【文章內(nèi)容簡介】 廣活動，如面具舞會等等?？蛻敉ㄖ远绦欧绞礁嬷M行。 近段時間該項目幾乎沒有任何報版廣告和推廣活動，僅有少量介紹項目配置的媒體軟文。 紫檀營銷策略報告 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 皇后國際公寓 項目地址： 上蓮池以西、錦興路以南 占地面積： 10 畝 建筑面積： 59802 ㎡ 建筑形態(tài)： 33F 電梯 總戶數(shù)： 699 戶 主力戶型面積： 61－ 95 ㎡ 61－ 71 ㎡的套一（可改套二）、 80－ 95 ㎡的套二（可改套三） 開盤時間： 2020 年 6 月 9 日 銷售價格： 開盤均價 7339 元 /平方米； 目前均價 7347 元 /平方米 銷售進度： 6 月 9 日推出了第一批次 191 套，在當(dāng)天就基本售罄 6 月 24 日推出第二批次推出 140 余套，至 7 月初就基本銷售完成。 7 月 22 日推出第三批次 150 余套，目前已經(jīng)銷售了 50％左右 項目于 7 月 30 日正式調(diào)價，調(diào)后均價達(dá)到 7600 元 /平米 推廣訴求主題： 城市中央名邸 物管費： 元 /平米 開發(fā)商： 四川藍(lán)光和駿實業(yè)股份有限公司 主要賣點： 城市核心地帶純住宅社區(qū)、頂級配套、 N+1 創(chuàng)新可變戶型 項目解析： 項目的位置是項目最大的優(yōu)勢之一，地處成都市核心區(qū)域，周邊完善、繁華的配套大大提升了本項目的開發(fā)和銷售價值。 該項目前期準(zhǔn)備時間較長，銷售價 格市場預(yù)期較高，但是項目推出后，銷售均價為 7300 元 /平米左右，即使調(diào)價后的 7600 元 /平米和之前市場預(yù)期的 10000 元 /㎡以上的售價相差還是較遠(yuǎn)。而且項目的 紫檀營銷策略報告 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 面積都控制在 95 ㎡以下，由此可見皇后國際公寓還是一個堅持總價控制原則的城市中高端小戶型住宅項目，而并非之前市場傳聞的都市豪宅項目。 皇后國際公寓的主力面積都在 61－ 95 ㎡，在戶型設(shè)計上，該項目推出了一個“ N+1”可墅空間概念，實際上就是在原有套型上加一個陰臺（計半面積），即可作為戶型的一個生態(tài)空間配套又可改作一個房間。其次該項目在 戶型設(shè)計上基本都做到了明廚明衛(wèi)，這在小戶型住宅設(shè)計中還是比較難能可貴的。 未來銷售形勢預(yù)測： 由項目周邊的在售項目來說，皇后國際的售價并不算高，該項目也是市中心少見的純住宅項目，并且項目在有限的規(guī)模上也配備了游泳池、會所等配套設(shè)施，加之藍(lán)光多年來樹立的品牌形象和口碑，皇后國際公寓的后續(xù)銷售應(yīng)該會繼續(xù)保持良好的勢頭。并且就目前的價格而言，還有相當(dāng)大的升值空間。 開盤營銷推廣活動： 項目在準(zhǔn)備階段都比較低調(diào)，一直到 4 月底，項目才開始在成都市各個交通要道推出了戶外廣告 —— 一面碩大的“寶鏡”，和“ 5 12 成都 皇后駕 臨 全城敬候”的廣告語。廣告畫面還是比較有視覺沖擊力，廣告語也比較有氣勢，與“皇后國際”的案名還是比較相符。 5 月 12 日，項目售樓部正式亮相，售樓部門口清一色汗血寶馬組成的“皇家馬隊”護衛(wèi)著身著歐洲王室貴族服裝的模特優(yōu)雅起身，立于兩旁，為每個進入的女士戴上一頂閃閃發(fā)光的“后冠”。售樓部內(nèi)部也開辟了專門供購房者休息的飲茶區(qū)，并提供了咖啡、飲料、糕點等服務(wù)，一邊還有著宮廷服飾的樂隊伴奏背景音樂、宮廷畫師現(xiàn)場作畫等?？梢婇_發(fā)商在努力營造一種宮廷貴族氣質(zhì)的氛圍，但是由于售樓部本來 面積不大，加之人流較多，所以現(xiàn)場給人的感覺比較擁擠混亂。 紫檀營銷策略報告 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 這一個問題在項目的樣板間也存在一定問題，項目的戶型面積不大，但樣板間裝飾以及家具陳列卻采用了比較繁復(fù)歐洲宮廷式的風(fēng)格，讓人覺得稍顯不合時宜。 前期戶外廣告 售樓部亮相 售樓部景觀 售樓部亮相廣告 紫檀營銷策略報告 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 桐梓林歐城 項目地址： 桐梓林南路 占地面積： 69 畝 建筑面積： 179860 ㎡ 建筑形態(tài)： 20F 電梯 總戶數(shù)： 484 余戶（ 1 期，含 200 余戶小戶型） 戶型面積區(qū)間： 50— 200 ㎡ 1 期： 145－ 160 ㎡（套三） 50－ 55 ㎡（套一） 175－ 185 ㎡（套四） 開盤時間： 2020 年 5 月 26 日認(rèn)購選房 銷售價格： 開盤均價 6700 元 /平方米；目前均價 7300 元 /平方米 銷售進度： 開盤當(dāng)天認(rèn)購了總推出戶數(shù)的近 40％左右，目前僅余 47 套，已完成了近 90％的銷售。 