【文章內(nèi)容簡介】 施，增強小區(qū)的可居住性以及功能的多樣化。小區(qū)的四周設(shè)底層商店以便為小區(qū)居民提供生活上的便利服務(wù)；◎小區(qū)內(nèi)設(shè)會所，可滿足基本的生活娛樂需要，應(yīng)有棋牌、桌球、健身房等康樂設(shè)施，同時可設(shè)物業(yè)管理中心、社區(qū)服務(wù)中心、老年人活動中心及公廁、垃圾集點等；◎設(shè)置安全防范系統(tǒng)，主要包括出入口管理，閉路電視監(jiān)控，對講機與防盜門的住戶報警等；◎配置信息管理系統(tǒng)，主要包括對安全防范系統(tǒng)實行監(jiān)控、遠程管理和IC卡車輛出入與停車管理、供電、供水設(shè)備、公共照明、電梯等主要設(shè)備的監(jiān)控管理，以及緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)等；◎配置信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，主要包括實現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，并配備寬頻網(wǎng)絡(luò)裝置，每戶不少于2對電話線和兩個有線電視插座，建立有線電視網(wǎng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)，配置局部網(wǎng)絡(luò)并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。四、建筑單體設(shè)計建議（一）單體平面設(shè)計建議◎戶型設(shè)計應(yīng)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來的生活模式，追求住宅戶型設(shè)計體現(xiàn)真正意義上的“以人為本”，所有戶型均擁有寬敞明亮的起居室；◎起居室串聯(lián)寬大觀景陽臺，舒適型臥室均應(yīng)配置良好的視野環(huán)境、廚房、衛(wèi)生間以及足夠的儲藏間，主臥室應(yīng)配置更衣室、衛(wèi)生間；◎合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系、各行為空間的專用性，以滿足不同程度的私密性要求；起居區(qū)與休憩區(qū)明確，干濕分開，起居室、主臥室、書房及餐廳均有良好的景觀朝向；開間與進深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富于空間上的變化；◎廚房與餐廳便捷聯(lián)系，用餐空間相對獨立完整，衛(wèi)生間各個功能組織明確；（二）單體立面造型設(shè)計建議◎立面造型也體現(xiàn)現(xiàn)代都市人對高科技信息的向往，及對高品味生活的追求；◎建議立面用新古典主義的元素集合表達現(xiàn)代住宅建筑的基本構(gòu)成元素（觀景陽臺、凸窗、落地窗、入戶花園、露臺、構(gòu)架、墻體及屋面等），風(fēng)格簡捷明快，加以局部線條的點綴，體現(xiàn)高尚住宅小區(qū)清新典雅的特色；◎小區(qū)建筑由東向西逐漸由低變高，建筑高低錯落、山墻交錯，豐富城市天際線及靈活多變的建筑空間，體現(xiàn)新興都市高尚小區(qū)流暢清秀、宏大而富有建筑細部韻味的現(xiàn)代建筑風(fēng)格；◎注重建筑屋面的設(shè)計，通過建筑退臺設(shè)計露臺，局部設(shè)計坡頂，平坡結(jié)合，并設(shè)計相應(yīng)的屋頂花園，同時結(jié)合立面造型設(shè)計遮陽構(gòu)架以美化小區(qū)的第五立面?！蚪ㄖ⒚鎽?yīng)配以淡雅的淺灰色調(diào)為主，突出表現(xiàn)建筑流暢飄逸的線條及細部設(shè)計，采用大玻璃觀景窗及八角全景窗拉近住宅戶與景觀的距離，使建筑與環(huán)境自然合一，完美融合。