房地產(chǎn)營銷策略提案三陽榮華園(已改無錯字)
2023-03-24 21:40:54 本頁面
【正文】 導(dǎo)。 市調(diào)分析 案名設(shè)計典型 —— 錦繡藍山 ? 各項目均為城區(qū)中心略偏的熟地，地塊的邊緣化決定各項目的價格區(qū)間相對大眾化。 ? 拿地方式多樣化，有舊村改造，有新政后的掛牌出讓，地價決定利潤和價格臨界點。 市調(diào)分析 地塊屬性 解放路 金雀山路 城中板塊 羅莊板塊 ? 在地塊 不 具有自然景觀條件的情況下 ， 部分項目聘請了國際國內(nèi)知名的規(guī)劃建筑和園林景觀設(shè)計機構(gòu)進行合作，提高了市場標(biāo)準(zhǔn)； ? 如何協(xié)調(diào)建筑、環(huán)境、人和項目均好性的關(guān)系，體現(xiàn)出項目的品質(zhì)感；如何最大化的提高園林綠化的規(guī)劃質(zhì)素，造園和借園立體結(jié)合，將給項目的居住情趣、整體品質(zhì)和社區(qū)形象帶來更多的消費者認同。 市調(diào)分析 建筑設(shè)計 錦繡藍山 臺北新城 榮華園 ? 從開發(fā)容積率分析，近年 各項目的規(guī)劃指標(biāo)均 為 2左右，因此產(chǎn)品形態(tài)組合多為小高層和高層； ? 從項目產(chǎn)品形態(tài)組合分析個別項目有少量的多層住宅 、 小高層和高層是未來市場供應(yīng)主流 。 ? 從綠化率分析，各項目綠化率指標(biāo)在 30%至 50%之間，為項目園林設(shè)計和項目品質(zhì)打造提供了足夠的空間。 市調(diào)分析 規(guī)劃指標(biāo) ? 無論是本土還是外地開發(fā)商，部分理念領(lǐng)先者在項目運營上開始順應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分工細化的潮流，在項目前期就與營銷策劃、建筑設(shè)計、園林規(guī)劃乃至物業(yè)管理等國內(nèi)外資深專業(yè)機構(gòu)進行深度合作，為項目成功營銷提供深度保障。 行業(yè)合作 其他構(gòu)成因素 項 目 建筑類型 建筑結(jié)構(gòu) 物業(yè)形態(tài) 戶型面積 產(chǎn)權(quán)年限 臺北新城 板樓 鋼混 小高層 、 高層 58286 70年 冠蒙 〃 時代花園 （ 4期） 板樓 鋼混 小高層 50130 70年 同心花園 板樓 鋼混 小高層 130180 70年 錦繡藍山 板樓 鋼混 小高層 44147 70年 朗潤馨園 板樓 鋼混 小高層 9 136 70年 板樓被絕大多數(shù)高層項目采用，作為近年的主流設(shè)計，其通透性、人性化等優(yōu)點使其越來越被開發(fā)商和市場接受。 建筑類型 市調(diào)分析 產(chǎn)品分析 根據(jù)產(chǎn)品組合定位，高層項目的建筑結(jié)構(gòu)也較一致，至于市場較為領(lǐng)先的鋼結(jié)構(gòu)形態(tài)產(chǎn)品，在國內(nèi)也只有個別具備行業(yè)技術(shù)優(yōu)勢的企業(yè)嫁接嘗試，臨沂市場尚未出現(xiàn)。 建筑結(jié)構(gòu) 受規(guī)劃指標(biāo)的指導(dǎo)和控制，在拿地成本和企業(yè)利潤驅(qū)動下，各項目基本將容積率做足，部分項目但在園林和綠化面積和規(guī)劃上作足文章，以提升項目品質(zhì)。 物業(yè)形態(tài) 當(dāng)前的消費者已經(jīng)意識到產(chǎn)權(quán)的年限重要性，產(chǎn)權(quán)年限越長的項目，客戶的物業(yè)歸屬感越強。