推廣訴求主題： 城南國際生活社區(qū)（區(qū)位地段優(yōu)勢） 物管費： 元 /平米左右 開發(fā)商： 四川鑫瀾房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 主要賣點： 桐梓林絕版地段、規(guī)模社區(qū)、完善社區(qū)配套 項目解析： 項目最大的優(yōu) 勢在于其位于桐梓林的絕版位置，周邊具有高尚的居住氛圍、成熟的市政配套、繁華的商業(yè)環(huán)境。 項目本身戶型面積設(shè)計都偏大（僅臨街有一棟小戶型，但目前已經(jīng)不作對外發(fā)售了），值得一提的是在部分戶型設(shè)計，采用了兩層挑高的空中花園，并且花園面積為贈送面積。 項目的單價較之周邊樓盤來說，還算中規(guī)中矩，但是由于戶型面積 紫檀營銷策略報告 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 較大，總價一般都在 100 萬左右，可以判斷項目的 1 期房源針對的目標(biāo)客群基本還是鎖定為城市中產(chǎn)階層。因此對紫檀項目并無太大影響，但是該項目將于 07 年 10 月初推出 2 期，其位置、價格都將優(yōu)于 1 期，因此本項目對紫檀的影響 還有待考察。 未來銷售形勢預(yù)測： 該項目一期 400 余套房源中有 200 套 5055 ㎡ 的小戶型，早在開盤之前就被開發(fā)商內(nèi)部人員和政府相關(guān)關(guān)系戶消化完畢， 1 期銷售火暴，加之開發(fā)商本身具有政府背景，有較多的累計關(guān)系客戶，所以本項目未來銷售形勢比較樂觀。 開盤營銷推廣活動： 項目于 5 月 1 日正式亮相房交會，開始客戶 VIP 登記，至 5月 19 日，共累計客戶 1500 余人。 5 月 19 日正式排號，交納誠意金 5 萬元，累計當(dāng)天排號 300余號。 5月 26日認(rèn)購選房 ,據(jù)從售 樓部銷售人員處了解到當(dāng)天認(rèn)購了總推出戶數(shù)的近 40％左右。 紫檀營銷策略報告 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 鳳凰城 項目地址： 新會展片區(qū)站華路 占地面積： 約 356 畝（ 1 期約 130 畝） 建筑面積： 約 70 萬平米（ 1 期 萬平米） 建筑形態(tài)： 1 期 8 棟 27F 電梯 總戶數(shù)： 2498 戶 戶型面積區(qū)間： 1 期： ㎡（套二） ㎡（套三） ㎡（套四） 開盤時間： 預(yù)計 2020 年 8 月 銷售價格 ： 預(yù)計均價在 65006800 元 /平方 米 銷售進度 ： 前期咨詢中 客群特征： 高收入人群（企業(yè)高級白領(lǐng)、政府機關(guān)公務(wù)員等）； 對藝術(shù)有特別喜好的人 推廣訴求主題 ： 藝術(shù)主題 推廣主題語： 與城市的未來一起飛翔； 有種生活，總能嗅出巴黎的味道 向南 邂逅未來中心的繁華； 鳳行天下，一脈相承的藝術(shù) 生活 城市花院，通往心靈的容器； 鳳凰城、凝聚藝術(shù)語法的群落 華潤置地，與你攜手，改變生活；為靈魂，建一座廟宇 營銷推廣方式 推廣渠道 訴求賣點 日期 報媒廣告 戶外廣告 電視廣告 電梯廣告 網(wǎng)絡(luò)宣傳 其他 5 月 / ☆ / / ☆ 聽演奏會 與城市的未來一起飛翔； 新會展純居住藝術(shù)社區(qū) 6 月 / ☆ / / ☆ 聽演奏會 7 月 / ☆ / / ☆ / 紫檀營銷策略報告 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 開發(fā)商： 華潤置地（成都）有限公司 主要賣點 ： 區(qū)位優(yōu)勢，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿?，開發(fā)商品牌和口碑 項目解析： 項目位于成都市高新南區(qū)大源組團花蔭村，天府大道西側(cè)約 800 米，繞城高速南側(cè)約 1000 米，交通便捷，是成都未來 5 年最具發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值的區(qū)域，未來的城市行政中心所在，是成都傳統(tǒng) 南富 區(qū)域的向外拓展及延伸；周邊未來規(guī)劃配套成熟，有中學(xué)、幼兒園、商業(yè)、市政公園等。 