房地產(chǎn)營銷策略提案（三陽183榮華園）-文庫吧
2025-02-06 21:40 本頁面
【正文】 1月到 6月，臨沂的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)整體平穩(wěn)上漲緩慢的態(tài)勢(shì)，具體到每個(gè)月，其價(jià)格的起伏與市場(chǎng)關(guān)系緊密相連。 ☆ 臨沂 13月份均價(jià)為 2511元 ,同比上漲 %； 45月份為樓盤銷售高峰期，市區(qū)房屋銷售均價(jià)為每平方米 ２６３２ 元，但是各個(gè)樓盤的銷售價(jià)格基本平穩(wěn)，尤其是南坊及城西大量的野樓盤持續(xù)發(fā)力，占據(jù)中低端市場(chǎng)，對(duì)中高端項(xiàng)目形成擠壓的態(tài)勢(shì)，吸引了一部分消費(fèi)者。 6月價(jià)格再度出現(xiàn)小幅上漲，達(dá)到 2667元 /平米 ?濱河板塊逐漸成型，中高檔項(xiàng)目聚集區(qū)輪廓初顯； ?外來資本房企不斷涌入，大盤項(xiàng)目入市，住宅產(chǎn)品升級(jí)； ?多數(shù)項(xiàng)目主力戶型偏大， 面積 供需 失衡 ； ?蘭山城西版塊項(xiàng)目綜合品質(zhì)整體水平落后于其他區(qū)域； ?市場(chǎng)需求量無明顯增長，供應(yīng)量激增，有價(jià)無市； ?二次臵業(yè)的人士增多，消費(fèi)者購買意識(shí)更加理性； ?多層 住宅 產(chǎn)品形態(tài)仍 被 追捧 ， 高層住宅有待引導(dǎo)。 板塊分析 ☆ 2022年上半年，城中板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售喜人，在銷售樓盤為 富城 IBIH，城建時(shí)代廣場(chǎng)，河畔花園，中僑陽光濠庭，馨園小區(qū)，美多商務(wù)花園 等可銷售面積達(dá)到40萬平米 ，除卻部分樓盤外，整個(gè)城中板塊銷售態(tài)勢(shì)都非常良好。 解放路 金雀山路 城中板塊 城中 板塊 ?購買人群趨向多樣化： 城中板塊的一改以往主力人群同樣為城中原住民客戶，九縣及其他區(qū)域客戶成為城中板塊主力購買人群。 ?供應(yīng)明顯不足：城中板塊的樓盤供應(yīng)過少，無法滿足消費(fèi)者的需求。 ?廣告效應(yīng)明顯： 市場(chǎng)廣告操作方法是否得當(dāng)，城中板塊顯露出來，銷售良好的樓盤多采用比較先進(jìn)的樓盤操作方法，而銷售較慢的樓盤，則依然延續(xù)以往的操作方法。 ?城市向心效應(yīng)： 作為臨沂的城市商業(yè)及政治、文化等中心區(qū)域，城中受到大批外來人員的追捧。有著其特殊的意義。 ?涑河區(qū)域初現(xiàn)端倪： 隨著涑河拆遷的不斷深入，涑河沿線出現(xiàn)一個(gè)比較大的熱潮，尤其是中僑陽光濠庭及蘭亭水岸的熱銷，可以預(yù)見，三年內(nèi)涑河將成為臨沂房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。 板塊分析 解放路 金雀山路 城中板塊 城西 板塊 ?消費(fèi)人群集中： 城西約 70%的客戶來自周圍的市場(chǎng)區(qū)域，這主要與其靠近市場(chǎng)區(qū)域，生活比較便利有關(guān)。 ?商業(yè)樓盤云集： 該區(qū)域集中了臨沂整個(gè)商貿(mào)市場(chǎng)，上半年有臨沂小商品城、家具城、燈具城、美多現(xiàn)代城等商業(yè)項(xiàng)目的成功發(fā)售。該區(qū)域集中了臨沂接近 90%的商業(yè)樓盤。 ?未來城市商貿(mào)中心，投資價(jià)值高： 作為臨沂未來的物流城和商貿(mào)城，該區(qū)域樓盤的投資價(jià)值非常高，較之一些住宅，商業(yè)樓盤的投資回報(bào)率要高出很多。 ☆ 根據(jù)調(diào)查顯示， 72%的客戶選擇在蘭山購房，而其中傾向城西板塊占到整個(gè)需求人群的 37%，這主要與目前城西房?jī)r(jià)相對(duì)較低，且靠近商業(yè)市場(chǎng)有非常大的關(guān)系。 ? 高檔居住區(qū)漸成氣候： 上半年，隨著濱河國際及蘭亭水岸、開元上城等項(xiàng)目的熱銷，表明整個(gè)濱河其作為臨沂的高檔居住區(qū)的氛圍日漸成熟，到河邊去住已經(jīng)成為臨沂富有群體乃至普通消費(fèi)者的一種居住向往，根據(jù)上半年成交情況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)可承受能力在 4000元 /平米住宅的客戶高達(dá) 82%意向?yàn)I河區(qū)域。 ? 區(qū)域配套不完善： 作為濱河區(qū)域，雖然景觀系數(shù)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)高值，但是其居住氛圍卻沒有完全形成，尤其是滿足社區(qū)居住的一系列配套設(shè)施如交通、文化、體育、商業(yè)等不能到位，其中最主要的是社區(qū)的配套商業(yè)匱乏。