【文章內(nèi)容簡介】 值呈現(xiàn)度不同，進(jìn)行優(yōu)劣搭配銷售； ? 09年 9月以前先推后期剩余資源較好的房源， 9月后通過新一期產(chǎn)品拉開價差，促進(jìn)一期資源較差的房源銷售。 本項目推售原則 四、 2022年總體推貨策略 競爭項目均采用少量多批的推售策略，平均 2個月新推一次，每次推量主要為 3060套，競爭項目后期產(chǎn)品主要以獨棟、疊拼為主。 競爭項目 08年推售情況 項目 08年推售時間表 麓山國際 推出時間 分期 碧影溪 二期 1批次 碧影溪 二期 2批次 拉佩維爾 三期 2批次 香溪堤 1批次 香溪堤 2批次 麓鎮(zhèn)三期 推出產(chǎn)品 獨棟 20 獨棟 20 疊拼 60 獨棟 46 獨棟 46 疊拼 40多套 龍湖長橋郡 推出時間 分期 一期 二期 1批次 二期 2批次 二期 2批次 推出產(chǎn)品 獨棟 46套 獨棟 16套 獨棟 16套 獨棟 8套 蔚藍(lán)卡地亞 推出時間 分期 一期 二期一批次 二期二批次 推出產(chǎn)品 聯(lián)排 126套 獨棟 15套、雙拼 24套 疊拼 40套 鷺湖宮 推出時間 預(yù)計 08年 12月 分期 二期一批次 二期二批次 三期 推出產(chǎn)品 獨棟 14套、雙拼 56套 疊拼 140套 獨棟、疊拼 2022年可售房源梳理 分期 產(chǎn)品 面積（平米） 套數(shù) 可售面積（平米 一期 1批次剩余房源 獨棟 268410 7 雙拼 304334 8 一期 2批次剩余房源 獨棟 292455 16 雙拼 344 3 一期 3批次房源 獨棟 326494 24 雙拼 304326 12 一期加推房源 獨棟 353521 7 雙拼 255 4 新一期 1批次房源 獨棟 550 7 3850 390 8 3120 330 6 1980 合計 102 備注：包括 4套樣板房 一期 2批次 一期 1批次 C區(qū) B區(qū) 一期已推單位示意 一期臨湖部分及近湖部分房源一推出，剩余房源集中在半山及山頂位置。 一期 2批次剩余房源示意 C區(qū) B區(qū) 一期 3批次 新一期1批次 未推房源示意 推售區(qū)域示意 ? 一期 2批次剩余房源 34套， 09年合計新推出房源 67套，根據(jù)銷售情況加推新一期 2批次房源； ? 一期三批次分 23次推出； ? 由于 09年 5月，項目配套、體驗區(qū)、景觀示范區(qū)等尚未完全呈現(xiàn)，建議項目亮相，推出少量一期三批次資源較好的房源，重新樹立形象 推貨時間 推出套數(shù) 房號 產(chǎn)品 產(chǎn)品及面積 所推房源 09年 14月 34 —— 獨棟 293500㎡ 一期 2批次剩余房源 雙拼 295414㎡ 09年 56月 18 C區(qū)山頂?shù)?3236號 C區(qū)半山道 5368號 獨棟 360420㎡ 一期 2批次剩余房源 一期三批次房源 雙拼 302326㎡ 09年 78月 18 C區(qū)剩余房源 獨棟 360420㎡ 一期 2批次剩余房源 一期三批次房源 雙拼 302326㎡ 09年 9－ 12月 31 新一期，加蓋房源 獨棟 320550㎡ 新一期房源 一期加蓋房源 雙拼 253㎡ 備注：根據(jù)實際銷售情況調(diào)整 本項目推售計劃 分三個階段推貨，每階段以 1830套小批量推貨，根據(jù)前一階段所剩房源量進(jìn)行補(bǔ)充，保持可售房源 4050套 五、工程配合 時間 階段 工程配合 2022年 5月 封盤期 現(xiàn)場改造完成（ B、 C區(qū)景觀改造、入口改造，道路改造、燈塔鳥島、大壩包裝） 體驗區(qū)完成（ VIP專屬垂釣區(qū)、香檳廣場、觀鳥區(qū)、水上游樂區(qū)、游艇體驗區(qū)） 2022年 6月 一期剩余房源銷售期 配套打造完成（吉他廣場、歐洲風(fēng)情街） 2022年 78月 新一期蓄客期 高爾夫練習(xí)場呈現(xiàn) 大橋裝修完成 新一期景觀示范區(qū)呈現(xiàn)， 新一期臨湖樣板房打造完成 2022年 12月 新一期銷售 中心會所 音樂廳工程完成 六、價格策略 ? 整體定價采取“分批推售，逐步提升售價”的策略； ? 通過產(chǎn)品景觀線、面積區(qū)間、產(chǎn)品形態(tài)等多種因素加權(quán)平均，進(jìn)行定價預(yù)估； ? 通過面積與單價結(jié)合，拉開產(chǎn)品總價區(qū)間； ? 