【文章內(nèi)容簡介】 10 7 雙拼 304334 8 一期 2批次剩余房源 獨(dú)棟 292455 16 雙拼 344 3 一期 3批次房源 獨(dú)棟 326494 24 雙拼 304326 12 一期加推房源 獨(dú)棟 353521 7 雙拼 255 4 新一期 1批次房源 獨(dú)棟 550 7 3850 390 8 3120 330 6 1980 合計(jì) 102 備注：包括 4套樣板房 一期 2批次 一期 1批次 C區(qū) B區(qū) 一期已推單位示意 一期臨湖部分及近湖部分房源一推出，剩余房源集中在半山及山頂位置。 一期 2批次剩余房源示意 C區(qū) B區(qū) 一期 3批次 新一期1批次 未推房源示意 推售區(qū)域示意 ? 一期 2批次剩余房源 34套， 09年合計(jì)新推出房源 67套，根據(jù)銷售情況加推新一期 2批次房源； ? 一期三批次分 23次推出； ? 由于 09年 5月，項(xiàng)目配套、體驗(yàn)區(qū)、景觀示范區(qū)等尚未完全呈現(xiàn)，建議項(xiàng)目亮相，推出少量一期三批次資源較好的房源，重新樹立形象 推貨時(shí)間 推出套數(shù) 房號(hào) 產(chǎn)品 產(chǎn)品及面積 所推房源 09年 14月 34 —— 獨(dú)棟 293500㎡ 一期 2批次剩余房源 雙拼 295414㎡ 09年 56月 18 C區(qū)山頂?shù)?3236號(hào) C區(qū)半山道 5368號(hào) 獨(dú)棟 360420㎡ 一期 2批次剩余房源 一期三批次房源 雙拼 302326㎡ 09年 78月 18 C區(qū)剩余房源 獨(dú)棟 360420㎡ 一期 2批次剩余房源 一期三批次房源 雙拼 302326㎡ 09年 9－ 12月 31 新一期，加蓋房源 獨(dú)棟 320550㎡ 新一期房源 一期加蓋房源 雙拼 253㎡ 備注：根據(jù)實(shí)際銷售情況調(diào)整 本項(xiàng)目推售計(jì)劃 分三個(gè)階段推貨，每階段以 1830套小批量推貨，根據(jù)前一階段所剩房源量進(jìn)行補(bǔ)充，保持可售房源 4050套 五、工程配合 時(shí)間 階段 工程配合 2023年 5月 封盤期 現(xiàn)場改造完成（ B、 C區(qū)景觀改造、入口改造，道路改造、燈塔鳥島、大壩包裝） 體驗(yàn)區(qū)完成（ VIP專屬垂釣區(qū)、香檳廣場、觀鳥區(qū)、水上游樂區(qū)、游艇體驗(yàn)區(qū)） 2023年 6月 一期剩余房源銷售期 配套打造完成（吉他廣場、歐洲風(fēng)情街） 2023年 78月 新一期蓄客期 高爾夫練習(xí)場呈現(xiàn) 大橋裝修完成 新一期景觀示范區(qū)呈現(xiàn)， 新一期臨湖樣板房打造完成 2023年 12月 新一期銷售 中心會(huì)所 音樂廳工程完成 六、價(jià)格策略 ? 整體定價(jià)采取“分批推售，逐步提升售價(jià)”的策略； ? 通過產(chǎn)品景觀線、面積區(qū)間、產(chǎn)品形態(tài)等多種因素加權(quán)平均，進(jìn)行定價(jià)預(yù)估； ? 通過面積與單價(jià)結(jié)合，拉開產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間； ? 新一期產(chǎn)品價(jià)格升級(jí)，拉開差價(jià)。 總體定價(jià)策略 ? 根據(jù)目前成都別墅市場主要競爭項(xiàng)目發(fā)展對比分析，以及項(xiàng)目工程配合，本項(xiàng)目后期產(chǎn)品價(jià)格定位如下： 分期 銷售周期 價(jià)格（元 /平米） 一期 2批次 09年 14月 9800 一期 3批次 09年 58月 11000 新一期 09年 912月 17000 ? 5月 B、 C區(qū)景觀改造完成，現(xiàn)場包裝及道路改造完成，實(shí)現(xiàn)均價(jià)在目前基礎(chǔ)上提升 1000元 /平米； ? 2023年所推的新一期產(chǎn)品主要為獨(dú)棟，加上項(xiàng)目配套逐漸完善，現(xiàn)場感染力增強(qiáng)，新一期均價(jià)在目前海景道獨(dú)棟基礎(chǔ)上價(jià)提高約 1000－ 2023元 /平米。 