【文章內(nèi)容簡介】 ，推理項目價格 建議均價為： 對外 5200元 /㎡ ，實(shí)收均價 4800元 /㎡ 2022/3/13 39 首領(lǐng)公館項目營銷方案 39 Page 39 項目二層商鋪 價格約為一層商鋪價格的 70%，在 15960元 /㎡ 。 項目的價格定位 ——分層定價 二層商鋪均價 =首層均價 *70% 根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，合理二層價格一般是首層價格的 70%巠右。 商鋪均價 =20229元 /平米 項目三層商鋪 價格約為 二 層商鋪價格的 60%，在 9576元 /㎡ 。 一 層商鋪均價 =22800元 /㎡ 商鋪價格預(yù)期 2022/3/13 40 首領(lǐng)公館項目營銷方案 40 Page 40 項目二層商鋪 價格約為一層商鋪價格的 70%，在 23800元 /㎡ 。 項目的價格定位 ——分層定價 二層商鋪均價 =首層均價 *70% 根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，合理二層價格一般是首層價格的 70%巠右。 商鋪 均價 =30000元 /平米 項目三層商鋪 價格約為 二 層商鋪價格的 60%，在 14280元 /㎡ 。 一 層商鋪均價 =34000元 /㎡ 引進(jìn)沃爾瑪，增加商業(yè)附加值 商鋪價格預(yù)期 2022/3/13 41 首領(lǐng)公館項目營銷方案 41 Page 41 住宅建議均價： 5200元 / ㎡ 公寓精裝標(biāo)準(zhǔn)： 1000元 / ㎡ 建議均價： 6200元 / ㎡ 商業(yè)建議均價： 20220元 / ㎡ 引進(jìn)沃爾瑪，增加商業(yè)附加值 建議均價 :30000元 / ㎡ 物業(yè)價格預(yù)期 2022/3/13 42 首領(lǐng)公館項目營銷方案 42 Page 42 CONTENTS 目錄 營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行 入市環(huán)境研判 項目自身價值提煉 客戶模擬及研究 項目定位 2022/3/13 43 首領(lǐng)公館項目營銷方案 43 Page 43 以低帶高 本項目營銷策略 關(guān)系營銷 —— 以財務(wù)目標(biāo)為核心，明確不同價格線在不同階段的作用； —— 通過不斷的現(xiàn)場活動，來保證客戶上門量，放大林源會于本項目的會員權(quán)益，通過老帶新持續(xù)拓展新客戶； —— 整合賣點(diǎn)，建立差異化競爭級別感 刷新形象 田忌賽馬 —— 用自己的劣產(chǎn)品對對方的好產(chǎn)品，用好產(chǎn)品對對方的劣產(chǎn)品，同等產(chǎn)品的條件下進(jìn)行價格競爭。 分期加推 整盤分多期銷售節(jié)奏 ,各分期內(nèi)根據(jù)實(shí)際銷售狀況適量加推房源 ,保障銷售熱潮 . 44 營銷總控圖 時間 均價 營銷節(jié)點(diǎn) 6300 工程節(jié)點(diǎn) 封頂斷水 二次開盤 開盤 認(rèn)籌 策略 均價提升 4％ 均價提升 2％ 6300 貨包 二次認(rèn)籌 40% 60% 80% 階段目標(biāo) 95% 12月 10月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2022年 2022年 6200 銷售節(jié)奏 多維拉升強(qiáng)銷期 尾盤期 塑立形象期 目的：通過各種營銷活動，進(jìn)一步熱場，形成項目熱銷之勢。維護(hù)與老客戶的關(guān)系，推動口碑傳播與老帶新成交。 2022/3/13 45 首領(lǐng)公館項目營銷方案 45 Page 45 營銷攻略表 我們建議把 2022年 8月 13號作為首領(lǐng)公館的黃道吉日，隆重開盤?。ㄖ芰? 7月 2日 公開認(rèn)籌 12月 11月 10月 9月 2月 1月 8月 7月 時間 6月 階段 目標(biāo) 主體斷水 工程 進(jìn)度 營銷 節(jié)點(diǎn) 營銷 強(qiáng)度 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 5月 8月 13日 盛大開盤 10月中旬 二次認(rèn)籌 12月上旬 二次開盤 40% 60% 80% 95% 6月 30日前售樓部裝修完畢 7月 2商業(yè)認(rèn)籌 8月 20日商業(yè)開盤 內(nèi)部認(rèn)購時間待定 2022/3/13 46 首領(lǐng)公館項目營銷方案 46 Page 46 貨包 A棟住宅底商 酒店式公寓 A棟住宅 首期住宅貨包組合 :30%酒庖式公寓 ,A棟住宅 商鋪貨包 :A棟底商 ,B棟底商 B棟住宅底商 A棟住宅貨包 :223戶 ,總面積 ㎡ 酒庖式公寓貨包 :168戶 ,總面積 6552㎡ A棟商鋪面積 :1580㎡ B棟商鋪面積 :㎡ 2022/3/13 47 首領(lǐng)公館項目營銷方案 47 Page 47 790 ㎡ A棟商業(yè)貨包 A棟一層商業(yè)認(rèn)籌貨包 A棟二層商業(yè)認(rèn)籌貨包 790 ㎡ 2022/3/13 48 首領(lǐng)公館項目營銷方案 48 Page 48 B棟商業(yè)貨包 B棟一層商業(yè) 認(rèn)籌貨包 一層面積 : ㎡ 2022/3/13 49 首領(lǐng)公館項目營銷方案 49 Page 49 B棟二層商業(yè)認(rèn)籌貨包 B棟商業(yè)貨包 二層面積 :㎡ 2022/3/13 50 首領(lǐng)公館項目營銷方案 50 Page 50 貨包總值 按照住宅均價 5200元 /㎡ ,公寓 6200元 /㎡ ,商鋪均價 20220元 /㎡ 均價（元 /㎡ ) 銷售面積 (㎡ ) 銷售額（元） 住宅 5200 142764388 公寓 6200 6552 40622400 商業(yè) 20220 143070800 合計 326457588 2022/3/13 51 首領(lǐng)公館項目營銷方案 51 Page 51 營銷攻略總控表 我們建議把 2022年 8月 13號作為首領(lǐng)公館的黃道吉日，隆重開盤?。