（三）戶型設(shè)計建議多層戶型及對應(yīng)建筑面積建議戶型序號（一）（二）（三）（四）（五）房型面積2房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：80—90㎡2房半2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：90—100㎡3房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：100—120㎡4房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：130—140㎡機動建議有獨立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；雙陽臺設(shè)計；有獨立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；雙陽臺設(shè)計；有獨立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3600㎜以上；雙陽臺設(shè)計；有獨立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；四明設(shè)計；主臥開間保障在4200㎜以上；雙陽臺設(shè)計；客廳開間保障在4500㎜以上；/在多層戶型中所占比例25％35％25％12％3％備注主要集中在東、西頭小高層戶型及對應(yīng)建筑面積建議戶型序號（一）（二）（三）（四）房型面積3房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：110—120㎡3房半2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：120—130㎡4房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：130—140㎡機動建議有獨立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3900㎜以上；雙陽臺設(shè)計；有獨立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3900㎜以上；雙陽臺設(shè)計；有獨立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；四明設(shè)計；主臥開間保障在4200㎜以上；雙陽臺設(shè)計；客廳開間保障在4500㎜以上；/在小高層戶型中所占比例50％25％20％5％備注集中在景觀好的單元注：◎多層與小高層的比例——小高層占整體的20%以下；◎多層住宅為7F，小高層為11F；◎表格中所有的百分比數(shù)值按套數(shù)進行初步估算和確定；第三部分 廣告篇項目主題口號及廣告推廣策略※在廣告的訴求上，突出產(chǎn)品的特性優(yōu)勢及生態(tài)居住價值；※在廣告的策略上，整合地面與中空廣告系統(tǒng)，集中造勢；※在廣告的階段上，根據(jù)產(chǎn)品的銷售進度，分五階段推廣； ※在廣告費投放上，根據(jù)銷售的不同階段進行廣告投放，有計劃的達到預(yù)期的廣告目標(biāo)。一、廣告賣點提煉案 名： Eastern Watertown 東方水都項目定位：融僑東區(qū)升級版◎雙公園水岸新城◎夏威夷風(fēng)情健康特區(qū)項目口號：都市新貴◎生活特區(qū)——夏威夷風(fēng)情生活項目賣點：區(qū)位價值；物業(yè)形態(tài)；產(chǎn)品特質(zhì)；景觀規(guī)劃配套設(shè)施；品牌效應(yīng)；開發(fā)實力；物業(yè)管理賣點詮釋：（1）區(qū)位價值 —— 水上公園 / 地標(biāo)建筑（2）物業(yè)形態(tài) —— 福州東部 / 換代產(chǎn)品（3）產(chǎn)品特質(zhì) —— 驚市杰作 / 印證完美（4）景觀規(guī)劃 —— 福州罕見 / 美式風(fēng)情（5）配套設(shè)施 —— 寬帶入戶 / 數(shù)字生活（6）品牌效應(yīng) —— 東區(qū)典范 / 領(lǐng)袖風(fēng)范（7）開發(fā)實力 —— 匯誠地產(chǎn) / 曠世杰作（8）物業(yè)管理 —— 現(xiàn)代物管 / 全程服務(wù)二、廣告操作思路主要行銷推廣策略和方式：主要以地面廣告系統(tǒng)的滲透為主、中空廣告系統(tǒng)的覆蓋，輔以高空廣告系統(tǒng)的轟炸；結(jié)合“事件行銷——《東部論壇》”的新聞效應(yīng)以及“活動公關(guān)”、DM的精確投放，創(chuàng)意性平面廣告，創(chuàng)建立體化傳播攻勢，形成全方位、有空間、有層次、交替性的廣告?zhèn)鞑バЧ?，全面覆蓋引爆市場。地面廣告系統(tǒng)的滲透：A、目標(biāo)：建立以售樓部為中心的“精神堡壘”，進行精美的現(xiàn)場廣告包裝{室內(nèi)布置、室外小品、圍墻廣告、飄空氣球、羅馬旗、布幅廣告等}，并結(jié)合2～5月份福州樓市熱銷期{2月份 《東部論壇》；4月份 《住交會》；5月份 《國際勞動節(jié)》}；借助戶外廣告的空間延伸，發(fā)布巨幅廣告公開〖東方水都〗，在都市空間迅速打造項目形象，建立項目知名度，號召消費；6月舉行盛大的開盤儀式，短期內(nèi)引爆人氣。