上海市房地產(chǎn)上?；壑ズ▓@營銷策略調(diào)整提案地產(chǎn)策劃-文庫吧
2025-05-13 17:25 本頁面
【正文】 法承受還貸壓力 房型 面積 總價 貸款 7成 30年月還 家庭月收入 二房 90 78萬 4736 9472 二房 110 96萬 5830 11660 三房 125 109萬 6619 13238 主要抗性之二：房型局限 由于受到戶型制約，區(qū)域內(nèi)外的高端客戶對居住舒 適度的需求不能得到有效滿足 由于受到高位價格制約，中低端改善型家庭，難以 實現(xiàn)對產(chǎn)品功能空間的認同 結(jié)論 區(qū)域高端客戶和中端主流客戶具有相應(yīng)的價格承受力 但產(chǎn)品難以滿足其居住需求 中端非主流家庭和低端客戶能夠認同產(chǎn)品 但不具備價格承受力 出現(xiàn)上述問題是因為市場發(fā)生變化 目標(biāo)客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整 難道原來的產(chǎn)品和目標(biāo)客戶的定位有問題？ 結(jié)論是 NO！ 原來的產(chǎn)品定位正確！ 符合區(qū)域市場發(fā)展的需要 符合當(dāng)時的市場背景 針對投資型市場強化總價概念 原來目標(biāo)客戶定位正確！ “ 新派時尚上海人 ” 區(qū)域分類占比 突破區(qū)域的局限觀念，全市范圍內(nèi)本地時尚年輕白領(lǐng) /60% 在滬置業(yè)的外地、外籍新上海人 /40% 用途分類占比 投資型 /60% 居住型 /40% （兼用型偏重投資型） 消費階層分類占比 追求產(chǎn)品具有獨特性、總價控制低的中高端投資類客戶 /60% 追求地段、品質(zhì)、規(guī)劃、配套均好的中端自住類客戶 /40% 市場變化導(dǎo)致原來的定位出現(xiàn)問題 政策調(diào)控導(dǎo)致市場發(fā)生重大調(diào)整 這不是開發(fā)商和代理商通過 企劃推廣和技術(shù)銷售手段可以控制和改變的 原來設(shè)定的目標(biāo)客戶 因為受到市場變化的影響 與實際成交客戶產(chǎn)生差異 主力成交客戶特征 受到房型的限制，二房成為主力成交房型，三房的局限性較大 虹口、閘北的區(qū)域客戶占成交主體，區(qū)域性特征較為明顯 年齡主體呈年輕化，非主流家庭比例較高 從業(yè)職級處中高級管理層的為主力階層，支付能力相對較強 購房目的偏重居住，投資客淡出 原定目標(biāo)客戶和實際成交客戶的差異表現(xiàn) 主力目標(biāo)客戶比例 主力成交客戶比例 區(qū)域 全市范圍本地客 /60% 閘北、虹口區(qū)域客超過 /50% 用途 投資型 /60% 居住型 /97% 消費階層 中高端投資客 /60% 中高端居住客超過 /70% 市場發(fā)生重大變化后 形成客戶為導(dǎo)向的全新市場格局 本案產(chǎn)品定位的單一化導(dǎo)致其市場適應(yīng)能力不足 調(diào)整前市場
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