房地產(chǎn)營銷策略提案三陽榮華園(編輯修改稿)
2025-03-20 21:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 策略推演 營銷策略 客群分析 競爭對手掃描 市場分析 項目定位篇 品牌形象 項目解讀 合作建議 銷售策略 推廣策略 項目解讀 —— 我們自己怎么樣 項目背景 ?臨沂市蘭山區(qū)銀雀山與王莊路交界東南側(cè) ?總投資達(dá) 4億元人民幣 ?總建筑面積達(dá) 20萬平米，地下停車場 2層 4萬㎡ ?11棟 17層以上高層住宅，最高達(dá) 25層的大型建筑群 ?容積率 ，綠化率 38%，西鄰 ?建筑外墻保暖、室內(nèi)采用地暖，智能化配套設(shè)施齊全 ?戶型達(dá) 24個之多，可滿足多種臵業(yè)需求 ?周邊市政、教育、生活配套設(shè)施成熟完善，交通便利 ?項目施工快速，部分樓棟已封頂，實現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 ?項目權(quán)證齊全， 70年產(chǎn)權(quán)。 SWOT分析 內(nèi)部 外部 威脅 劣勢 機(jī)會 優(yōu)勢 SWOT分析 ?體量規(guī)模 較大 ， 為城西已啟動項目中的首席規(guī)模大盤 。 ?小區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，低建筑密度，高綠化率 。 ?戶型較多，產(chǎn)品線較長，具有一定抗風(fēng)險性 。 ?地處城西板 塊 ，交通體系完善，多路公交線路通過 。 ?位臵鬧中取靜 ， 生活配套相對成熟 。 ?市政府對周邊的規(guī)劃投入（ 如 ： 67000㎡ 銀雀山 公園 ） ?70年產(chǎn)權(quán)，權(quán)證齊全，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 。 ?建筑規(guī)劃為小高層、高層，天際線優(yōu)美，地標(biāo)性建筑群落 。 ?人性化設(shè)計，外墻保暖及采取地暖取暖方式等環(huán)保節(jié)能設(shè)計。 項目 優(yōu)勢 分析（ S） SWOT分析 項目 劣勢 分析（ W） ?作為 主城西部樓盤 ， 部分高端客戶區(qū)位認(rèn)同感差 。 ?開發(fā)商 及項目具備一定知名度，但美譽(yù)度有待加強(qiáng)； ?項目定位模糊，推廣形象缺乏實效，辯識度和品牌號召力較差； ?入市時機(jī)落后于區(qū)域競爭樓盤，銷控不力 ，銷售節(jié)奏混亂； ?案場及工地包裝形象較差，未能充分體現(xiàn)項目品質(zhì)； ?銷售人員接待禮儀、銷售技能、整體形象及案場紀(jì)律有待改善。 SWOT分析 內(nèi)部 外部 威脅 劣勢 機(jī)會 優(yōu)勢 SWOT分析 項目 機(jī)會點 分析（ O） ?具備公園社區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢和地理位臵優(yōu)勢； ?具備成為城市副中心的潛力； ?城西版塊大型樓盤較少，具備市場領(lǐng)先的區(qū)域大盤基礎(chǔ)； ?具備重新整合包裝所需要的諸多賣點儲備； ?符合城市數(shù)量最多的主流大眾消費(fèi)群體的價格區(qū)間。 SWOT分析 內(nèi)部 外部 威脅 劣勢 機(jī)會 優(yōu)勢 解放路 金雀山路 城中板塊 SWOT分析 項目 威脅 分析（ T） ?區(qū)域內(nèi)項目存量及新競爭樓盤的上市，加劇競爭 。 ?城南板塊、城西南、城中版塊的同質(zhì)化樓盤競爭，造成客戶分流 。 ?項目前期品牌形象造成部分客戶對本案的認(rèn)可度較差 。 ?宏觀政策變化對房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響，使項目推案面臨更多壓力。 SWOT分析 內(nèi)部 外部 威脅 劣勢 機(jī)會 優(yōu)勢 項目 開發(fā)商 占地面積 位置 1 臺北新城 山東臺北新城 2萬平方米 （一期） 開源路以西，蒙山大道以東，銀雀山路以南，開陽路以北 2 冠蒙 時代花園 冠蒙集團(tuán) 121畝 解放路與工業(yè)大道（原臨西八路）交匯處 3 同心花園 曹王莊 600畝 水田路與林西七路交匯 4 錦繡藍(lán)山 福建融和 167畝 位于通達(dá)路以西，海關(guān)路與金源路之間 5 朗潤馨園 朗潤置業(yè) 1萬平方米 臨西六路與開陽路交匯 制訂符合市場規(guī)律的銷售控制計劃 以銀雀山公園和項目景觀設(shè)計為附加值 塑造企業(yè)和項目品牌形象，重新進(jìn)行 VI設(shè)計及導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)入，案場、工地甚至案名均進(jìn)行重新定位包裝， 加強(qiáng)銷售執(zhí)行能力 ， 制訂合理銷控計劃，把握推盤節(jié)奏達(dá)到項目快速消化的營銷目標(biāo)。 體現(xiàn)項目綜合品質(zhì) 打造生態(tài)化公園景觀社區(qū) 以區(qū)位和規(guī)模為項目價值支撐點 打造臨沂城西第一大盤 ☆ 項目品牌、案場包裝、廣告表現(xiàn)、銷售執(zhí)行、諸多環(huán)節(jié)運(yùn)作函待完善 將項目的性價比為核心競爭力 重新梳理賣點組合，塑造項目的差異化氣質(zhì)，提煉獨特的居住價值主張。 項目診斷 策略推演 營銷策略 客群分析 項目解讀 市場分析 項目定位篇 品牌形象 競爭對手掃描 合作建議 銷售策略 推廣策略 競爭對手掃描 —— 我們的對手怎么樣 各區(qū)域板塊競爭個案（小高層、高層） ★臺北新城 ☆冠蒙〃時代花園 ☆同心花園 ★誠德〃盛世華庭 ☆融和〃錦繡藍(lán)山 ☆陽光高第 ★聯(lián)安〃現(xiàn)代城 ☆朗潤馨園 主要競爭個案 ? 外來房企在開發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計 、 項目營銷、產(chǎn)品品質(zhì)、包裝推廣等方面的領(lǐng)先一步，將對本案造成極大的市場沖擊和客戶截殺； ? 項目規(guī)模大小不一。 項目 開發(fā)商 占地面積 開發(fā)面積 容積率 1 臺北新城 山東臺北新城 2萬平方米 （一期） 5萬平方米 2 冠蒙 時代花園 冠蒙集團(tuán) 121畝 3 同心花園 曹王莊 600畝 2 4 錦繡藍(lán)山 福建融和 167畝 24萬平方米 2 5 朗潤馨園 朗潤置業(yè) 1萬平方米 米 市調(diào)分析 操盤理念之個案剖析 ? 區(qū)域競爭各項目案名與濱河版塊差異較大，因缺乏自然景觀借勢，大部分案名較為通俗； ? 錦繡藍(lán)山等新項目案名基本體現(xiàn)了與數(shù)年前樓盤案名的文化區(qū)隔，具有一定的品位和生活方式引
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