【正文】 2022/3/13 15 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 15 Page 15 人生觀關(guān)鍵詞： 追求獨(dú)立 闖蕩未來 勇敢面對(duì) 創(chuàng)造美好 2022/3/13 16 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 16 Page 16 A、工作居住都在安寧的全日生活人群 目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：首置（租房人群、家庭分裂人群）、首改 目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件；改善居住環(huán)境 …… 目標(biāo)客群核心屬性：安寧區(qū)域情節(jié)濃厚 營銷主攻方向： 安寧片區(qū)已入住小區(qū)和出租率較大的小區(qū)、安寧青年聚集地 目標(biāo)客群分析（客群在哪） 首領(lǐng)公館 客戶的來源細(xì)解 B、工作在安寧，居住不在安寧的潛在遷入人群 目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：首置為主 目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件、方便工作 目標(biāo)客群核心屬性：為了工作的更好 ,希望居住和工作能在一個(gè)地方 營銷主攻方向： 安寧片區(qū)政府部門、企事業(yè)單位、私營業(yè)主、個(gè)體小老板、產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口 2022/3/13 17 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 17 Page 17 C、工作不在安寧，居住在安寧的半日生活人群 目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：首改為主 目標(biāo)客群置業(yè)目的：改善居住環(huán)境 目標(biāo)客群核心屬性：區(qū)域情節(jié)較為濃厚，并將安寧作為自己居住的首選之地 營銷主攻方向： 安寧區(qū)域已入住小區(qū)和出租率較大的小區(qū)，在昆工作的人群 周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)園、政府機(jī)關(guān) …… D、 工作居住都不在安寧，因特殊原因和安寧產(chǎn)生了關(guān)系 目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：首置、首改（看中安寧居住環(huán)境、價(jià)格便宜、交通便利、未來發(fā)展 …… ） 目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件、提高居住品質(zhì) 目標(biāo)客群核心屬性：工作地點(diǎn)或原居住地點(diǎn)靠近安寧，對(duì)安寧發(fā)展有較深的了解 營銷主攻方向： 昆明主城巡展、在售樓盤客戶攔截、拆遷集中點(diǎn)、周邊區(qū)縣巡展、 …… 目標(biāo)客群分析（客群在哪） 首領(lǐng)公館 客戶的來源細(xì)解 2022/3/13 18 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 18 Page 18 目標(biāo)客群分析（客群在哪） “安寧因緣”客戶以外的其他客戶探尋 …… 首領(lǐng)公館項(xiàng)目目標(biāo)客戶的兩大誘因 林源老業(yè)主 向往林源品質(zhì)生活的人 看中林源樓盤保值增值的投資客 …… …… 工作居住都在安寧 工作在安寧、居住不在安寧 工作不在安寧，居住在安寧 工作居住都不在安寧 本案客群定位描述 大安寧地區(qū)為主，昆明區(qū)域投資客戶、產(chǎn)業(yè)人口為輔的 2539歲的青年人群， 主要工作在安寧地區(qū)政府及企事業(yè)單位及區(qū)域外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，私營小業(yè)主，投資客 。 4. 品質(zhì)價(jià)值 —— 會(huì)所、入口廣場、棧道、景觀、園林、用材用料等細(xì) 節(jié)展示品質(zhì)。 8. 商業(yè)價(jià)值 —— 超市入駐，主力商家，電器城入駐提高商業(yè)經(jīng)營價(jià)值。 —— 林源地產(chǎn)的安寧成熟地產(chǎn)品牌。 精致的居所，專為精英人士打造 服務(wù)、服務(wù)、還是服務(wù) 住宅定位延伸 2022/3/13 27 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 27 Page 27 酒店式公寓定位 ?體現(xiàn)現(xiàn)代簡潔的風(fēng)格； ?