推廣簡評 ： 在 5 月 6 日的時候，項目通過電話，通知一些前期對項目有所關(guān)注的人群，贈送法國德彪西弦樂四重奏音樂會的門票。此后，又與法國領(lǐng)事館和法語同盟聯(lián)合搞了古典音樂欣賞會。通過這些活動，不僅很好的把鳳凰城這個藝術(shù)社區(qū)的概念推向的市場。也明確了項目的客群。一般對高雅藝術(shù)十分感興趣的，都是社會地位較高，或者是從事藝術(shù)行業(yè)的人們。他們的共同點就是，都有較為高的收入。同時，這些文化主要是法國的藝術(shù)為主，所以，很多客源會來源于居住在成都 的法國客戶。 紫檀營銷策略報告 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 麓山國際 項目地址： 人民南路南延線麓山大道二段 6號 占地面積： 2500 畝 建筑形態(tài)： 獨棟、疊加別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房 總戶數(shù)： 412 戶 開發(fā)商： 萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售情況： 項目 開盤時間 推出套數(shù) 戶型面積 均價（元 /m2） 銷售周期 麓山國際社區(qū) 逸翠谷 20201026 136 191272 ㎡ 8000 2個月 橡樹坡 2020121 51 300500 ㎡ 12020 4個月 水晶崗 202079 100 270310 ㎡ 。 4 室或 5室（每戶均帶有 1個洗衣房、保姆房， LOFT工作臺 ,戶均 300㎡花園） 12500 4個月 圓石灘 202091 99 210280 ㎡（戶均約200 平米三重私家庭院） / 2周 碧影溪（ E1 組團） 20201119 26 410500 ㎡ 1202016000 個小時 麓鎮(zhèn)拉佩維爾 電梯花園洋房 22061216 84 140－ 200 6200 1天 電梯花園洋房 2020－ 331 108 140－ 200 55008300 1天 疊加別 墅 202071 / 211－ 238 800010000 1天 ? 推廣方式 該項目在推廣方式上，采用傳統(tǒng)報媒、特殊傳媒與路牌廣告相結(jié)合的 手法。而該項目采用了各種活動，充分發(fā)揮了客戶體驗營銷的價值。 □ 傳統(tǒng)報媒 紫檀營銷策略報告 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 報媒主要是以商報華西的高發(fā)行率為代表的媒介，在傳統(tǒng)報媒的推廣中，主要采用大篇幅、多版（通常 24 個整版）的強勢推廣模式應(yīng)用； 除了成都地區(qū)的日報媒，麓山國際還在《經(jīng)濟觀察報》、《南方周末》等全國發(fā)行的異地主流思想報媒上發(fā)行了廣告。提高了受眾的區(qū)域廣泛性，與此同時，這類報媒的讀者也是政治商務(wù)人士的首 選讀物，也更符合項目的目標(biāo)客群特征。 □ 特殊傳媒 在航空雜志的廣告發(fā)行則是針對商務(wù)群體，對客群的篩選則更加細(xì)化；在該項目的主銷售周期內(nèi)，每期的《頭等艙》都有廣告投放。 □ 戶外廣告 值得一提的是，麓山國際在各重點城市機場外的戶外廣告是該項目品質(zhì)提升以及拓展更多外地實力目標(biāo)客群的最有效手段。 據(jù)統(tǒng)計，麓山國際在北京、上海、廣州、昆明等幾大城市進行了機場戶外廣告的投放，其中以上海浦東機場的收效是最大的。之所以選擇這幾大城市作為廣告投放，主要在于北京、上海作為中國特大城市，機場的年吞吐量及人流量是不言而寓的；特別是作為 省會城市能在這樣的大城市有戶外廣告的投放，也彰顯了項目的品質(zhì)。從實力購房群體來講，這種“花開墻外香”也能得以在心理上有很大的滿足感。 另一方面，這類城市的經(jīng)濟實力及財富人群要比成都市場及西部市場要大很多，故而也能拓展實力購房者，麓山國際的客群中，有很大比例的溫州、江浙、上海的購房群體，與此渠道是很有關(guān)系的。 ? 麓山國際如何維護與客群的關(guān)系 麓山國際營銷總監(jiān) 蔣莉強調(diào) “ 保證每個月都有活動舉行 ” ， 活動的覆蓋有很多，諸如別墅生活論壇、名流時尚之夜、風(fēng)水專題講座、財富論壇、足球比賽、新車發(fā)布會等等。 活動的舉辦是了解客 戶需求和意向最便捷的方式，同時在這個過程中，還能讓客戶看到開發(fā)商的責(zé)任感、開發(fā)實力和項目品質(zhì)， 紫檀營銷策略報告 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 一舉多得 。 通過主題派對、聚會的體驗式生活營銷方式，讓麓山國際社區(qū)的整體形象脫離了一個房地產(chǎn)項