價(jià)格定位 調(diào)價(jià)原則： ? 價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場反映、客戶傾向、銷售進(jìn)度等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營銷策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 ? 價(jià)格調(diào)整以產(chǎn)品類型為基礎(chǔ)，按照各產(chǎn)品階段性銷售比例進(jìn)行微調(diào)，每次價(jià)格調(diào)整幅度不宜過大，增加價(jià)格調(diào)整頻率。 調(diào)價(jià)策略 根據(jù)各房源銷售率進(jìn)行調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)一期獨(dú)棟均價(jià)： 11514元 /平米，增長 3%；雙拼均價(jià)： 9533元 /平米，增長 3%，最終實(shí)現(xiàn)一期 整體均價(jià) 11000元 /平米 ,增長 3%,實(shí)現(xiàn)銷售收入 。 一期調(diào)價(jià)策略 物業(yè) 類型 棟數(shù) 當(dāng)前 價(jià)格 銷售 面積 階段 銷售面積 銷售率 上漲 幅度 均價(jià) :元 /平米 銷售產(chǎn)值：萬元 獨(dú)棟 53 11180 20481 20% 1% 11291 4625 45% 1% 11404 5839 60% 1% 11518 3538 80% 1% 11633 4765 100% 1% 11750 4813 小計(jì) 20481 11514 23582 雙拼 27 9257 8520 1704 20% 1% 1593 2130 45% 1% 2023 1278 60% 1% 1218 1704 80% 1% 1641 1704 100% 1% 1657 小計(jì) 8520 9533 8122 總計(jì) 29001 在一期獨(dú)棟房源均價(jià)上進(jìn)行調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)二期一批次整體均價(jià)：17000元 /平米，增長 12%，實(shí)現(xiàn)銷售收入 。 二期調(diào)價(jià)策略 物業(yè) 類型 棟數(shù) 一期臨湖產(chǎn)品均價(jià) 銷售 面積 銷售面積 銷售率 上漲 幅度 均價(jià) :元 /平米 銷售產(chǎn)值：萬元 獨(dú)棟 21 15000 8950 1790 20% 8% 16200 1790 40% 2% 16524 55% 2% 16854 80% 3% 17192 3846. 1790 100% 3% 17707 合計(jì) 8950 13 17000 15136 預(yù)計(jì) 2023年銷售產(chǎn)值 七、營銷策略 整體營銷策略 活動(dòng)營銷 提高形象， 渠道營銷找準(zhǔn)客戶 體驗(yàn)營銷 回歸銷售力， 品牌聯(lián)動(dòng) 持續(xù)升溫 ? 基于市場、客戶以及項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)，結(jié)合過往營銷推廣經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為本項(xiàng)目營銷的總體策略是： 營銷 手段 事件 營銷 活 動(dòng)營銷 體 驗(yàn)營銷 渠道 營銷 全程 營銷 策略 體 驗(yàn)營銷 現(xiàn)場 體 驗(yàn) 現(xiàn)場 展示 待現(xiàn)場改造完成，景觀氛圍營造完善， 針對性的細(xì)節(jié)營銷，營造品質(zhì)生活，讓客戶深層體驗(yàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢， 體驗(yàn)營銷的重點(diǎn)是在于突出尊崇的身份感。 （ 1）體驗(yàn)營銷 專屬 私家 碼頭 高爾夫 運(yùn)動(dòng) 體 驗(yàn) 生 態(tài)環(huán) 境體 驗(yàn) 中糧 TOP系列品牌展示 會(huì) 所、音 樂廳 功能體 驗(yàn) 游艇 試駕 體 驗(yàn) 水上游 樂 體 驗(yàn) ? 