立面造型及元素韻律感強(qiáng)； 精品商務(wù)酒庖物業(yè) ——立面風(fēng)格 引入精品商務(wù)酒庖以及相關(guān)配套，為城市商務(wù)人士打造配套齊全的居住條件 樹立城市地標(biāo) 酒庖式公寓位置要求： 位于高級(jí)寫字樓附近，交通方便 有較完善的商業(yè) 2022/3/13 28 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 28 Page 28 客戶類型 需求特點(diǎn) 商務(wù)人員 私密性強(qiáng)，活勱空間自由，將居住空間不辦公室結(jié)合，所需的戶型面積較小 投資客 昆明有丌少人販買房屋用于投資，選擇戶型面積較小，總價(jià)低的物業(yè)，投資客較喜歡此投資方式 上班族 對(duì)小面積住房較喜歡，總價(jià)低，過渡型住宅 現(xiàn)代的酒庖式公寓： 提供酒庖的服務(wù)不管理，兼有居住和辦公的功能； 是將住商一家有機(jī)結(jié)合，作為連接酒庖和私人公寓的橋梁 客戶定位 2022/3/13 29 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 29 Page 29 寫字樓定位 未來的城市商務(wù)商業(yè)中心，打造城市高檔寫字樓，提升商務(wù)環(huán)境和提高項(xiàng)目檔次，營造一個(gè)多功能的大商務(wù)空間； 城市甲級(jí) 5A寫字樓 建筑物自勱化系統(tǒng)（ BA——building automation) 辦公自勱化系統(tǒng) (OA——office automation) 通訊智能化系統(tǒng) (CA——munication automation) 火警自勱化系統(tǒng) (FA——fire services automation) 防盜自勱化系統(tǒng) (SA——security automation) 2022/3/13 30 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 30 Page 30 客戶定位 甲級(jí) 5A寫字樓樓客戶： 主要以能源行業(yè)、物流、貿(mào)易、銀行、證券等類型商務(wù)辦公 2022/3/13 31 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 31 Page 31 首領(lǐng) 商業(yè)定位 2022/3/13 32 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 32 Page 32 Shopping公園有哪些功能？ 日常生活的休閑功能； 特色的商業(yè)販物文化功能 ； Shopping公園里有酒吧、書吧、特色飾品庖、特色巟作室、特色餐廳、販物中心等，以及一些為住戶提供便利的業(yè)種，這些都極成了它豐富的文化內(nèi)涵及休閑販物的特色，Shopping公園正因獨(dú)有的文化內(nèi)涵，才讓人們?cè)谶@里停留下來，真正享受販物 +休閑的生活 商業(yè)定位 2022/3/13 33 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 33 Page 33 檔次定位 滿足住戶需求、主要針對(duì)中端客戶，吸引高端客戶； 代表城市迚程中主流人群特有的生活方式； 引領(lǐng)城市品質(zhì)生活； 商業(yè)定位 2022/3/13 34 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 34 Page 34 商業(yè)定位 城市休閑販物商業(yè)領(lǐng)地 首領(lǐng) 商鋪均價(jià) =20229元 /平米 項(xiàng)目三層商鋪 價(jià)格約為 二 層商鋪價(jià)格的 60%，在 9576元 /㎡ 。 一 層商鋪均價(jià) =34000元 /㎡ 引進(jìn)沃爾瑪，增加商業(yè)附加值 商鋪價(jià)格預(yù)期 2022/3/13 41 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 41 Page 41 住宅建議均價(jià)： 5200元 / ㎡ 公寓精裝標(biāo)準(zhǔn)： 1000元 / ㎡ 建議均價(jià)： 6200元 / ㎡ 商業(yè)建議均價(jià)： 20220元 / ㎡ 引進(jìn)沃爾瑪，增加商業(yè)附加值 建議均價(jià) :30000元 / ㎡ 物業(yè)價(jià)格預(yù)期 2022/3/13 42 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 42 Page 42 CONTENTS 目錄 營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行 入市環(huán)境研判 項(xiàng)目自身價(jià)值提煉 客戶模擬及研究 項(xiàng)目定位 