【正文】 2022/3/13 65 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 65 Page 65 目的：對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行專業(yè)的點(diǎn)評(píng)、剖析 完成時(shí)間： 6月底，園林尚未完成，最關(guān)鍵點(diǎn)： 將項(xiàng)目的區(qū)域、規(guī)劃、建筑、戶型、園林、配套等價(jià)值信息完全呈現(xiàn) 加入部分專業(yè)體現(xiàn)城市中綜合性大盤的的圖片 加入時(shí)尚元素，以及城市精英階層的生活特性 3D宣傳片 第一階段 展示 活動(dòng) 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 策略 2022/3/13 66 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 66 Page 66 安寧市青年設(shè)計(jì)大賽 時(shí)間： 2022年 6月 25日 地點(diǎn)：首領(lǐng)公館售樓部 活勱方式：公開(kāi)評(píng)選 活勱目的：加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)首領(lǐng)的認(rèn)知度； 減少推廣成本； 營(yíng)造個(gè)性化生活場(chǎng)景； 增強(qiáng)客戶販買欲望。能將不同戶型分別亮燈， 模型示意 ?能體現(xiàn)項(xiàng)目的疊水，項(xiàng)目的廣場(chǎng)、泳池、疊水可以做成活水，能夠流動(dòng)。 告知節(jié)點(diǎn)信息 系統(tǒng)化客戶積累工作 入會(huì)激勵(lì)制度 蓄客 會(huì)員招募計(jì)劃 朋友及老業(yè)主介紹 利用客戶會(huì)組織非業(yè)主活動(dòng) 利用客戶會(huì)進(jìn)行宣傳 林源客戶會(huì)渠道利用 2022/3/13 56 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 56 Page 56 第一階段 展示 活動(dòng) 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 策略 招商公司選定，并給予商家品名牌支持 2022/3/13 57 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 57 Page 57 返租策略確定 ?5成首付；一次性返租 3年，每年返還認(rèn)購(gòu)總金額的 810%，總計(jì) 2430%，即返，直接沖抵首期款 ,實(shí)際首付 20%26%； ?商鋪風(fēng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ,收益有保障 。 分期加推 整盤分多期銷售節(jié)奏 ,各分期內(nèi)根據(jù)實(shí)際銷售狀況適量加推房源 ,保障銷售熱潮 . 44 營(yíng)銷總控圖 時(shí)間 均價(jià) 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 6300 工程節(jié)點(diǎn) 封頂斷水 二次開(kāi)盤 開(kāi)盤 認(rèn)籌 策略 均價(jià)提升 4％ 均價(jià)提升 2％ 6300 貨包 二次認(rèn)籌 40% 60% 80% 階段目標(biāo) 95% 12月 10月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2022年 2022年 6200 銷售節(jié)奏 多維拉升強(qiáng)銷期 尾盤期 塑立形象期 目的：通過(guò)各種營(yíng)銷活動(dòng)，進(jìn)一步熱場(chǎng)，形成項(xiàng)目熱銷之勢(shì)。 一 層商鋪均價(jià) =22800元 /㎡ 商鋪價(jià)格預(yù)期 2022/3/13 40 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 40 Page 40 項(xiàng)目二層商鋪 價(jià)格約為一層商鋪價(jià)格的 70%，在 23800元 /㎡ 。Shopping公園 2022/3/13 35 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 35 Page 35 商業(yè)產(chǎn)品分割建議 臨街僅針對(duì)住宅底商迚行小鋪面分割； 內(nèi)街商鋪迚行小鋪面分割，打造內(nèi)廊商業(yè)街； 小面積商鋪分割后應(yīng)在 2030㎡ 之間，為豐富業(yè)態(tài)，控制總價(jià)做鋪墊 2022/3/13 36 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 36 Page 36 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 豐富業(yè)態(tài)才能真正達(dá)到城市綜合體要求，滿足一站式販物 酒 樓 時(shí)尚潮流 KFC 特色餐廳 沃爾瑪販物廣場(chǎng) 百貨擴(kuò)展匙 休閑餐飲 KTV/CLUB 影城 2022/3/13 37 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 37 Page 37 中心匙現(xiàn)有實(shí)際開(kāi)售樓盤 根據(jù)不項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。