新一期產(chǎn)品價格升級，拉開差價。 總體定價策略 ? 根據(jù)目前成都別墅市場主要競爭項目發(fā)展對比分析，以及項目工程配合，本項目后期產(chǎn)品價格定位如下： 分期 銷售周期 價格（元 /平米） 一期 2批次 09年 14月 9800 一期 3批次 09年 58月 11000 新一期 09年 912月 17000 ? 5月 B、 C區(qū)景觀改造完成，現(xiàn)場包裝及道路改造完成，實現(xiàn)均價在目前基礎(chǔ)上提升 1000元 /平米； ? 2022年所推的新一期產(chǎn)品主要為獨棟，加上項目配套逐漸完善，現(xiàn)場感染力增強(qiáng)，新一期均價在目前海景道獨棟基礎(chǔ)上價提高約 1000－ 2022元 /平米。 價格定位 調(diào)價原則： ? 價格調(diào)整依據(jù)市場反映、客戶傾向、銷售進(jìn)度等因素，配合工程時間節(jié)點、營銷策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 ? 價格調(diào)整以產(chǎn)品類型為基礎(chǔ)，按照各產(chǎn)品階段性銷售比例進(jìn)行微調(diào)，每次價格調(diào)整幅度不宜過大，增加價格調(diào)整頻率。 調(diào)價策略 根據(jù)各房源銷售率進(jìn)行調(diào)整，最終實現(xiàn)一期獨棟均價： 11514元 /平米，增長 3%；雙拼均價： 9533元 /平米，增長 3%，最終實現(xiàn)一期 整體均價 11000元 /平米 ,增長 3%,實現(xiàn)銷售收入 。 一期調(diào)價策略 物業(yè) 類型 棟數(shù) 當(dāng)前 價格 銷售 面積 階段 銷售面積 銷售率 上漲 幅度 均價 :元 /平米 銷售產(chǎn)值：萬元 獨棟 53 11180 20481 20% 1% 11291 4625 45% 1% 11404 5839 60% 1% 11518 3538 80% 1% 11633 4765 100% 1% 11750 4813 小計 20481 11514 23582 雙拼 27 9257 8520 1704 20% 1% 1593 2130 45% 1% 2022 1278 60% 1% 1218 1704 80% 1% 1641 1704 100% 1% 1657 小計 8520 9533 8122 總計 29001 在一期獨棟房源均價上進(jìn)行調(diào)整，最終實現(xiàn)二期一批次整體均價：17000元 /平米，增長 12%，實現(xiàn)銷售收入 。 二期調(diào)價策略 物業(yè) 類型 棟數(shù) 一期臨湖產(chǎn)品均價 銷售 面積 銷售面積 銷售率 上漲 幅度 均價 :元 /平米 銷售產(chǎn)值：萬元 獨棟 21 15000 8950 1790 20% 8% 16200 1790 40% 2% 16524 55% 2% 16854 80% 3% 17192 3846. 1790 100% 3% 17707 合計 8950 13 17000 15136 預(yù)計 2022年銷售產(chǎn)值 七、營銷策略 整體營銷策略 活動營銷 提高形象， 渠道營銷找準(zhǔn)客戶 體驗營銷 回歸銷售力， 品牌聯(lián)動 持續(xù)升溫 ? 基于市場、客戶以及項目產(chǎn)品的特點，結(jié)合過往營銷推廣經(jīng)驗，我司認(rèn)為本項目營銷的總體策略是： 營銷 手段 事件 營銷 活 動營銷 體 驗營銷 渠道 營銷 全程 營銷 策略 體 驗營銷 現(xiàn)場 體 驗 現(xiàn)場 展示 待現(xiàn)場改造完成，景觀氛圍營造完善， 針對性的細(xì)節(jié)營銷，營造品質(zhì)生活，讓客戶深層體驗項目的優(yōu)勢， 體驗營銷的重點是在于突出尊崇的身份感。 （ 1）體驗營銷 專屬 私家 碼頭 高爾夫 運(yùn)動 體 驗 生 態(tài)環(huán) 境體 驗 中糧 TOP系列品牌展示 會 所、音 樂廳 功能體 驗 游艇 試駕 體 驗 水上游 樂 體 驗 ? 利用項目 800畝湖景優(yōu)勢，設(shè)置項目專屬游艇碼頭，與知名俱樂部進(jìn)行聯(lián)合，形成品牌的捆綁，實現(xiàn)價值提升。體現(xiàn)項目的豪宅特性，為業(yè)主提供高尚生活感受。 游艇俱樂部 —— 游艇試駕體驗