這在一定程度上讓不少傾向?yàn)I河區(qū)域的人心存顧慮。 ? 面臨巨大銷售壓力： 大量濱河樓盤的透支性上市，導(dǎo)致整個(gè)板塊短期內(nèi)供應(yīng)過大，市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，未來三年，濱河板塊上市樓盤累計(jì)可達(dá) 400萬平米（含羅莊及河?xùn)|濱河區(qū)域），占臨沂未來供應(yīng)總量的 30%左右。 板塊分析 解放路 金雀山路 城中板塊 濱河 板塊 ?政府引導(dǎo)市場(chǎng)跟進(jìn)： 臨沂市政府決定將南坊規(guī)劃建設(shè)成為臨沂新的政治文化中心，并將市政府搬遷至南坊，這在一定程度上引導(dǎo)著資金投向該板塊。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的統(tǒng)計(jì)顯示，該區(qū)域的客戶以投資為主要目的占 %（含部分村改樓盤購買客戶）。 ?規(guī)?；蟊P引導(dǎo)市場(chǎng)： 目前，南坊已經(jīng)取得預(yù)售許可證在進(jìn)行銷售的兩個(gè)樓盤，均為大盤，而政府前期拍賣的土地中，南坊占到住宅供應(yīng)的 42%，其中相當(dāng)一部分為數(shù)十萬平米的大盤，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)充分說明未來臨沂的住宅供應(yīng)將三分天下，而南坊為其中之一。 ?價(jià)格脫離市場(chǎng)： 南坊目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過部分市區(qū)房?jī)r(jià)，這在一定程度上反映了市場(chǎng)對(duì)整個(gè)板塊的追捧，但是也存在一定的非理性認(rèn)識(shí)，該板塊已經(jīng)存在一定的泡沫。 板塊分析 解放路 南坊 板塊 打造河?xùn)|半壁江山： 政府提出打造河?xùn)|半壁江山的概念，作為與蘭山同樣擁有優(yōu)良河岸線的河?xùn)|，還占據(jù)了臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，雖然目前開發(fā)區(qū)還處于一個(gè)成長階段，但是其消費(fèi)能力一旦爆發(fā)是非常巨大的。 沂河?xùn)|岸潛力無限： 目前河?xùn)|整個(gè)片區(qū)的開發(fā)重點(diǎn)將在沿沂河沿線，其獨(dú)特的景觀效果和較河西更為優(yōu)美的河岸線及低廉的價(jià)格，將吸引一大批的蘭山客戶，跨越大橋。 板塊分析 河?xùn)|板塊 VS羅莊板塊 作為臨沂的工業(yè)區(qū)，羅莊在房地產(chǎn)的發(fā)展上一直處于比較滯后的層面。 長期以來依賴自產(chǎn)自銷 ：羅莊的住宅一直嚴(yán)重依賴本區(qū)域消費(fèi)，所以導(dǎo)致其價(jià)格一直比較低，除了 2022年略上漲之外，從 2022年到 2022年的價(jià)格一直都在 1500上下浮動(dòng)。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一： 除了曾經(jīng)出現(xiàn)的雙月園別墅，羅莊的產(chǎn)品一直以多層為主，幾乎未出現(xiàn)小高層及高層住宅，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重單一化，致使一部分高端客戶分流到市區(qū)。 發(fā)揮郊區(qū)化效應(yīng)： 上半年天鵝湖的熱銷，說明蘭山的部分客戶在向郊區(qū)過渡，尤其是當(dāng)市中心房?jī)r(jià)過高，導(dǎo)致人群向周圍分流，這在一定程度上推動(dòng)了羅莊的房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。 羅莊板塊 市場(chǎng)總結(jié) 未來住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將 日益 激烈 ； 項(xiàng)目將從項(xiàng)目單一賣點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)演變?yōu)?綜合 品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) ； 推廣將從項(xiàng)目簡(jiǎn)單包裝升級(jí)為策略指導(dǎo)下的體驗(yàn)式生活方式引導(dǎo)； 消費(fèi)者需求將從初步居住空間滿足升級(jí)為生活環(huán)境改善。
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