2022/3/13 43 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 43 Page 43 以低帶高 本項(xiàng)目營銷策略 關(guān)系營銷 —— 以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心，明確不同價(jià)格線在不同階段的作用； —— 通過不斷的現(xiàn)場活動(dòng)，來保證客戶上門量，放大林源會(huì)于本項(xiàng)目的會(huì)員權(quán)益，通過老帶新持續(xù)拓展新客戶； —— 整合賣點(diǎn)，建立差異化競爭級(jí)別感 刷新形象 田忌賽馬 —— 用自己的劣產(chǎn)品對(duì)對(duì)方的好產(chǎn)品，用好產(chǎn)品對(duì)對(duì)方的劣產(chǎn)品，同等產(chǎn)品的條件下進(jìn)行價(jià)格競爭。 與 VIP卡聯(lián)系 :加入 VIP卡 ,必須先加入林源會(huì)會(huì)員 ,否則無購房資格 VIP卡會(huì)員 入會(huì)條件： 優(yōu)先考慮林源會(huì)會(huì)員 ,再為自然客戶 ,在每批次開盤后 ,林源會(huì)持續(xù)吸納會(huì)員 . 費(fèi)用收?。?可考慮設(shè)置門檻 ,建議以銀行存款金額或復(fù)雜入會(huì)條件 ,提高門檻 . 購房優(yōu)惠： 總房款優(yōu)惠 2個(gè)點(diǎn)的折扣 (暫定 ) 發(fā)放時(shí)間 :2022年 6月 20日后 地點(diǎn)建議 :各接待中心全面辦理 成立林源客戶會(huì) 2022/3/13 55 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 55 Page 55 第一階段 展示 活動(dòng) 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 策略 有親友 —— 主動(dòng)推薦 鏈?zhǔn)戒N售 有需求 —— 再次購買 交叉銷售 有體驗(yàn) —— 互動(dòng)交流 改進(jìn)產(chǎn)品 有競爭 —— 拒絕認(rèn)同 抵制競爭者 有問題 —— 能夠容忍 容忍強(qiáng)度 升級(jí)銷售 客戶會(huì) 客戶會(huì) 轉(zhuǎn)介客戶積分制度 參加客戶會(huì)活動(dòng)積分制度 樹立形象 amp。 第一階段 展示 活動(dòng) 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 策略 2022/3/13 59 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 59 Page 59 第一階段 展示 活動(dòng) 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 策略 范圍： 項(xiàng)目模型、單體模型 功能要求： ?項(xiàng)目模型要求客戶具有參與感，沙盤中項(xiàng)目樓體具有升降、分合等功能 ?能讓客戶看到項(xiàng)目的整體面貌，在沙盤的旁邊有操做臺(tái)。 品質(zhì)要求： 與項(xiàng)目建筑風(fēng)格相同，體現(xiàn)城市、現(xiàn)代、創(chuàng)新。 ? 商鋪認(rèn)籌： ? 認(rèn)籌卡販買需交納誠意釐（認(rèn)籌釐） 普通認(rèn)籌卡￥ 100000元，貴賓認(rèn)籌卡 500000元 。 邀請(qǐng)人員： 前期登記客戶、關(guān)注客戶、媒體記者 第二階段 展示 活動(dòng) 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 關(guān)鍵策略 意向商家簽約活動(dòng) 2022/3/13 76 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 76 Page 76 目的：擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，搶占時(shí)機(jī)，鎖定周邊地縣有購買 需求客戶，深入了解客戶 對(duì)象：地州有在安寧投資需求客戶 形式：通過設(shè)點(diǎn)展板 /戶外讓客戶了解項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值及產(chǎn)品豐富賣點(diǎn)；可以有選擇的讓客戶填寫問卷，并發(fā)放禮品；通過看樓專車將意向客戶網(wǎng)羅到現(xiàn)場。 優(yōu)惠： 購買 2套享受標(biāo)準(zhǔn)總價(jià) 1%優(yōu)惠； 購買 4套及以上享受標(biāo)準(zhǔn)總價(jià) 2%優(yōu)惠。 實(shí)施細(xì)則：從各雜志所需丼辦的活勱中挑選出不項(xiàng)目匘配的活勱，從而找準(zhǔn)切入點(diǎn)，形成客戶要約幵迚行活勱現(xiàn)場把控及引