B、內(nèi)容：主形象：都市新貴◎生活特區(qū)——夏威夷風(fēng)情生活 匯誠地產(chǎn)曠世杰作——融僑東區(qū)升級版中空廣告系統(tǒng)的覆蓋：以《海都報》主流平面媒體為載體、其它報紙（《東南快報》、《福州晚報》、《福州日報》）為輔，相互呼應(yīng)，構(gòu)筑全方位平面廣告覆蓋系統(tǒng)；通過“都市新貴生活特區(qū)、夏威夷風(fēng)情生活”的系列炒作，結(jié)合項目賣點提煉“風(fēng)情生活”的主題，展開豐富多彩的系列化廣告炒作，以便抬高本項目的房價（附加值）。其它廣告系統(tǒng)的輔助：高空廣告系統(tǒng)的覆蓋——以當(dāng)?shù)氐碾娨?、廣播為載體，以新聞和軟新聞為武器，熱點不斷，話題不斷，重復(fù)傳播，大大提升項目的市場影響。如：與福建三套（房產(chǎn)大觀園）或新聞頻道（房產(chǎn)欄目），合辦“東福州明星樓盤推薦”，在當(dāng)?shù)剡x拔“東方水都”作為本區(qū)域的形象代言“人”，借助“明星效應(yīng)”迅速吸引眼球，提升項目的知名度和美譽度。整合推廣：[概要：建立立體化傳播網(wǎng)絡(luò)，形成全方位，有空間，有層次，交替性的廣告?zhèn)鞑バЧ?，全面覆蓋引爆市場。]A、 售樓部內(nèi)外側(cè)包裝 B、 戶外廣告的延伸C、 媒體炒作方式D、 軟性新聞炒作E、 電視臺F、 廣播G、 三維動畫H、 產(chǎn)品說明會I、 硬廣告炒作：把核心賣點用廣告表達J、 活動推廣：內(nèi)部認購、正式開盤、“明星樓盤”推薦活動K、 宣傳單頁、樓書制作：精美的宣傳單頁與樓書有利于增強消費者對本項目的直觀印象地面?zhèn)鞑ハ到y(tǒng)的滲透——類別媒介位 置內(nèi) 容戶外系統(tǒng)三角立柱國貨東路電視中心對面標(biāo)識、主題口號現(xiàn)場看板工地現(xiàn)場項目形象戶外看板舊售樓部門口項目形象指示牌國貨東路項目工地T字路口售樓部方位引導(dǎo)燈桿旗水上公園售樓部前項目形象工地圍墻工地現(xiàn)場四周標(biāo)識、主題口號戶外車體6條公交車線路項目形象手提袋/項目形象住交會布幅展覽館前項目形象售樓部展板（8個小展板，1個主展板）POP掛旗（新、舊售樓部）橫幅（臨時性）銷售名片胸卡中空廣告系統(tǒng)——類別內(nèi) 容備注報紙系列廣告第一階段（引導(dǎo)期）發(fā)現(xiàn)。福州的夏威夷普通1/2版傾倒。東區(qū)水岸經(jīng)典向往。雙公園健康特區(qū)尋找。懂得享受生活的人期待。都市新貴……第二階段（強銷期）幸福生活，請等待3天……頭版1/3版幸福生活，請再等2天……明天，我要幸福生活！幸福生活，全面鋪開 / 東方水都盛大開盤！四大報刊整版心，在水岸停泊……普通1/2版水，在門口歡歌……家，在公園等候……第三階段（促銷期）視銷售情況而定宣傳品銷售樓書DM宣傳單頁戶型單頁高空廣告系統(tǒng)——電視置業(yè)廣場60秒專題片廣播音樂交通頻道15秒、30秒廣告第四部分 營銷篇各階段銷售策略及推廣手法□ 五大階段推廣進程：第1階段：2004年5月1日～ 6月25日 （準備認購期）第2階段：2004年6月26日 ～ 8月30日 （開盤強銷期）第3階段：2004年9月1日 ～ 10月15日 （持續(xù)強銷期）第4階段：2004年10月16日～12月31日 （銷售沖刺期）第5階段：2005年1月1日～2月28日 （清盤收尾期）第1階段：準備/認購期 {5月1日～6月25日} （一）把握三大推廣要點：一個現(xiàn)場：完善（售樓部）現(xiàn)場包裝，立體強化項目核心競爭力一個系統(tǒng)：完善地面廣告系統(tǒng)一個活動：《51內(nèi)部認購》活動前期準備細目：主要內(nèi)容完成時間具體內(nèi)容（根據(jù)協(xié)商后待定）Ⅰ、〈售樓部〉內(nèi)部4月中下旬DM、POP、展板、燈箱廣告、形象墻、各功能標(biāo)牌道具沙盤、戶型模型、價目表、戶型推薦表、銷控表、手提袋、名片、工作牌Ⅱ、地面廣告系統(tǒng)4月初羅馬旗、布幅、飄空氣球、路燈、路旗、人工景觀和其它配套工程市中心巨幅、形象條幅、燈箱廣告、路旗；Ⅲ、“內(nèi)部認購”活動5月上旬A、現(xiàn)場布置；B、DM、簡裝版樓書（折頁）、手提袋、戶型單頁；C、認購須知備注：詳見附件第二階段： {6月26日（六）～8月30日開盤強銷期}活動主題：〖626開盤慶典〗A、平面媒體信