【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 130~140 105 62 140~150 53 11 150以上 4 躍層 160~200 111 200以上 16 合計(jì) 861 280 最小面積 84（平方米） 103（平方米） 最大面積 250（平方米） 142（平方米） （ 2）整體對(duì)比： 本案 連城 備注 主力房型面積 100 平米以下和 130平米以上 100— 130 平方米 詳情見(jiàn)表 細(xì)部特征 凸窗（包括轉(zhuǎn)角凸窗） 復(fù)式 八角平窗（開(kāi)啟方式有 2種） 頂層送閣樓 規(guī)劃特色 南北 一條主景觀軸線 同左 均好性都較強(qiáng) 東西 內(nèi)商業(yè)街 L形河 環(huán)境設(shè)計(jì) 美國(guó)泛亞易道 美國(guó) DND 立面 現(xiàn)代式 新古典式 體量 24 萬(wàn)平方米 10 萬(wàn)平方米 我案規(guī)模占一定優(yōu)勢(shì) 第 21頁(yè) / 共 72頁(yè) 總套數(shù) 1800 套 726 套 物業(yè)類型 多層、小高層 多層、小高層 均價(jià) 3800 元 /平方米 3800 元 /平方米 小高：多層 1： 2 2： 1 3R： 2R 1： 2 1： 1（ 3R 略多） 銷售速度 小三房 二房 大三房 品牌 金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 連城置業(yè) 相對(duì)企業(yè)品牌而言，連城遠(yuǎn)不如本案，但連城通過(guò)這段銷售期的客戶積累，已初步形成一定的品牌。 結(jié)論： a、地段過(guò)于接近，產(chǎn)品大體相似，難以形成差異化競(jìng)爭(zhēng)（惡性競(jìng)爭(zhēng)代價(jià)較高）。 b、終極目標(biāo)：快速去化本案，而非擊跨連城，兩者合作，共御強(qiáng)敵（下半年潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅較大）。 c、本案主力房型面積與連城基本錯(cuò)開(kāi)，故而總價(jià)差距明顯，導(dǎo)致細(xì)分目標(biāo)客戶群各有側(cè)重。 第 22頁(yè) / 共 72頁(yè) 第二部分：產(chǎn)品篇 產(chǎn)品篇˙產(chǎn)品分析 一、 規(guī)劃分析 “一街兩景三物業(yè)”規(guī)劃特色 一 街：小區(qū)內(nèi) “內(nèi)庭院式休閑街” 的設(shè)置是本案的一大亮點(diǎn)。 兩 景：南北住宅景觀；東西商業(yè)景觀 三物業(yè)：多層、小高層、復(fù)式 第 23頁(yè) / 共 72頁(yè) 二、 房型分析 房型 套數(shù) 比例（ %） 主力房型面積（ m2） 一房 1 二房 488 9099 三房 245 130 以上 復(fù)式 127 1601179 結(jié)論： 本案房型以小二房和大三房為主 復(fù)式面積比較適中 三房面積偏大 三、 賣點(diǎn)分析 社區(qū)概念突破：復(fù)合型社區(qū)規(guī)劃 產(chǎn)品特色：內(nèi)庭院式休閑街設(shè)計(jì)；現(xiàn)代風(fēng)格立面設(shè)計(jì) 完善配套，成熟社區(qū) 開(kāi)發(fā)商品牌與實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：碧云、金橋雙品牌 第 24頁(yè) / 共 72頁(yè) 倡導(dǎo) 國(guó)際生活模式：將國(guó)際化生活引入金橋社區(qū) 四、 周邊配套分析 兩大成熟社區(qū)（金橋新村與金楊新村）交界地帶，得雙方便利 交通 —— 交通車路線明晰 東周線：（ 6： 47— 19： 47）東陸新村 —— 金橋路 —— 民生路 —— 世紀(jì)公園 —— 楊高路地鐵站 —— 花木 —— 康橋 —— 周浦醫(yī)院 815：（ 6： 47— 18： 17）德州新村 —— 上南路 —— 博文路 —— 源深路 —— 金橋路 —— 高行 —— 俞家港 —— 