【文章內(nèi)容簡介】 4700香榭麗舍4300世貿(mào)濱江7300月桂都市5300城南板塊長江長現(xiàn)代城6300中央城5200江岸明珠4900匯成名郡5000根據(jù)以上表獲知，2007年高檔樓盤不斷推出，均價不斷刷新蕪湖甚至整個安徽省的記錄，由于目前城南板塊是蕪湖市場熱點的趨向所在，價格與城中板塊主要樓盤相差越來越小。寫字樓根據(jù)蕪湖365地產(chǎn)家居網(wǎng)與實地調(diào)研結果，2007年蕪湖寫字樓新盤數(shù)據(jù)如下：2007年主要寫字樓線盤介紹樓盤價格范圍（元／平方米）鏡街金鼎SOHO　10500僑鴻國家商城　7800聯(lián)盛國際大廈　未開盤2007年新建的寫字樓由于在規(guī)劃理念、設計標準與物業(yè)管理方面較前幾年開發(fā)的辦公樓已經(jīng)在各個方面都有了質(zhì)的飛躍，如僑鴻國際大廈是皖南第一高樓與蕪湖第一座甲級寫字樓，鏡街金鼎SOHO也是蕪湖檔次最高的集商住一體的SOHO辦公樓；相比前幾年寫字樓價格與周邊同類住宅價格倒掛的現(xiàn)象，2007年開發(fā)的寫字樓將把蕪湖寫字樓市場帶入一個新的時代。配套商業(yè)根據(jù)蕪湖365地產(chǎn)家居網(wǎng)與實地調(diào)研結果，2007年蕪湖配套商業(yè)新盤數(shù)據(jù)如下：2007年配套商業(yè)新盤介紹板塊樓盤目前價格范圍（元／平方米）城中板塊泰華家園（外街一層）　12000天泰大廈（外街一層）　15000和平大廈（內(nèi)街一層）　15000城南板塊長江長現(xiàn)代城（外街一層）未開盤，預計20000以上　中央城（內(nèi)街一層）6000　匯成名郡（外街一層）　200002007蕪湖地產(chǎn)租賃市場解讀相比蕪湖比較成熟的銷售市場，蕪湖租賃市場與發(fā)達的一、二線城市租賃市場相比，還尚在起步階段，體現(xiàn)在以下幾點：沒有成熟、系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)租賃價格浮動很大，用市場發(fā)達城市通用的“元/”指標來衡量，往往同類樓盤租賃價格差距都會很大。因為在蕪湖由于市場需求結構的原因，越是大面積物業(yè)的租賃，價格相比中小面積物業(yè)會有大幅度下降，所以誤差會比較大。目前城中板塊由于城市功能發(fā)展相對比較成熟，租賃價格具有更強的合理性，而城南板塊屬于新區(qū)，在城市建設、人口導入、配套設施方面還存在一定差距，所以租賃價格還比較低，而隨著城市化進程的加快，城南板塊的價格上揚空間將得以看好。根據(jù)實地調(diào)研，蕪湖住宅、寫字樓與配套商業(yè)租賃價格數(shù)據(jù)如下：表1 2007年分區(qū)、分物業(yè)類型租賃價格介紹板塊樓盤租賃價格范圍（元／平方米．月）城中板塊中高檔住宅　2030中低檔住宅　712傳統(tǒng)辦公樓（如和平大廈、三泰大廈、金鼎大廈等）　1540新建高檔寫字樓（如鏡街、僑鴻國際商城）60以上，部分如鏡街中某些單元可以達到１２０商鋪　一層外街100200城南板塊住宅　1020商鋪　一層外街80100工業(yè)廠房　810第三章 蕪湖商業(yè)市場分析一、蕪湖大商業(yè)市場解讀2007年蕪湖市城市居民人均可支配收入13234元，%；人均消費支出9509元，%；農(nóng)村居民人均純收入5208元，%；人均生活費支出3625元，%；% %。在崗職工年平均工資22761元，%。以上的消費及收入增長，都為商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了經(jīng)濟支持。面對2008年國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整，諸多的發(fā)展商依然看好蕪湖優(yōu)越的城市區(qū)位與迅速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟，他們對未來的市場空間雄心勃勃。同時，更多具有雄厚實力的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、市場運營商正準備進入蕪湖市場，他們從蕪湖城市迅速增加的人口、區(qū)域商業(yè)輻射力中，看到了未來龐大的商機。近幾年來，蕪湖一批大型商業(yè)地產(chǎn)項目紛紛亮相，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在日益繁榮的同時也呈現(xiàn)出競爭加劇的格局。隨著僑鴻國際、沃爾瑪、和平國際等大型商業(yè)企業(yè)的相繼入駐，蕪湖原有的以中山路為中心的商業(yè)格局被打破，商業(yè)零售業(yè)的競爭日趨激烈，一個多元化、多層次的商業(yè)地產(chǎn)市場正在形成，根據(jù)實地調(diào)研，蕪湖大商業(yè)現(xiàn)狀如下：蕪湖主要大商業(yè)列表商業(yè)類型商業(yè)名稱營業(yè)面積（萬平方米）百貨零售蕪湖新百大廈蕪湖華億購物中心2蕪湖僑鴻國際商城專賣店+大賣場融匯中江廣場4和平國際商廈復合型商業(yè)購物中心、多功能城市綜合體聯(lián)盛商業(yè)廣場19（包括酒店、辦公、公寓面積）吉和城市商業(yè)廣場25（包括酒店、辦公、公寓面積）華強城市廣場12復合型文化藝術特色主題商業(yè)旅游步行街超市沃爾瑪2歐尚2可以看到，幾年來蕪湖大中型商業(yè)發(fā)展速度相當迅猛，開發(fā)量已經(jīng)趕上先前二十年開發(fā)建設的總量，新建商業(yè)主要還是集中在鏡湖區(qū)。