【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 216。 主力客源來自于華陽(yáng)鎮(zhèn)的本地居民，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)房的主要目的是改善居住環(huán)境以及體現(xiàn)身份，他們所接受的總價(jià)通常在80100萬元左右；216。 其次是南京的客戶，由于華陽(yáng)鎮(zhèn)距離南京非常進(jìn)，而南京的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，因此不少南京客戶前來華陽(yáng)鎮(zhèn)投資、渡假，他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，所選擇的通常是鎮(zhèn)北板塊，距離南京比較近，另外所選擇的面積通常在200平方米左右，總價(jià)在100萬元左右；216。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽(yáng)鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民前來購(gòu)房的非常少。、獨(dú)棟別墅、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)供需分析樓盤名稱供應(yīng)面積（㎡）去化率領(lǐng)秀星城10000未推出臺(tái)灣小鎮(zhèn)5000030%歐景家園500040%分析：獨(dú)棟別墅僅有3個(gè)樓盤有供給。其中臺(tái)灣小鎮(zhèn)有5萬平方米的放量（目前推出的10期量體），在未來的供給量上，領(lǐng)秀星城的獨(dú)棟別墅未開出。從去化情況上看，才開盤不久的臺(tái)灣小鎮(zhèn)10期約售出30%，歐景家園銷售情況比較差，開盤至今售出40%。由于改樓盤不是正規(guī)的別墅小區(qū)，不成規(guī)模，而且環(huán)境比較差，因此該樓盤的銷售情況不理想?？偟恼f來獨(dú)棟別墅在華陽(yáng)鎮(zhèn)有一定的需求，本項(xiàng)目的獨(dú)棟別墅仍有可挖掘的市場(chǎng)。、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)價(jià)格分析樓盤名稱平均價(jià)格（元/㎡）主力總價(jià)（萬元）領(lǐng)秀星城未定未定臺(tái)灣小鎮(zhèn)5600150歐景家園360088分析：獨(dú)棟別墅的平均價(jià)格差距比較大，歐景家園由于其環(huán)境以及產(chǎn)品等因素，其獨(dú)棟別墅平均價(jià)格在3600元/平方米；臺(tái)灣小鎮(zhèn)為華陽(yáng)鎮(zhèn)最大的純別墅小區(qū)，其獨(dú)棟別墅的平均價(jià)格為5600元/平方米。從主力總價(jià)上看，臺(tái)灣小鎮(zhèn)的主力總價(jià)為150萬元，而歐景家園的主力總價(jià)為88萬元。結(jié)合銷售狀況來看，臺(tái)灣小鎮(zhèn)的銷售情況明顯好于歐景家園。因此可以看出，獨(dú)棟別墅的環(huán)境因素非常重要，環(huán)境好的獨(dú)棟別墅雖然價(jià)格比較高，但是仍然能夠保證銷售速度，因此本項(xiàng)目在對(duì)獨(dú)棟別墅價(jià)格定位時(shí)應(yīng)著重考慮本項(xiàng)目的環(huán)境等因素。、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分析樓盤名稱面積范圍（㎡）主力面積（㎡）領(lǐng)秀星城規(guī)劃未定規(guī)劃未定臺(tái)灣小鎮(zhèn)193366250歐景家園240270240分析：從各個(gè)樓盤的面積范圍來看，臺(tái)灣小鎮(zhèn)的面積范圍比較大，從193366平方米，戶型多樣，可以選擇的余地非常大，其主力面積為250平方米。而歐景家園由于量體非常小，其面積范圍也非常少，可供選擇的戶型比較少，其主力面積為240平方米。、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)客源分析根據(jù)對(duì)華陽(yáng)鎮(zhèn)在售樓盤的調(diào)查，購(gòu)買客源主要來自與以下幾部分：216。 主力客源來自于華陽(yáng)鎮(zhèn)的本地居民，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)房的主要目的是改善居住環(huán)境以及體現(xiàn)身份，他們所接受的總價(jià)通常在100萬元左右；216。 其次是南京的客戶，由于華陽(yáng)鎮(zhèn)距離南京非常近，而南京的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，因此不少南京客戶前來華陽(yáng)鎮(zhèn)投資、渡假，他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，所選擇的通常是鎮(zhèn)北板塊，距離南京比較近；216。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽(yáng)鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民前來購(gòu)房的非常少。三、各板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城中板塊、城中板塊房地產(chǎn)供需分析樓盤名稱供應(yīng)面積（㎡）去化率公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟天源城80000無無無80%無無無分析：城中板塊位于華陽(yáng)鎮(zhèn)的中心地帶，主要集中在華陽(yáng)路附近的區(qū)域，該板塊在售樓盤有1個(gè)，為天源城。從供給量來看，目前該板塊僅有公寓房8萬平方米，作為華陽(yáng)鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心，該板塊的供應(yīng)量明顯不足。從去化情況上看，該板塊的住宅已經(jīng)去化80%，并且未推的案量比較小?？偟膩砜从捎诔侵邪鍓K住房供應(yīng)不足，有利于其他板塊的發(fā)展，對(duì)本項(xiàng)目來說是個(gè)機(jī)會(huì)之一。