海關(guān) —— 高橋 191（ 6： 50— 22： 40）楊家路 —— 第一八百伴 —— 張楊路 —— 民生路 —— 荷澤路 —— 華高新村 —— 秦橋 —— 榕橋 783：（ 6： 42— 23： 32）臺(tái)兒莊路 —— 博興路 —— 金橋路 —— 羅山路 —— 東方路 —— 福建南路 —— 淮海東路 638：（ 6： 40— 18： 40）東陸新村 —— 金橋路 —— 云山路 —— 張楊路 —— 龍陽(yáng)路 —— 昌里花園 —— 浦東南路 —— 周家渡 774：嶗山東路 —— 東方路 —— 源深路 —— 張楊路 —— 金橋路 —— 博興路 —— 華高 —— 李家港 —— 市七醫(yī)院 —— 高橋 716：（ 6： 02— 23： 12）鳳城新村 —— 新華醫(yī)院 —— 周家嘴路 —— 張揚(yáng)路 —— 金橋路 —— 博興路 —— 東陸路 —— 張橋 776：永業(yè)路 —— 東陸路 ——— 博興路 —— 金橋路 —— 羅山新村 —— 民生路 —— 源深路 —— 楊家宅 —— 泰東 路 785：臺(tái)兒莊路 —— 金橋路 —— 名人苑 —— 體育中心 —— 龍陽(yáng)路 —— 昌里小區(qū) —— 上南二村 —— 長(zhǎng)青公園 —— 上鋼新村 川歇路：（ 6： 14— 18： 54）歇浦路 —— 浦東大道 —— 黃山新村 —— 長(zhǎng)島路 —— 張橋 —— 龍東公路 —— 川沙 從交通線路看，有東周線、 19 783 等公交從小區(qū)直達(dá)地鐵， 783 直達(dá)陸家嘴、淮海路（ 8 分鐘 /班，高峰期 3 分鐘 /班）， 716 連接金橋和楊浦，到外高橋的公交有 77 815 等。因此，本案周邊的交通還是比較方便的。 第 25頁(yè) / 共 72頁(yè) 生活配套 （ 1）銀行 工商銀行、交通銀行、浦東發(fā)展銀行、建設(shè)銀 行 （ 2）超市 家樂(lè)福超市、農(nóng)工商超市、聯(lián)華超市、華聯(lián)超市、家得利超市、 OBI建材超市 （ 3）其他 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、副食品市場(chǎng)、小吃世界、欣林家具城 （ 4）運(yùn)動(dòng) 體育中心（設(shè)于碧云國(guó)際社區(qū)內(nèi)，籌建中） 醫(yī)療、學(xué)校 （ 1）醫(yī)院 華山醫(yī)院浦東分院、公利醫(yī)院、金橋區(qū)段醫(yī)院 （ 2）學(xué)校 浦興中學(xué)、金茂小學(xué)、浦東模范中學(xué)、金橋中學(xué)、中歐國(guó)際工商學(xué)院、協(xié)和國(guó)際學(xué)校、平和雙語(yǔ)學(xué)校、中福會(huì)幼兒園、 復(fù)旦書院 獨(dú)家資源：平和雙語(yǔ)學(xué)校、中福會(huì)幼兒園 產(chǎn)品篇˙ SWOT分析 一、總體方案的 SWOT 和 USP 分析 （一） 優(yōu)勢(shì) 復(fù)合型社區(qū) 第 26頁(yè) / 共 72頁(yè) 一街二景三物業(yè) 中高檔社區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 大社區(qū)小組團(tuán)化，使戲劇性蘊(yùn)涵其中 把握流行的均好型規(guī)劃思路，同時(shí)有效利用帶、塊、點(diǎn)資源組合創(chuàng)造產(chǎn)品的戲劇性 兩大軸線景觀充分的商業(yè)性表現(xiàn)： 商業(yè)街的景觀資源利用、會(huì)所的延伸概念利用 步行街帶狀景觀，創(chuàng)造高檔居住形態(tài) 中央綠地塊狀景觀資源，創(chuàng)造中高檔景觀型居住 半開(kāi)放式組團(tuán)點(diǎn)狀分 布，創(chuàng)造社區(qū)中高檔私密居住的小氛圍 現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格 （ 1）現(xiàn)代主義風(fēng)格 中高側(cè)低、內(nèi)高外低的建筑群體關(guān)系，使其無(wú)論是置身于社區(qū)之中還是在社區(qū)外，其視覺(jué)感覺(jué)變幻豐富。 