二、區(qū)域分析2007年，只在蕪湖市區(qū)內(nèi)，目前就有數(shù)十萬平方米的大型商業(yè)地產(chǎn)項目正在建設、銷售進程中。包括聯(lián)盛國際商業(yè)中心、融匯中江廣場（西區(qū)）、鏡街、僑鴻國際商城、小九華商業(yè)街、天泰大廈、都市生活廣場等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目，分布于蕪湖城中城東城北與城南區(qū)，他們的定位，既有大型的綜合性的購物中心，也有國內(nèi)目前最流行的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ，五星級的甲級寫字樓，大型的商業(yè)街。目前在建的這些商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃建設面積至少在100萬平方米以上。一批著名的商業(yè)巨頭也對蕪湖市場虎視眈眈。2007年，在家樂福意外退出的時刻，屬于世界五百強的全球第三大商業(yè)零售企業(yè)英國TESCO、特易購）旗下的“樂購TESCO”大型賣場，悄然與蕪湖目前單體面積最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目聯(lián)盛國際商業(yè)廣場簽下了合作協(xié)議。據(jù)悉，即將開設的蕪湖“樂購TESCO”大型賣場的面積約為2萬余平方米。另一個國際大型商業(yè)連鎖企業(yè)法國歐尚，也將在2008年內(nèi)于蕪湖城北區(qū)域開業(yè)。屆時，以香格里拉花園、云龍陽光等代表的周邊數(shù)個大型社區(qū)將進一步完善商業(yè)配套，該區(qū)域內(nèi)，由準五星級的漢爵陽明酒店、龍津酒店、華爾頓酒店、法國雅高酒店、法國歐尚大賣場、華強方特樂園、銀湖波爾卡商業(yè)街等構成的綜合配套設施，將促使該區(qū)域成為蕪湖新的區(qū)域商業(yè)、文化中心。在城中區(qū)域，聯(lián)盛國際商業(yè)中心、融匯中江廣場（西區(qū)）、鏡街、僑鴻國際商城、小九華商業(yè)街、凱帆大廈等一批新的商業(yè)地產(chǎn)項目，將進一步鞏固鏡湖區(qū)的中心商業(yè)區(qū)的地位，名流置業(yè)、世茂股份分別打造的濱江綜合商業(yè)項目，將在不遠的將來，構成蕪湖城市新的商業(yè)圈。 2008年，隨著弋江區(qū)招商引資力度的推進，和瑞動漫科技園、賽爾大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、蕪湖市物流中心、大型醫(yī)療器械物流交易中心、蕪湖工程機械大市場等為代表的一批商業(yè)地產(chǎn)項目在城南崛起。城南地區(qū)將涌現(xiàn)大批以專業(yè)大市場為主流形態(tài)的大批商業(yè)地產(chǎn)項目，消費群體將看好這批專業(yè)大型市場給未來幾年內(nèi)蕪湖商業(yè)地產(chǎn)帶來的活力。城東區(qū)域，沿弋江北路形成的幾大專業(yè)市場仍然將繼續(xù)散發(fā)商業(yè)活力。隨著市政府的東遷、商業(yè)文化中心區(qū)的建設，以及綠地鏡湖世紀城、明日星城、星河灣等一批住宅項目的崛起，諸多的房地產(chǎn)企業(yè)也注意到了這一區(qū)域內(nèi)商業(yè)需求帶來的對商業(yè)地產(chǎn)項目的新需求，按照正在擬訂中的蕪湖商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點建設與配套，將促成蕪湖商業(yè)地產(chǎn)新熱點在該區(qū)域內(nèi)形成。目前，蕪湖市中心商鋪的價格基數(shù)過大，開發(fā)規(guī)模也超前，其升值潛力已經(jīng)大不如前。同樣，在一些新開發(fā)的大型商住區(qū)周邊的商鋪，因商鋪規(guī)模大、單位面積大、總價高等特點，其投資價值已被高估，投資風險正日益加大。商鋪迅速飽和是因為商鋪投資回報利潤高，普通沿街商鋪在不同的地段，其價格走勢有很大的不同。一般來說，市中心商鋪的價格漲勢會比其它地段的要快，最高可以達到20—30%/年，而其它地段的商鋪一般可以維持在5—15%/年之間。新建社區(qū)商鋪一般以服務周邊或為社區(qū)內(nèi)部配套等為主，其市場相對比較穩(wěn)定，具備一定的投資價值。而專業(yè)性商街、專業(yè)性市場等大型商業(yè)地產(chǎn)項目，因其開發(fā)周期長，市場培育時間長、項目招商與內(nèi)部管理等要求非常嚴格，從而使得類似項目的投資風險在無形中變大。三、代表樓盤縱觀蕪湖商業(yè)地產(chǎn)項目，具有代表性且能對本項目形成競爭壓力的，有以下產(chǎn)品：案名地理位置 規(guī)模價格江岸明珠弋江區(qū)中山南路、近新時代商業(yè)街)項目總用地面積：122898平方米，總建筑面積約25萬㎡，其中1萬余平米的社區(qū)商業(yè)配套及社區(qū)會所等樓層以小高層、高層住宅為主，戶型以88㎡143㎡的兩房到三房半為主。江岸明珠提倡“LOHAS”生活新概念 。商鋪價格：12000元/m2住宅