Shopping公園 Shopping公園是商業(yè)的生活功能、自然功能及生態(tài)功能相結(jié)合， 是開(kāi)放型的販物公園。 從客戶、競(jìng)爭(zhēng)兩個(gè)角度，提取項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值 項(xiàng)目 12大價(jià)值點(diǎn) 2022/3/13 21 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 21 Page 21 營(yíng)銷戰(zhàn)略及執(zhí)行 入市環(huán)境研判 項(xiàng)目自身價(jià)值提煉 客戶模擬及研究 項(xiàng)目定位 CONTENTS 目錄 2022/3/13 22 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 22 Page 22 決定城市商業(yè) 層級(jí)體量的選址 KPI 匙域位置 交通體系 城市規(guī)劃 人口狀況 處于城市的發(fā)展方向上，丌會(huì)被邊緣化 屬于城市重點(diǎn)發(fā)展匙域 良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和積枀發(fā)展前景 接近販買力，位于消費(fèi)中心 處于居住的幾何中心，保證有廣闊腹地 有較強(qiáng)地消費(fèi)能力 大規(guī)模人口聚集，丏有一定增長(zhǎng)空間 便利的停車系統(tǒng) 強(qiáng)大的公共交通系統(tǒng)，對(duì)外有較強(qiáng)的輻射力 商業(yè)格局 地塊條件 處于較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位 地塊大小能滿足開(kāi)發(fā)需求 項(xiàng)目定位體系 2022/3/13 23 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 23 Page 23 項(xiàng)目形象定位 一個(gè)飛速發(fā)展的大時(shí)代，充滿激情不夢(mèng)想的舞臺(tái)，沸騰的街市，時(shí)尚、現(xiàn)代的建筑風(fēng)潮；搭建溝通、休閑娛樂(lè)的 SHOW平臺(tái)。 9. 景觀價(jià)值 —— 城市景觀華宅，可觀城市之景，城市之色。 5. 投資價(jià)值 —— 區(qū)位＋產(chǎn)品所形成的投資價(jià)值。 安寧 因緣 客戶 林源 忠誠(chéng) 客戶 2022/3/13 19 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 19 Page 19 營(yíng)銷戰(zhàn)略及執(zhí)行 入市環(huán)境研判 項(xiàng)目自身價(jià)值提煉 客戶模擬及研究 項(xiàng)目定位 CONTENTS 目錄 2022/3/13 20 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 20 Page 20 1. 環(huán)境價(jià)值 —— 百花公園、東湖公園、項(xiàng)目?jī)?nèi)部高品質(zhì)景觀綠化。 三、客群原則 希望擁有和自己類似或者相同層次的鄰居。 ?事業(yè)觀：對(duì)事業(yè)有著強(qiáng)烈的追求感，喜歡有目的的闖蕩，贏得自己的一切。 入市環(huán)境研判 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 2022/3/13 8 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 8 Page 8 安寧市首領(lǐng)公館的四大競(jìng)爭(zhēng)樓盤： 住宅主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤：保利寧湖、釐方首座、東湖置業(yè)； 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：釐色時(shí)代廣場(chǎng)、釐方首座； 寫字樓競(jìng)爭(zhēng)：釐色時(shí)代廣場(chǎng)。在昆明執(zhí)行的限購(gòu)令反倒給安寧房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。搬遷云化巟業(yè)匙和光明磷肥廠，加快建設(shè)步伐，向西發(fā)展云化組團(tuán)和張家壩組團(tuán)，發(fā)展連然北匙，形成以張家壩水庫(kù)為中心的城市新匙，同時(shí)建設(shè)草鋪分匙（巟業(yè)匙和生活匙）。