建筑單體上建筑構(gòu)成物、色彩組合，引領(lǐng)金橋新一輪居住風(fēng)格。 （ 2）夸張的建筑細(xì)節(jié) L形轉(zhuǎn)角凸窗 一街、兩景（商業(yè)景觀帶和綠化景觀帶）、三種物業(yè)形態(tài)（多層、小高層、復(fù)式）的現(xiàn)代社區(qū) 第 27頁(yè) / 共 72頁(yè) （二） 劣勢(shì)： 缺乏大亮點(diǎn)，且局部存在明顯的制約因素 中心景觀資源由于幼兒園的存在 而無(wú)法最大發(fā)揮。 在目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，本案的市場(chǎng)定位略偏高。 （三） 機(jī)會(huì)： 目前金橋缺乏大型中高檔規(guī)劃社區(qū)，住宅開(kāi)發(fā)處于質(zhì)變過(guò)程 從歐式到現(xiàn)代：金橋成熟地區(qū)首次出現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格社區(qū)。 從單一要素訴求到多要素訴求：在金橋講求居住環(huán)境單一要素的階段，首次出現(xiàn)以物業(yè)綜合要素為主訴求的大型社區(qū)。 （四） 威脅： 潛在競(jìng)爭(zhēng)的威脅，將迫使優(yōu)勢(shì)很快削弱 新物業(yè)形態(tài)（商業(yè)設(shè)施上高檔住宅）的市場(chǎng)接受度問(wèn)題。 由于推出時(shí)機(jī)滯后，可能會(huì)使原具市場(chǎng)引領(lǐng)地位的現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計(jì)落于市場(chǎng)跟從者地位。 10月以后，潛在競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)現(xiàn)，壓力巨大。 第 28頁(yè) / 共 72頁(yè) （五） 總體方案的 USP 分析 高檔概念、中高檔“城”區(qū)、金橋首條國(guó)際化內(nèi)庭院式休閑街 A 綜合品質(zhì)優(yōu)勢(shì) B 產(chǎn)品組合 C 產(chǎn)品序列性 由 B 、 C創(chuàng)意產(chǎn)品的戲劇性 二、房型的 SWOT 分析 （一） 優(yōu)點(diǎn)： 占據(jù)均好性和布局合理性，陽(yáng)臺(tái)小特色大文章 1． 夸張的細(xì)節(jié)，創(chuàng)造個(gè)性化再造空間 陽(yáng)臺(tái)、凸窗、轉(zhuǎn)角窗 2．觀景性設(shè)計(jì) 3．適度豐富的 套型 4．主力房型為二房，集中在 80— 100 平方米，其面積指標(biāo)和資源優(yōu)劣配合較好。 （二） 缺點(diǎn)： 第 29頁(yè) / 共 72頁(yè) 外立面裝飾板會(huì)影響部分房型采光 面積偏大的 130 平方米以上的三房較多 （三） 機(jī)會(huì)： 面積指標(biāo)：目前該區(qū)域集中成交面積峰值為 90平方米，對(duì)大面積房型的需求有增大的可能。 套型組合、比例： 2房與 3房比例為 2： 1，在當(dāng)?shù)刂髁魇袌?chǎng)為 2房市場(chǎng)，中高檔樓盤以 3 房為主力，因此我們可以在 2房相對(duì)供應(yīng)量少時(shí)抓到一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 房型設(shè)計(jì)的先進(jìn)性上：房型細(xì)部設(shè)計(jì)，將成為本案的一大特色。 如弧形陽(yáng)臺(tái)、三陽(yáng)臺(tái)、部分房型將傳統(tǒng)的廳前南陽(yáng)臺(tái)轉(zhuǎn)移至主臥等。 （四） 房型的 USP 分析 夸張的細(xì)部設(shè)計(jì)創(chuàng)造內(nèi)外景的延伸性，突破了房型本身的功能性講求。 產(chǎn)品篇˙產(chǎn)品建議 重點(diǎn)在兩個(gè)方面提升社區(qū)綜合品質(zhì)，創(chuàng)造作戰(zhàn)給養(yǎng)線。 1．物業(yè)管理 （ 1）社區(qū)服務(wù)