近年來通過 “ 掛招拍 ” 方式拿地的項目基本為 70年產(chǎn)權(quán)。 產(chǎn)權(quán)年限 市調(diào)分析 戶型配比 ? 小戶型比例 明顯增加，一部分是前期戶型設(shè)計偏大后重新分割，一部分是新政規(guī)定效應(yīng)的市場反映； ? 在后新政時代，因 90平米以下面積戶型增多 ,受臨沂消費居住習(xí)慣影響，合理的中等面積戶型（ 80120） 被市場追捧， 而部份 160200平米以上的大戶型，因戶型設(shè)計不合理， 性價比不高 將可能 造成 去化較慢 。 市調(diào)分析 營銷推廣 項 目 廣告語 推廣渠道 客群定位 案場包裝 銷售人員業(yè)務(wù)素質(zhì) 銷售均價 臺北新城 100萬平方米國際公園社區(qū) 報紙、電視、戶外、車體、網(wǎng)絡(luò)、活動 中 、中 高收入 較好 較好 3200 冠蒙 〃 時代花園 （ 4期） 品質(zhì)成就典范 報紙、電視、戶外、車體、 中 低、中等、中高 收入 一般 一般 3000 同心花園 沭河南岸超大花園式成熟社區(qū) 報紙、電視、 DM 中 低、中等、中 高收入 較差 一般 2900 錦繡藍山 品質(zhì)改變生活 報紙、電視、車體、戶外、網(wǎng)絡(luò) 中等、中高收入 優(yōu)良 優(yōu)良 未定 朗潤馨園 戶外、報紙 中低、中等收入 很差 較差 2700 ? 項目的競爭態(tài)勢越演越烈，從以前的豆腐塊廣告，到如今的電視形象片、整版報紙和大型戶外作為地產(chǎn)形象主流渠道， 同時 手機、 網(wǎng)絡(luò)媒體等新興信息媒介 ，也豐富了整合推廣的媒體通路。 ? 項目推廣進入了整合傳播下的有效通路競爭，在有限的推廣費用下，必須整合各種媒體渠道，將聲音傳達至更多的有效客戶，方為成功之道。 推廣渠道 ? 通過客戶群體的預(yù)判分析，各樓盤在客群的競爭上十分激烈，大部分項目的消費客群存在定位沖突，區(qū)域價格決定各項目客群均為中檔消費者，競爭十分慘烈。 客群定位 房地產(chǎn)營銷代理機構(gòu)， 已經(jīng) 成為大勢所趨，活躍在 地產(chǎn)項目的前期調(diào)研 、 營銷推廣、銷售代理等各個環(huán)節(jié)上，行業(yè)分工呈現(xiàn)專業(yè)化合作但水平參差不齊。 各項目的案場包裝呈現(xiàn)出裝修高檔，風(fēng)格各異但個性十足的特點。 各樓盤銷售人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，銷售人員作為項目操作的終端執(zhí)行團隊，其業(yè)務(wù)素質(zhì)對實現(xiàn)銷售目標(biāo)具有重大影響。因此本項目未來需加強案場包裝 ,組建一支具有極強執(zhí)行力的銷售團隊 ,才能更好的實現(xiàn)項目運營目標(biāo) . 市調(diào)分析 營銷服務(wù) 各項目在推廣的手法、思路、概念包裝上開始有了突破，從以前的賣價格、賣戶型、賣位臵、賣施工質(zhì)量，到如今的整合賣點，在景觀特色或人文特色的形象提煉下，進行主題推廣；個別項目開始以提升項目品質(zhì)細節(jié)進行市場區(qū)隔和客戶細分。 本案如何在鋪天蓋地的廣告和概念里 ,將項目形象和產(chǎn)品精度凝練 ,在市場 品牌里 脫穎而出 ， 將需更具差異化的策略思考以及更具創(chuàng)意的廣告表現(xiàn)。 市調(diào)分析 廣告細節(jié)
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