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以整合市場(chǎng)為己仸，提升城市匙域商業(yè)價(jià)值 安寧市城市宏觀發(fā)展概況 入市環(huán)境研判 城市背景 2022/3/13 5 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 5 Page 5 由連然向西發(fā)展大屯組團(tuán)，西北沿螳螂川發(fā)展少部分高檔居住用地，同時(shí)引入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積枀發(fā)展太平片匙，迚一步增加安寧城市的綜合實(shí)力。 城市更新方向 入市環(huán)境研判 城市發(fā)展方向 2022/3/13 6 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 6 Page 6 相對(duì)昆明限購(gòu)令嚴(yán)厲實(shí)施，安寧市由于不屬于限購(gòu)令執(zhí)行區(qū)域，不受限購(gòu)令影響。近一年來(lái)，市場(chǎng)上將迚入招商競(jìng)爭(zhēng)階段，商鋪供應(yīng)量下降； 安寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策及城市發(fā)展的推勱下，商品房?jī)r(jià)格逐步攀升，商鋪可銷售量小，寫字樓稀缺，對(duì)首領(lǐng)公館項(xiàng)目的推出是一個(gè)鋪墊，也是首領(lǐng)入市的好時(shí)機(jī)。 入市環(huán)境研判 啟 示 2022/3/13 9 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 9 Page 9 營(yíng)銷戰(zhàn)略及執(zhí)行 入市環(huán)境研判 項(xiàng)目自身價(jià)值提煉 客戶模擬及研究 項(xiàng)目定位 CONTENTS 目錄 2022/3/13 10 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 10 Page 10 按產(chǎn)品品類分 ? 青年之家 ? 青年持家 ? 小小太陽(yáng) ? 丁克家庭 按家庭生命周期可分為四類 ? 單身備婚族 (有可能父母買房 ) ? 準(zhǔn)婚姻狀態(tài)或結(jié)婚暫不準(zhǔn)備有小孩 (有可能父母買房 ) ? 準(zhǔn)備有小孩或準(zhǔn)父母，青年之家 ? 小孩在 5歲以下的家庭 客群鎖定 （客群是誰(shuí)） 2022/3/13 11 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 11 Page 11 目標(biāo)客群分析（客群是誰(shuí)） 首領(lǐng)公館客群置業(yè)需求 生存狀態(tài)： ? 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ：實(shí)力有限；但有穩(wěn)定的工作收入且處于事業(yè)上升期； ? 生活現(xiàn)狀 ：多與父母同住或者租房，沒(méi)有屬于自己的居住空間； ? 家庭結(jié)構(gòu)：成熟，事業(yè)較為穩(wěn)定，尋求更高品質(zhì)的居住條件； ? 生命周期階段：?jiǎn)紊?、?zhǔn)婚姻狀態(tài)、結(jié)婚但沒(méi)孩子 。 二、選址原則： 基于青年人群工作與生活切換的關(guān)系 —— 可以依靠周圍交通或者快速干道便利出（不強(qiáng)調(diào)工作與居住的物理位置屬性，突出心理位置屬性）位置考慮 —— 周邊擁有較成熟配套。 目標(biāo)客群分析（客群是誰(shuí)） 首領(lǐng)公館 5大置業(yè)原則 2022/3/13 13 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 13 Page 13 朗潤(rùn)園項(xiàng)目目標(biāo)客群分析（客群是誰(shuí)） 首領(lǐng)公館 客群 AIO量表分析 Action 活動(dòng) ?事業(yè)成長(zhǎng)期，業(yè)余時(shí)間較少，安排無(wú)規(guī)律 ?夜生活較為豐富，追求品牌 ?十分依賴網(wǎng)絡(luò)，喜歡有特點(diǎn)的讀物 ?朋友圈較廣，隨波逐流，活動(dòng)半徑大 ?基本不在家吃飯，三餐在外 Interest 興趣 ?喜歡新鮮事物，向往富足安逸的生活，文化取向國(guó)際化 ?穿戴較為講究，追求品牌，附庸高雅 ?身份標(biāo)識(shí)，愛(ài)面子，喜歡顯示品味 ?及時(shí)行樂(lè)，生活隨意，不愿意受到束縛 ?較為懶惰，喜歡干洗店，喜歡別人為自己打理一切 Opinion 觀點(diǎn) ?講求性價(jià)比，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新接受度高 ?在生活事業(yè)方面都希望得到認(rèn)同 ?依賴配套，較為看重產(chǎn)品品質(zhì)和樓盤品牌 ?注重小區(qū)能為自己的生活便利 ?喜歡挑戰(zhàn)，喜歡接受新的事物 2022/3/13 14 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營(yíng)銷方案 14 Page 14 價(jià)值觀關(guān)鍵詞： 闖造 創(chuàng)造 創(chuàng)新 樂(lè)觀 …… ……