利用項(xiàng)目 800畝湖景優(yōu)勢，設(shè)置項(xiàng)目專屬游艇碼頭，與知名俱樂部進(jìn)行聯(lián)合，形成品牌的捆綁，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。體現(xiàn)項(xiàng)目的豪宅特性，為業(yè)主提供高尚生活感受。 游艇俱樂部 —— 游艇試駕體驗(yàn) 高爾夫運(yùn)動(dòng)體驗(yàn) ? 待高爾夫練習(xí)場呈現(xiàn)，邀請知名的高爾夫教練現(xiàn)場指導(dǎo)，讓業(yè)主或到訪客戶可親自體驗(yàn)高爾夫運(yùn)動(dòng)的樂趣。 頂級(jí)會(huì)所功能尊崇體驗(yàn) ? 將社區(qū)中心會(huì)所配套功能（如恒溫游泳池、商務(wù)會(huì)議室、 SPA、瑜伽室等）進(jìn)行試營業(yè)，讓客戶免費(fèi)體驗(yàn)尊貴感覺，考慮將會(huì)所作為品牌會(huì)館，提供給名牌企業(yè)作為永久性會(huì)所，吸引高度客戶。 生 態(tài)資 源體 驗(yàn) ——生 態(tài)觀鳥 屋 ? 09年 3月，項(xiàng)目燈塔鳥島打造完成，在加上地塊的原生態(tài)自然森林，植被豐茂，綠水環(huán)繞，大量游禽類水鳥和林灌鳥類在此棲居，可在項(xiàng)目設(shè)置生態(tài)觀鳥區(qū)，讓客戶切身感受項(xiàng)目原生態(tài)自然環(huán)境，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)性。 ? 待項(xiàng)目音樂廳打造完成，為突出項(xiàng)目新一期的文化主題，舉行中小型音樂會(huì)，增加客戶對高雅、尊崇生活的提前感受。 高雅音 樂 感受 項(xiàng)目品牌 項(xiàng)目價(jià)值 企業(yè)價(jià)值 中糧 TOP系列品牌館 在項(xiàng)目現(xiàn)場售樓部設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目品牌館，做為項(xiàng)目的形象展示，重點(diǎn)展示中糧TOP系列產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)展示中糧集團(tuán)的較有影響力的項(xiàng)目。 總 體 營銷 手段 事件 營銷 活 動(dòng)營銷 體 驗(yàn)營銷 渠道 營銷 活動(dòng)營銷詳見：“第三部分：階段性推廣策略” ? 主要以圈層活動(dòng)為主，針對性的將項(xiàng)目信息傳達(dá)給目標(biāo)客群，同時(shí)活動(dòng)與銷售配合，回歸銷售力活動(dòng)建議如下： ? 歐洲街 〃 中國年 〃 新春團(tuán)拜會(huì) ? 四川首屆少兒鋼琴大賽 ? 中糧 TOP系列品鑒會(huì) ? 老客戶答謝酒會(huì)等 （ 2）活動(dòng)營銷 總 體 營銷 手段 事件 營銷 活 動(dòng)營銷 體 驗(yàn)營銷 渠道 營銷 主策略： 主動(dòng)出擊，開辟圈層渠道營銷戰(zhàn)線 ? 建立完全 暢順 的客 戶 渠道，充分整合客 戶資 源， 擴(kuò) 大客 戶 群體，有效的 進(jìn) 行圈 層營銷 。 （ 3）渠道營銷 渠道拓展 —— 高端 場 所 設(shè) 展 針對高端客戶出入場所，進(jìn)行有針對性高質(zhì)量客戶挖掘： 手段：設(shè)置咨詢點(diǎn)（不能設(shè)置咨詢點(diǎn)的地方，以燈箱、展架等方式進(jìn) 行項(xiàng)目信息傳達(dá)） ? 商場：美美力誠、西武、 仁和春天等 ? 星級(jí)酒店：香格里拉、喜來登、凱賓斯基、洲際等 ? 寫字樓：威斯頓聯(lián)邦大廈，時(shí)代廣場、力寶等 ? 其它渠道拓展：機(jī)場 VIP、高爾夫球場 渠道拓展 —— 高端 協(xié)會(huì) 、 歐 洲街商家 聯(lián) 盟 手段：聯(lián)誼會(huì)、小型產(chǎn)品推薦會(huì)等 對象：成都市場各高端協(xié)會(huì)（如臺(tái)商協(xié)會(huì)、馬術(shù)協(xié)會(huì)、高爾夫俱樂部、高檔