、城中板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析樓盤名稱平均價(jià)格（元/㎡）主力總價(jià)（萬元）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟天源城2700無無無32無無無分析：從上表可以看出，城中板塊的公寓房?jī)r(jià)格在2700元/平方米左右，是華陽(yáng)鎮(zhèn)價(jià)格最高的板塊。、城中板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析樓盤名稱面積范圍（㎡）主力面積（㎡）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟天源城50135無無無8120無無無分析：在產(chǎn)品上，面積范圍在50135平方米以下，兩房主力面積89平方米，三房主力面積120平方米。、城中板塊房地產(chǎn)客源分析根據(jù)對(duì)城中板塊各樓盤的調(diào)查，該板塊的客源主要構(gòu)成為：216。 主力客源來自于華陽(yáng)鎮(zhèn)的本地居民，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并且中心城區(qū)的價(jià)格與華陽(yáng)鎮(zhèn)整體價(jià)格相差不大，因此較多的本地居民選擇在城中板塊置業(yè)；216。 其次是南京的客戶，由于華陽(yáng)鎮(zhèn)距離南京非常近，并且受城中板塊價(jià)格所吸引，他們的購(gòu)買目的主要是投資，看中的升值潛力；216。 另外少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽(yáng)鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民以及外來人口。城東板塊、城東板塊房地產(chǎn)供需分析樓盤名稱供應(yīng)面積（㎡）去化率公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟都市晴園19000010000無無45%未推出無無潤(rùn)景美鄰苑200000無無無20%無無無分析：城東板塊位于華陽(yáng)鎮(zhèn)的東部，本項(xiàng)目的地理位置屬于城東板塊。該板塊在售樓盤有2個(gè)，分別為都市晴園和潤(rùn)景美鄰苑。從供給量來看，該板塊的產(chǎn)品主要為公寓房，別墅住宅相當(dāng)少，僅僅有1萬平方米的疊加別墅，并且尚未推出。、城東板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析樓盤名稱平均價(jià)格（元/㎡）主力總價(jià)（萬元）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟都市晴園26003200無無2864無無潤(rùn)景美鄰苑2200無無無22無無無分析：從上表可以看出，城東板塊的公寓房?jī)r(jià)格在2600元/平方米左右，僅次于城中板塊的價(jià)格，潤(rùn)景美臨苑由于地理位置偏僻，因此價(jià)格相對(duì)比較底。目前城東板塊的2個(gè)樓盤目前為一期，據(jù)了解在進(jìn)入2期后，價(jià)格會(huì)有一定程度的上幅，因此本項(xiàng)目在推出時(shí)價(jià)格應(yīng)該略高于該板塊的平均價(jià)格。、城東板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析樓盤名稱面積范圍（㎡）主力面積（㎡）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟都市晴園80140162230無無8110200無無潤(rùn)景美鄰苑97130無無無9115無無無分析：在產(chǎn)品上，城東板快的公寓房以110平方米的三房為主，而兩房的面積差異比較大，都市晴園以小面積的兩房為主，而潤(rùn)景美鄰苑以97平方米的兩房為主。、城東板塊房地產(chǎn)客源分析根據(jù)對(duì)城東板塊各樓盤的調(diào)查，該板塊的客源主要構(gòu)成為：216。 主力客源來自于華陽(yáng)鎮(zhèn)的本地居民，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們以改善居住環(huán)境為主要目的；216。 另外有少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽(yáng)鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民以及外來人口。、個(gè)案分析都市晴園開發(fā)商：句容市華陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)總公司物業(yè)地址：句容市華陽(yáng)東路建筑形態(tài)：疊加別墅、多層、小高層占地面積：建筑面積：20萬平方米容積率：價(jià)格分析：目前該樓盤為第一期，在售的是多層住宅，價(jià)格為2600元/平方米。產(chǎn)品分析：該小區(qū)產(chǎn)品比較多樣化，在售的多層住宅面積范圍在80140平方米，兩房主力面積85平方米，三房主力面積110平方米；二期將會(huì)推出疊加別墅，面積范圍在162230平方米，主力面積200平方米。去化分析：目前該樓盤1期基本銷售完畢，二期將在今年上半年推出?？驮捶治觯涸摌潜P客源主要以本地居民為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源較少。城南板塊、城南板塊房地產(chǎn)供求分析樓盤名稱供應(yīng)面積（㎡）去化率公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟歐洲陽(yáng)光家園70000無無無80%無無無河濱花園26000無無無95%無無無分析：城南板塊是華陽(yáng)鎮(zhèn)居民區(qū)最多的板塊，除在售的2個(gè)樓盤外，還有部分已經(jīng)交房的樓盤以及安置房，因此城南板塊配套設(shè)施比較成熟。從目前城南板塊的供給情況來看，在售的住宅均為公寓房。從去化率來看，城南板塊的在售樓盤去化率比較高，均已到了尾盤階段。因此可以看出城南板塊未來的持續(xù)供給量顯得不足。、城南板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析樓盤名稱平均價(jià)格（元/㎡）主力總價(jià)（萬元）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟歐洲陽(yáng)光家園2300無無無24無無無河濱花園2100