路形成的幾大專業(yè)市場(chǎng)仍然將繼續(xù)散發(fā)商業(yè)活力。隨著市政府的東遷、商業(yè)文化中心區(qū)的建設(shè)，以及綠地鏡湖世紀(jì)城、明日星城、星河灣等一批住宅項(xiàng)目的崛起，諸多的房地產(chǎn)企業(yè)也注意到了這一區(qū)域內(nèi)商業(yè)需求帶來(lái)的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的新需求，按照正在擬訂中的蕪湖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)與配套，將促成蕪湖商業(yè)地產(chǎn)新熱點(diǎn)在該區(qū)域內(nèi)形成。目前，蕪湖市中心商鋪的價(jià)格基數(shù)過(guò)大，開(kāi)發(fā)規(guī)模也超前，其升值潛力已經(jīng)大不如前。同樣，在一些新開(kāi)發(fā)的大型商住區(qū)周邊的商鋪，因商鋪規(guī)模大、單位面積大、總價(jià)高等特點(diǎn)，其投資價(jià)值已被高估，投資風(fēng)險(xiǎn)正日益加大。商鋪迅速飽和是因?yàn)樯啼佂顿Y回報(bào)利潤(rùn)高，普通沿街商鋪在不同的地段，其價(jià)格走勢(shì)有很大的不同。一般來(lái)說(shuō)，市中心商鋪的價(jià)格漲勢(shì)會(huì)比其它地段的要快，最高可以達(dá)到20—30%/年，而其它地段的商鋪一般可以維持在5—15%/年之間。新建社區(qū)商鋪一般以服務(wù)周邊或?yàn)樯鐓^(qū)內(nèi)部配套等為主，其市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，具備一定的投資價(jià)值。而專業(yè)性商街、專業(yè)性市場(chǎng)等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)培育時(shí)間長(zhǎng)、項(xiàng)目招商與內(nèi)部管理等要求非常嚴(yán)格，從而使得類似項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)在無(wú)形中變大。三、代表樓盤(pán)縱觀蕪湖商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，具有代表性且能對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)壓力的，有以下產(chǎn)品：案名地理位置 規(guī)模價(jià)格江岸明珠弋江區(qū)中山南路、近新時(shí)代商業(yè)街)項(xiàng)目總用地面積：122898平方米，總建筑面積約25萬(wàn)㎡，其中1萬(wàn)余平米的社區(qū)商業(yè)配套及社區(qū)會(huì)所等樓層以小高層、高層住宅為主，戶型以88㎡143㎡的兩房到三房半為主。江岸明珠提倡“LOHAS”生活新概念 。商鋪價(jià)格：12000元/m2住宅