ㄖ芰? 7月 2日 公開認(rèn)籌 12月 11月 10月 9月 2月 1月 8月 7月 時間 6月 階段 目標(biāo) 主體斷水 工程 進(jìn)度 營銷 節(jié)點(diǎn) 營銷 強(qiáng)度 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 5月 8月 13日 盛大開盤 10月中旬 二次認(rèn)籌 12月上旬 二次開盤 40% 60% 80% 95% 6月 30日前售樓部裝修完畢 7月 2商業(yè)認(rèn)籌 8月 20日商業(yè)開盤 內(nèi)部認(rèn)購時間待定 2022/3/13 52 首領(lǐng)公館項目營銷方案 52 Page 52 本項目至開盤分為三階段 第一階段 6月 1日至 7月 1日 第二階段 7月 2日至 8月 11日 第三階段 8月 13日至 8月 31日 項目籌備期， 銷售物料準(zhǔn)備、營銷中心包裝、 產(chǎn)品調(diào)整完成、報件完成 項目認(rèn)籌期， 項目認(rèn)籌啟動、 產(chǎn)品說明會、招商啟動會 項目開盤強(qiáng)銷期， 開盤活動、各種聯(lián)歡活動 開盤完成后，根據(jù)銷售情況，出后續(xù)銷售方案 2022/3/13 53 首領(lǐng)公館項目營銷方案 53 Page 53 第一階段 6月 1日至 7月 1日 項目籌備期， 銷售物料準(zhǔn)備、營銷中心包裝、 產(chǎn)品調(diào)整完成、報件完成 2022/3/13 54 首領(lǐng)公館項目營銷方案 54 Page 54 第一階段 展示 活動 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 策略 林源會 入會條件： 年滿 18歲的中國公民 費(fèi)用收?。?免費(fèi)加入 發(fā)放目的： 以林源會吸納原始客戶 ,為項目開盤積累更多的客戶資源，以客戶來現(xiàn)場次數(shù)進(jìn)行累計加分，積分積累到一定程度，可享受不同購房優(yōu)惠（優(yōu)惠待定）；待林源在安寧開發(fā)系列項目之后，可進(jìn)行業(yè)主之間的林源會會員吸納。 與 VIP卡聯(lián)系 :加入 VIP卡 ,必須先加入林源會會員 ,否則無購房資格 VIP卡會員 入會條件： 優(yōu)先考慮林源會會員 ,再為自然客戶 ,在每批次開盤后 ,林源會持續(xù)吸納會員 . 費(fèi)用收取： 可考慮設(shè)置門檻 ,建議以銀行存款金額或復(fù)雜入會條件 ,提高門檻 . 購房優(yōu)惠： 總房款優(yōu)惠 2個點(diǎn)的折扣 (暫定 ) 發(fā)放時間 :2022年 6月 20日后 地點(diǎn)建議 :各接待中心全面辦理 成立林源客戶會 2022/3/13 55 首領(lǐng)公館項目營銷方案 55 Page 55 第一階段 展示 活動 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 策略 有親友 —— 主動推薦 鏈?zhǔn)戒N售 有需求 —— 再次購買 交叉銷售 有體驗(yàn) —— 互動交流 改進(jìn)產(chǎn)品 有競爭 —— 拒絕認(rèn)同 抵制競爭者 有問題 —— 能夠容忍 容忍強(qiáng)度 升級銷售 客戶會 客戶會 轉(zhuǎn)介客戶積分制度 參加客戶會活動積分制度 樹立形象 amp。 告知節(jié)點(diǎn)信息 系統(tǒng)化客戶積累工作 入會激勵制度 蓄客 會員招募計劃 朋友及老業(yè)主介紹 利用客戶會組織非業(yè)主活動 利用客戶會進(jìn)行宣傳 林源客戶會渠道利用 2022/3/13 56 首領(lǐng)公館項目營銷方案 56 Page 56 第一階段 展示 活動 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 策略 招商公司選定，并給予商家品名牌支持 2022/3/13 57 首領(lǐng)公館項目營銷方案 57 Page 57 返租策略確定 ?5成首付；一次性返租 3年，每年返還認(rèn)購總金額的 810%，總計 2430%，即返，直接沖抵首期款 ,實(shí)際首付 20%26%； ?商鋪風(fēng)商業(yè)運(yùn)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營 ,收益有保障 。 ?限時限量發(fā)售 ,購買商鋪客戶，按揭貸款 1優(yōu)惠 一次性付款 2%； ?特定業(yè)態(tài)商家購買優(yōu)惠：購鋪優(yōu)惠 2% 可以同銷售時間優(yōu)惠政策累加； ?招商與銷售